原标题：袁国宝：比传销更厉害，比P2P更隐蔽，全面起底长租公寓圈套
袁国宝
资深媒体人、知名评论人、新媒体营销和品牌传播专家，NewMedia新媒体联盟创始人。
垄断房源------推高租金------分期付款------爆仓跑路，这个完美的局是如何做的？
随着长租公寓“爆仓潮”的到来，这起横跨房地产和互联网金融的“局”终于浮出了水面。在不少媒体和业界人士看来，长租公寓爆仓和P2P暴雷具备相似的特性，不过，由于长租公寓的手法更为隐蔽，且爆仓后的受害者多为收入相对较低的租房群体，其产生的负面影响可能会较P2P暴雷更为严重。
一，“长租公寓”为何被地产大佬看空？
前不久，我爱我家前副总裁胡景晖抛出了一个惊人的观点------“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”，同时，他也曾炮轰资本推高房租，因此被网友称为房地产界的“崔永元”。随后，胡景晖辞去了我爱我家副总裁的职务，我爱我家也发布声明撇清了关系，这暗示胡景晖可能遭遇了来自内部和外部的多重压力。
看空长租公寓的不只是胡景晖，还包括SOHO中国总裁潘石屹，在深圳招商蛇口举行的新一期潘谈会上，潘石屹对长租公寓做了如下评论------“按照银行的基准利率4.9%，你可能4.9%贷不过来，拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓，你租出去，你的回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏。而且即便租金翻一倍也依然无法赚钱。”
当然，潘石屹说的是拿钱去建公寓，这种模式不可行。然而，市面上的长租公寓基本都是以另一种方式在运作，就是中介或第三方企业将房东的房子长租下来，再转租出去，当然，这种模式的运作成本会低很多，效率也更高。那么这种模式是否又存在无法盈利的风险呢？杭州鼎家网络科技有限公司就是采用的这种模式，但最近它爆仓了，导致4000租户利益受损。这或许说明，以任何一种模式运作的长租公寓，都不能确保万无一失。
不过，杭州鼎家的案例并未引起足够的重视，目前长租公寓依然没有明显的减缓势头。这一点我们可以对照P2P，在最近几年中，P2P暴雷屡见不鲜，但到目前为止，这一行业依然没有消停的迹象，若不是相关部门强化了整顿力度，P2P平台新成立的速度恐怕不会低于暴雷的速度。P2P暴雷的导火索是什么？------平台卷款跑路，这跟长租公寓爆仓极为相似。说白了，对不法分子而言，无论是P2P还是长租公寓，都是理想的诈骗手段，所谓的爆仓，不过是他们卷款跑路的马虎眼而已。
二，环环相扣，起底长租公寓背后潜藏的“套路”
对于P2P网贷，其套路相信大家都已经很熟悉了，这里不再赘述。相比之下，长租公寓背后潜藏的套路更为复杂，可谓是“环环相扣”。
长租公寓的第一环是“垄断房源”。即房东将房子长租给第三方企业和管理平台（即所谓的“二房东”），再由第三方加价转租出去。房子可以是装修房，也可以是清水房，若是清水房，第三方又有可能向房东所要一定的装修款。
这种模式的好处是，降低了房东的获客成本，使租金收益趋于稳定。在不出问题的情况下，房东只管收钱即可。对第三方来说，凭借他们的资源和优势，可以更精准的进行获客，实现资源的优化利用。因此，在表面上看，这是一个多赢的商业模式。
前些年，这种模式的风险并未完全暴露，所以很多房东与第三方签订合同，将大量房源委托给他们进行转租获利，从而使得大量分散的房源集中在了少数几家平台上，造成了“垄断房源”的市场格局，而一旦房源被垄断，那么抬高租金就变得容易很多。
所以，第二环“抬高租金”就顺理成章的出现。推动长租公寓租金上涨的动力主要来自两方面：第一，第三方平台为了获得房源而形成“竞价”模式，即谁出价高谁就可能获得更多优质房源，导致基础租金大幅提升；第二，第三方平台为了扩大自身利润而抬高租金，比如以前单套利润空间为200元，现在提升至400元。那么这些二房东为何敢于大幅抬高租金，难道他们就不担心租客无法承受吗？
上面提到，由于大量房源都被这些二房东所掌控，形成了明显的垄断之势，因此抬高租金变得易如反掌，毕竟对于刚需一族而言，无论他们怎么选择，都无法规避租金上涨的影响。再一个，这些二房东也怂恿大量媒体，鼓吹房租和房价严重不成比例，房租回报率不如银行定期存款等问题，导致市场对房租产生上涨预期，而后他们可顺理成章的推高房租。
那么从租客这一方来说，毕竟房租上涨是实实在在的负担。如何才能在推高房租的同时又让他们尽量接受呢？第三环“分期付款”应运而生。众所周知，传统“押一付三、押一付六”的支付方式对租客而言难以承受，尤其在房租暴涨后问题更加明显。因此一些平台纷纷瞄准租房分期市场，即用户只需“押一付一”，剩余的房租由企业一次性支付给房东，而用户只需分期支付所欠房租和相关服务费给企业即可。
