横空出世!办公连锁JWK已成隐形冠军,150万平米达国内第一

文/冯启明 编辑/单一

不想做资管平台的设计师不是好的创业者。

今天,在JWK的杭州滨江总部,JWK玖维客创始人兼CEO楼剑俊宣布了玖维客战略和品牌的升级,并将旗下所有楼宇更名为“JWK”。

不论是曾用名,亦或是新名字,对大部分人而言都有些陌生。但实际上,凭借150万平方的在营面积,95%的出租率,JWK已经实现了全盈利。

在办公连锁品牌领域,JWK已经成了行业的隐形冠军

从5年前误打误撞迈出进军办公领域,到现在摘得行业桂冠,对楼剑俊来说,颇具有几分意外性和戏剧性。

2015年,楼剑俊拿出3亿现金,在距离阿里巴巴杭州滨江园区1.8公里之外的滨安路650号,买下三幢写字楼。

躺着收钱”,楼剑俊当时想得并不复杂,招人托管运营,自己安心当个房东。

楼剑俊在媒体恳谈会上演讲

写字楼确实是“现金牛”。不仅能够提供稳定的租金回报,未来这些固定资产也还有升值的空间,当时距离杭州G20已经很近了。按照三幢写字楼10万平方左右的体量,每年至少能有3000万的毛租金收入。

当然,这样的构想也只是理论上的。

虽然没有资金压力,但尝试招商、运营等一些的委外托管之后,项目的运营和盈利情况,并没有达到楼剑俊的预期。

买下写字楼的两年后,34岁的楼剑俊决定做自己的办公连锁品牌IX-Work,这也是JWK玖维客的前身。在号称“资本寒冬”的2018年,JWK也完成了IDG领投的Pre-A轮投资。

楼剑俊和JWK所做的“办公连锁品牌”,在办公领域或许是一个全新的物种。

误闯办公连锁新赛道

2017年,他以手里的三幢写字楼作为实验品,创立办公连锁专业运营品牌JWK。

但是在业务和模式上,JWK能够对标的参照物几乎没有。

“大家会因为酒店的品牌,在挑选酒店时优先考虑,比如万豪、华住旗下的品牌等等。不管在本地,还是去外地出差,这些酒店的品牌都会是消费者选择。”楼剑俊说,长租公寓也有连锁品牌,但办公领域还没有出现。

万豪酒店

虽然楼剑俊并不把办公连锁品牌和联合办公画上等号,但他认为,联合办公还是给行业带来了一些启发。

大家开始有办公连锁品牌的意识了。”楼剑俊说。

2015年楼剑俊买下杭州的三幢写字楼时,共享办公的理念开始在中国流行。

“如果2015年被称为共享办公的元年,那2016年可以算爆发之年,2017年就要叫裂变之年。”有媒体写道。

2017年,据说在“鲸准”APP上搜索共享办公,能显示166个项目。高力国际当年的数据,仅北京就有超过860家共享办公中心。

到2018年头部联合办公品牌开始集体发力。

2018年1月氪空间宣布完成 6 亿元 Pre-B轮融资,创下联合办公最大单笔融资纪录;2018年11月,优客工场宣布完成2亿美元的D轮融资;2018年10月,ATLAS寰图完成了数亿元人民币的A2轮融资;2018年6月,纳什空间完成近5亿元B+轮融资……

共享办公空间

但2018年的厮杀,并没有让行业看到未来。

VCSaaS的数据显示,从2018年至2019年3月,联合办公品牌减少约40家,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的联合办公空间品牌占总数的28.1%。

而如果倒闭和裁员还只让从业者焦虑,那么,软银对WeWork的投资,从160亿美元下调至20亿美元,才真正让人开始担心联合办公的未来。

“联合办公现在的模式不能支撑起完整的生态。”楼剑俊分析,一方面,核心商圈的物业成本太高,大部分中小企业,无法负担这样经营成本,同时,对于员工来说,核心商圈的生活成本也较城市副中心高出不少,比如房租、餐饮等;另一方面,联合办公更像是楼宇经济和生态的一个部分,而并非独立的业态。

JWK玖维客的目标物业都在一二线城市的泛中心,地铁交通便利的位置,同时,物业体量是联合办公的3-5倍。在3.0的产品中,JWK玖维客和物业签约的最小面积在2万平方,按照一层写字楼3000平米左右计算,大约是6-8层。杭州万塘汇氪空间的面积大概就在3000平,大概只有JWK的1/6。

正是因为有了体量的支撑,JWK能够为企业提供的服务和生态远远要比联合办公多。同时,也解决了联合办公无法解决的痛点。

缓解办公之“痛”

