泳池搬进办公室?民宿鼻祖玩出联合办公新姿势

11月,某次政府组织的空间交流会上,主要依靠政府扶持生存的孵化器、空间的代表们面面相觑,不敢出大气。

面对科技局科长的询问,他们显得手足无措,十几个空间加起来,完成的税收估计不到隔壁Shopping Mall的千分之一

这些号称孵化“未来”的空间,如今靠补贴和政府减免的房租活着,不免有些荒唐。

3年双创热潮过去,有的人卷了钱就跑,政府的补贴奖励、众筹股东的小额投资,都不知去向。

但,也有人沿着商业价值和个人情怀,做出了新的业态。

01从前看不懂,如今玩不起

与孵化器、众创空间萧条艰难相反的,是联合办公的蓬勃发展。

“中国单体最大联合办公空间”,9月22日氪空间徐家汇社区开业时的新闻的标题,3层独栋建筑,体量超过1万方。

1个月后,上海娄山关路最新一家裸心社开业,独栋8层,1.2万方的体量,刷新了亚洲这一领域的记录。

但,听过的人多,见过的人少。

杭州凤起路地铁站A出口附近,有一家咖啡店,几经转手,依然持续着经营。

如今它的名字叫“扰邻”,老板是一名年轻的80后。

“在我们刚盘下这家店的时候,有接触过联合办公。”Tony说,3个月前,刚要盘下这家店时听他爸爸说,联合办公很火。

但是由于不够熟悉和了解,最终还是简单的改造成了餐饮为主题的体验空间。

国内联合办公品牌出现大规模融资前,联合办公更多的标签是双创热潮下众创空间的升级版。

“那些都不是联合办公”,裸心集团创始人高天成(Grant Horsfield)告诉锌财经,在最近一次他在杭州的演讲和采访中,他多次强调这一概念。集团旗下的裸心谷可谓是国内民宿的鼻祖。

高天成所指的错误形态,是将办公空间拆分成一块块区域卖出去,通过廉价售卖工位赚取差价的“二房东”。

交通不便、装修差、布局不合理等是上述空间的标签。

高天成说,裸心集团在2015年开始打造裸心社,通过的联合办公的社区更深层次地是向更多人传递一种生活方式,每个人都能在这里享受到更有价值的服务和更好的体验。

在北京最新的裸心社三里屯店,裸心社的会员甚至可以体验室内泳池。

“为什么不呢?”高天成说道,办公场所不应该那么冰冷和无聊。

北京三里屯裸心社富有创意地将泳池引入办公空间

游泳馆、健身房、瑜伽馆、中央厨房,无限量的咖啡、啤酒,私密的个人思考空间或是超过300人的活动中心都可以在裸心社体验到。

固定工位(单间)和Hot Desk(热桌,移动工位),不仅分隔了动静区域,在价格上也有一定差异,进一步降低了入门体验的门槛。

今年,市场变得格外热闹。

随着 WeWork、优客工场、氪空间等,完成巨额的融资并纷纷提出战略部署,以及SOHO 3Q这样不缺钱玩家的搅局,这个行业几乎已经达成了,创业公司玩不起的共识。

而随之而来的竞争,便是规模成为生死线,品牌的影响力的逐体现。

02规模决定了一切

11月8号,高天成参加了2017年侨界精英的创业峰会,在他的演讲过程中,不断有人举起手机对着他的PPT拍照,演讲结束,还没走到门外就被人团团围住。

“我不清楚别的品牌,但是裸心社是盈利的,每个新空间4个月内会招满,通常6个月之内实现盈利。”他说。

凭借着集团品牌的经验和对本土市场的深入了解,裸心在2015年在上海开设第一家裸心社后,目前在中国大陆、香港地区、及东南亚城市筹备开设35个联合办公空间。总建筑面积达到14万平方米,将有超过30000名会员。

如果不是亚洲最大,也至少是最大之一。

显而易见,规模化首先降低了装修成本,设计和定制更多产品成为了可能。

据公开报道中,2015年SOHO 3Q刚开始时,一个工位的装修成本达到3万,而到如今,平均成本已经降到1.5万。

拥有运营度假村背景的裸心社自然做的更好,超过50名设计师的设计团队保驾护航,让每个空间都有独特之处。不仅能通过全套绿植和新风系统降低了室内PM2.5的浓度,室外指标31时,室内仅是13;而且,所有的桌椅,都增加了可调节的设计,让人不再因为廉价的办公桌椅而感到难受。

其次新兴事物和品牌,只有具备一定规模之后,才能够有更多的谈判资本。

某资产管理地区公司负责人曾在采访中透露,当面积达到一定体量时,他们才会投入人员跟进和洽谈,“因为要么不做,要做就要大体量和大声势,能够引起政府和社会的关注。”

单体体量的扩大,既是成本控制的需要,也是品牌造势的有意为之。有了足够的空间,就能有更多的场景和业态。

裸心社随处可见的休息区、露天露台、健身活动场地,让上班不再是无聊的等下班。

你可以在一早到裸心社,做一会瑜伽或者冥想;换一身衣服,拿上一杯咖啡开始工作;讨论问题,提前预定设备齐全的会议室;下班之后还有派对和社团丰富生活。

上海娄山关路的最新社区

“企业只需要专注业务和发展就好,而且,员工待在公司的时间更长了。”慧川智能的CEO康洪文在采访中表示,美国归来的他们收到政府园区入驻的邀请,最后依然选择了联合办公。