按照常理来讲，这种模式也无可厚非，现在各类消费贷层出不穷，在利率和收费合理的情况下，市场也有较高的认可度。问题在于，一开始这类平台就没安好心，所谓的分期付房租本质上是高利贷，而且，为了让租客最大程度中招，相关条款往往被安排在合同不显眼的位置。如果租客发现了问题，要提前解约，不仅押金会被全扣，还会承担较高的违约金，如果不支付相关费用，不仅会影响征信，甚至会遭来“暴力催收”。
另一方面，二房东拿了贷款之后也不会全部支付给房东，而是三个月一付甚至一月一付，其他的钱全部扣在手里，从而形成资金池，由于这些钱完全不受监管，因此，二房东可以将这些钱继续用于垄断房源，形成无限裂变的扩张模式。
但是这种模式也存在一定的风险，比如市场不景气，房子出租困难，导致租金、出租率都达不到预期水平，在杠杆率较高的情况下，二房东将无力正常运作。而此类问题爆发时，“爆仓跑路”成为唯一选择，也就是第四环。而爆仓跑路的后果，将是对业主和租客双方造成巨大的伤害。不过，如果确实是经营不善导致被动爆仓还情有可原，但事实往往相反------主动爆仓，这是最可怕的。
根据媒体调查的结果，鼎家科技不仅吃掉了大量的租金和押金，而且也没有按时支付给业主。表面上看，这似乎是经营不善而倒闭，但在我看来，这和P2P暴雷没有什么两样，也许一开始公司负责人就做好了卷款跑路的准备。
实际上，二房东卷款跑路已经不是什么稀奇的事情。早些年，很多包租公司将业主的房子高价租下来，再低价转租出去，假设包租公司给业主是2000一个月，但转租出去可能只有1800甚至更低，不同之处在于，包租公司给业主是一月一付，而转租却是押一付三、押一付六，如果租金足够低，甚至不排除押一付十二。两种支付方式的时间差给了包租公司充足的卷款跑路的机会。
三，如下几个因素助长“骗局”的蔓延，强化监管势在必行
从近期媒体的集中曝光，以及网友的大量反馈来看，这类骗局已经不局限于北上广深等一线城市，在二三线城市也逐步蔓延起来。那么为何骗局蔓延的速度这么快？上当的人为何又如此之多呢？这里面存在如下几个因素：
第一，资本的涌入和中介的金融化。首先来说资本，2018年1月，自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资。2018年6月，在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后，蛋壳再次完成7000万美元B 轮融资……相关信息证明，资本对目前的长租公寓模式是极为看好的，当然，对于目前长租公寓所出现的乱象，资本也难辞其咎。
至于中介的金融化，上面提到分期付房租只是冰山一角，更重要的是，目前已经有中介推出了相关的金融衍生品，你可以将其视为一种融资工具，所融得的资金用于业务扩张；但它也是中介释放风险的一种方式，因为一旦业务发展不利，金融衍生品的价值必然大受影响，相关风险将被分摊到广大投资者身上。
第二，房东对潜在风险没有正确的认识，一味图方便、稳定，却忽略了二房东可能爆仓跑路的风险。一般情况下，如果遇到这类问题，在计算出损失之后，房东和租客应当各自承担一半，但也有的房东不甘心，对租客提前收房，这就必然导致租客承担更大的损失，部分租客因维权困难，可能会对房子进行故意破坏。
对于这一点，我建议房东尽量不要和第三方签署所谓的包租协议，如果租客要转租房源，也必须高度重视。最好是自己出租，或者委托中介帮忙找租客，但是出租协议一定要和租客签订，以免后患无穷。
第三，租客大多是刚出校门的大学生，缺乏社会经验，因此非常容易中招。对于这一点，我建议租客最好直接和房东签合同，在签合同时必须要求房东出示相关证件，尽量确保万无一失。非要和二房东签合同，最好仔细阅读合同各项条款，情况允许，可以找法律人士帮忙把关。如果发现自己中招，最好报警或者寻求法律途径解决。
租房是一个非常重要的社会问题，如果这一细分行业出现大的乱子，必然会导致年轻一族无法在城市安居乐业，对于目前出现的长租公寓乱象，相关部门应当高度重视，及时出台法律法规，对违法行为进行打击，引导行业健康有序运行。
免责声明：本网站内容主要来自原创、合作伙伴供稿和第三方自媒体作者投稿，凡在本网站出现的信息，均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性，但不保证有关资料的准确性及可靠性，读者在使用前请进一步核实，并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏，概不负任何法律责任。任何单位或个人认为本网站中的网页或链接内容可能涉嫌侵犯其知识产权或存在不实内容时，应及时向本网站提出书面权利通知或不实情况说明，并提供身份证明、权属证明及详细侵权或不实情况证明。本网站在收到上述法律文件后，将会依法尽快联系相关文章源头核实，沟通删除相关内容或断开相关链接。