IX-WORK园区,有这样一家“元老”级的奇葩企业。

2015年底入园时这家公司的办公面积在400多平方米,但到了今年已经拓展到1600多平方米,一共租下了16层和18层的四间办公室。

可能因为发展顺利,老板觉得园区和办公室的风水好,所以公司一直“赖着不走”。

“中小企业的成长和发展有一个过程,不同环节对于办公的需求是不一样的。”楼剑俊在分享和采访中反复提到的一个词是“服务企业的全生命流程”。

JWK玖维客服务的对象是国内的中小企业,公司人数在15-1000人之间,面积需求在100-5000平方不等。单个产品最小面积在100平米左右,能够满足至少20人的办公需求,现有团队15人及预留5个办公位置。

楼剑俊认为,办公连锁品牌服务企业,其实是在帮企业提升员工的待遇。员工需要舒适的办公环境,但并不见得愿意要因为工作,付出更高的时间和金钱成本。

“员工、老板、房东,三种角色我都尝试过。回想起来这应该算不是我第一次创业。”楼剑俊说,中小企业员工的痛点在于通勤和工作压力,办公环境、装修风格和社群活动,并不是他们第一位考虑的事情。

早年做设计工作室的时候,他曾和当时的合伙人一起在杭州租房子创业。他回忆起,租的第一间办公室大概120平,白天在外面的空间干活,晚上下了班就到里面的房间睡觉。

当时除了出去开会和见客户,几乎所有的时间,他都在办公室里度过。

两年后,公司经营顺利,人员扩张,才从当时的商住楼搬到了写字楼里。因为担心搬得太远,员工容易流失,所以新办公室的场地距离之前的商住楼,不到3公里。

JWK起家的三栋大楼

不过,这并不是说配套服务不重要。

“低频共享”是楼剑俊对于JWK玖维客产品中公共空间的定位。目前,JWK的每个项目都会择取6%-10%的面积作为办公第三空间。

他举例,比如当15人的企业出现一名孕妇时,企业很难为孕妇单独划出场地,满足例如排奶、哺乳等需求。但如果在一栋写字楼中,有超过20名孕妇时,JWK玖维客认为,这样的需求应该被重视和满足。

在最新的产品中,JWK不仅设计了哺乳室,还在尝试增加“小邮局”,更大更合理的快递收发室,以解决双十一、618等电商大促活动时,办公楼堆满快递的问题。

对于入驻企业来说,原先可能需要租赁1500平米的场地,才能够满足所有员工工作、生活等需求,现在只需要1000平米的场地就能解决,且单位面积的装修成本还比从前更低。以杭州为例,常见联合办公20人空间,定价大概在每月3万-5万,而JWK的产品,大概每月价格在1.2万左右。

好消息是,办公连锁品牌的天花板,至少看起来比联合办公更高一些。更重要的是,JWK解决了传统写字楼租赁市场,业务方和租赁方之间看不见的矛盾。

“二房东”终结者

今年年初深圳写字楼出现大量空置,同时,有不少写字楼开始打折出售。

不过这些写字楼的出租方,并不是直接的物业持有方,而是包租客。

包租俗称“二房东”,这种写字楼租赁形式在深圳并不难找,行业里最常用的两个套路——“低使用率”和“高杠杆”。

“低使用率”,又称偷面积,即实际使用面积非常低。根据业内人士透露,这在深圳是一个潜规则,即合同面积不需要对应房产证的实际建筑面积。按照重点照明大厦二房东项目的合同显示,二房东的成本是32万,实收51万,除去简易的装修和材料费,月利润59%。

另一个套路则是“高杠杆”,这和之前爆仓长租公寓类似,都是二房东通过租赁合约找银行贷款,先收回租金,再让租客签订贷款协议,以月租形式按月还贷。

看起来这是一本万利的生意。不过,一旦大环境出现变动,包租客就开始着急了,随着去年开始的P2P、现金贷和区块链公司的大规模倒闭,二房东手里的物业成了烫手的山芋,于是就有了开头打折出售的消息。

对于写字楼类资产持有者来说,从施工完成到完成招商计划实现至少需要3年的过程,且无法保证盈利。而写字楼从定位、设计、装修、招商、运营、物业,都是由不同单位独立完成,很难保持项目持久运营效率。

对于没有经验的写字楼物业持有者来说,上述每一个环节都有被“坑”,甚至被坑惨的可能。

“这里的每一个环节都可能有坑,不趟过,是不会知道其中的问题的。”楼剑俊的在办公室领域的经验,也不是光靠想象得来的。

作为物业托管方,JWK的服务集成了产业链上所有公司的职能,能够服务物业从“项目选址—产品实施—项目施工—项目招商—项目运营”的全流程。

JWK办公场地

以更为常见的二房东赚差价的现象为例。

“中间商”在水电、网络、消防更改等费用的溢价更是简单粗暴。比如通过提升水电费的单价,来赚取差价,或是网络必须找指定的网络运营商来赚取返佣等。

楼剑俊提到,之前自己最早帮园区里的客户查看施工质量时,实际不到600元每平米的材料费,客户所找的施工单位,报价单上赫然写着3000元每平米。

这样的做法太反人性”。他认为,传统模式中,物业方、企业主和企业员工,都没有因为中间商的存在真正享受到好的服务。

“我们服务的目标客户是中小企业,不细分行业或者领域,唯一共同的特性是,企业家和企业员工可能都是80、90后。”楼剑俊认为,服务企业最终是帮助企业服务员工,除了便利的交通,和相对较低的生活成本,中小企业的员工也希望能够体验在BAT大厂的待遇。