更长的停留时间和更高的用户粘性,让裸心社成为了,无论零售商品或是互联网产品,营销和推广的圣地。

“这里拍照构图、环境都很好。”娄山关路开业的当天,不少前来参加派对的姑娘,时不时拿出手机拍拍自己和身边的朋友,而一楼的入口,早已排起了长队。

借助社交网络,每一个进入裸心社的人都如同流动广告位,将咖啡、精酿啤酒、熏香等空间内的一切信息和入驻公司的最新产品,不经意间传播出去。

而上述咖啡、精酿啤酒,在裸心社都是免费的,通过裸心社的APP,免费使用摩拜单车对会员来说就没那么意外了。

高天成说,人和人之间的关系是在互动中产生的,“我帮助了他,他会告诉他的朋友,我是一个不错的人”,口碑影响就由此产生。

那么,不经要问,联合办公,究竟改变了什么?

03对标5A级写字楼,联合办公还未展现全部生态

即使有媒体背书的氪空间,都转型为以社群为纽带的联合办公,又有多少中小型孵化器,能够在这样的市场中存活下来?

氪空间总裁钟澍,曾在采访中提到,他们通过学习和调整,最终才找到了适合的路径。

早期被认为只适合小团队OPENING SPACE正在被越来越多的大公司所接受。

娄山关路裸心社的8楼,已经全部租给了维京游轮,而在北京,豆瓣更是通过和裸心社的合作,把有趣的空间延展到整个总部大楼。

大体量客户正在成为“香饽饽”,OFO、摩拜、小红书都选择了联合办公,甚至如微软、新东方这样的传统巨头也开始尝试。

大企业客户可观的团队人数和稳定业务流水,让大企业客户成了靠谱的“金主”。

但裸心社自2015年成立之初,一直对所有类型的团队表示欢迎。

高天成说,大企业客户占比通常在40%左右,但他并不希望都是大企业客户。

“丰富的团队形态,能够促成更多的沟通、交流,甚至是男女之间的好感和约会的可能。”他补充。

裸心社的婚礼现场

10月的第一周,一对在裸心社相识的情侣,最终在裸心社走入了婚姻的殿堂。

当然,企业并不傻,没有CEO会因为可以做瑜伽,或者员工能够找到另一半,就把公司及员工全部搬过去。

“其实使用联合办公,企业能够更节省成本。”高天成拿着裸心社的APP,演示着在上海娄山关附近租一间办公场地的花费,加上水电等其他费用,每个人每月的耗费超过4000元,而裸心社的固定工位才3000元/月,移动工位只要1800/月。

这一点在锌财经,在氪空间的报道中也提到过,对企业,尤其快速发展中的企业来说,一次性租用大量物业并不是一个明智之举,容易造成空间或资金的浪费。虽然固定资产更容易保值,但财务的弹性显得更加重要。

与大肆铺开的其他品牌,裸心社在选址上有自己的考量,至少现阶段,准一线城市仍然是他们的坚持。

“不着急扩张,把产品一个个做好更重要”,高天成补充道。

而高天成指着外面的写字楼说,“那些5A级的写字楼,或许是我们的真正的竞争对手。”他补充,但和写字楼又有合作的关系。

现阶段市场足够大,教育市场,让消费者接受这样的生活方式,才是他们的重点。

随着规模的扩大和品牌影响力的产生,联合办公可能会越来越像企业的置业顾问,或者是物业主、大资本的资产管理者。

毕竟,除了极少数自由职业者,企业无论大小都需要良好的办公环境,而办公租赁是除了租房外最高频的场景,也是资产证券化的重要目标之一。

36氪创始人刘成城口中,“低买高卖”的理想模式,并不会是这个行业的终极形态。

当问到未来的模式和产品形态时,“租赁直营并不是最理想的模式,”高天成突然显得有点神秘,然后爽朗的笑了。

QA

Q:裸心集团的发展方向都和地产和建筑相关?

A:首先我和我太太(叶凯欣,裸心集团联合主席)都很喜欢设计,我也一直很喜欢建筑和室内装修。其次,我觉得建筑或者空间,本身是机械的,冰冷的,但是人们又非常需要良好的空间和环境,所以这也是裸心的初心,裸心谷、裸心堡、到现在裸心社,都是为用户打造更舒适的空间和环境,从未来可能还会做一些和居住相关的跨界尝试。

Q:作为外籍商人,您创办的裸心集团在中国已经发展了10年,过去十年感受到哪些中国的变化?

A:在中国已经13年了,我看着这里逐渐变得富有,变得强大,能够来到中国是我的幸运。我更喜欢中国传统的村落,以及那里淳朴的居民,我总是说我是农民的儿子,他们有很宽厚的胸怀和丰富的智慧,他们教会我很多。我一直觉得真正的投资,其实是对人才投资,所以,我们现在公司很多的管理层都是80后,未来,他们也会承担更多的责任。

1、地产是资金密集型的行业,无论酒店、商场、写字楼,规模化和成本控制永远是第一位的。

2、讲到地产,就逃不开金融。未来,金融在这一领域有爆发的可能。

3、共享单车让地铁周围3公里的房产变得更有价值,联合办公也许能让周边物业变得更值钱。

文∣二楞

编辑∣强强

摄影∣黄硕

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2017-11-10
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