经过两年的时间,最初经营不佳的IX-WORK园区,已经有200多家企业入驻,有近6000名员工在园区里办公。根据JWK方面透露,园区里的星巴克一年能卖500万的营业额。

当问到问到“JWK有没有对标企业时”,楼剑俊给出的答案是“万豪酒店”。

“不同的产品对应不同的公司的需求,就像万豪旗下有众多酒店品牌一样。但如果用户人群的话,可能会更像华住旗下的亚朵轻居,受到80、90后的喜爱。”楼剑俊说。

1000万方新目标

事实上,与联合办公可见的潜在规模相比,JWK所服务的一二线城市的写字楼市场要大得多得多。

根据世邦魏理仕的研究数据,上海超甲级、甲级以及乙级写字楼总体量约为1400万平方米,而联合办公产品总体量仅为85.7万平方米,联合办公总体量与优质写字楼总体量的比例达到6%。北京和深圳也维持在6%的比例,而成都、杭州这一比例为3%,广州、南京为2%。

由此可见,即便是“共享办公”的概念被炒的火热,渗透率也依旧极低,传统办公形式依旧占据主流。

戴德梁行北中国区写字楼部主管李世春在今年2月的采访中表示,截止2018年第四季度,戴德梁行全国监控的18个主要城市中甲级写字楼总存量是5554万平方米。整体看,一二线城市大约50%的存量写字楼有改造和升级的价值,大概是甲级写字楼的3-5倍左右。

楼剑俊也告诉锌财经:“除去头部的甲级、超甲级写字楼,以及尾部20年以上的老旧物业,一二线城市大概有50%的写字楼市场是我们的目标物业。

但眼下的办公市场行情却并没有那么乐观。由于写字楼的超量供给,入驻率普遍开始下降,业主方面临更大的招租压力。

目前来看,2019年一线城市租金大幅下降,空置率小幅增加;二线城市租金小幅上涨,空置率大幅增加。存量规模增大,同时空置率上升,未来写字楼租赁市场将逐渐从卖方市场转向买方市场。对于物业持有方来说,需要考虑更多精细化的运作来实现增效降本。

JWK旗下办公场地

而这恰恰是给了JWK整合行业的机会。

未来的目标是希望能够做到1000万平方的运营体量,这样的体量也会带给我们更大的优势。”楼剑俊在采访中表示,目前办公领域缺少连锁品牌,能够让企业像挑选酒店一样挑选办公空间。

一旦上述目标达成,JWK的运营模式也可能发生变化。

目前,JWK和物业方的合作形式仍然以,“先租赁,后改造,再招商,最后运营”的模式展开,虽然有较长的免租期,且全部实现盈利,但是JWK玖维客仍然需要投入装修成本。

随着运营体量的增大以及品牌效应的形成,这一模式也有可能转变成联合运营的模式。届时,JWK玖维客只需要输出产品和服务体系,不再需要投入租赁和装修成本。

“希望未来在相同工资,甚至工资稍低的情况下,员工更愿意选择在JWK的企业。”楼剑俊认为,这是他和JWK最终希望打造的品牌价值。

免责声明:此文内容为第三方自媒体作者发布的观察或评论性文章,所有文字和图片版权归作者所有,且仅代表作者个人观点,与极客网无关。文章仅供读者参考,并请自行核实相关内容。投诉邮箱:editor@fromgeek.com。

极客网企业会员

免责声明:本网站内容主要来自原创、合作伙伴供稿和第三方自媒体作者投稿,凡在本网站出现的信息,均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性,但不保证有关资料的准确性及可靠性,读者在使用前请进一步核实,并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏,概不负任何法律责任。任何单位或个人认为本网站中的网页或链接内容可能涉嫌侵犯其知识产权或存在不实内容时,应及时向本网站提出书面权利通知或不实情况说明,并提供身份证明、权属证明及详细侵权或不实情况证明。本网站在收到上述法律文件后,将会依法尽快联系相关文章源头核实,沟通删除相关内容或断开相关链接。

2019-06-27
横空出世!办公连锁JWK已成隐形冠军,150万平米达国内第一
文/冯启明编辑/单一不想做资管平台的设计师不是好的创业者。JWK玖维客创始人兼CEO楼剑俊宣布了玖维客战略和品牌的升级,并将旗下所有楼宇更名为“JWK”。

长按扫码 阅读全文