作者：蔚芮
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
在经济调整的2019年，房地产调控政策不断趋严，融资端不断收紧，这让不少房地产企业承受了一定压力；
2020年开年，受公共卫生事件影响的房地产企业选择将线下售楼部搬到了线上，只是，在成交量大打折扣的现实面前，很多房地产企业依旧承压。
首创置业就是其中之一。
首创置业：差钱or不差钱？
2019年下半年，首创置业先后通过ABS、公司债、中期票据等多种方式筹措资金约300亿元。
这让首创置业“差钱”的言论一时蜂拥而起。
然而，首创置业到底是“差钱”还是“不差钱”
让我们一起走进首创置业。
对于房地产来企业来说，通常开源的方式有“发债”和“变卖资产”两种方式。
首创置业也不例外。
据GPLP犀牛财经不完全统计，2019年下半年以来，首创置业先后通过ABS、公司债、中期票据等多种方式筹措资金约300亿元（如下图统计）
图1：首创置业下半年的融资方式即金额，数据来源：公开资料、首创置业公告
2020年，在已经过去的这两个月时间里，首创置业也可以说是在资本市场频频发行债券融资。
据首创置业发布的相关公告显示：
2020年1月8日，首创置业宣布拟发行4.5亿美元的“提取票据”，票据的票息率为每年3.85%，年限为5.5年，发行价为总票面值的100%；
2020年1月22日，首创置业再透过折价配股的方式融资近25亿元。
2020年2月10日，首创置业“2020年私募公司债”获上交所通过，发行金额60亿；
2020年2月27日，首创置业又发布公告宣布，拟于银行间市场发行本金总额不超过50亿元的定向债务融资工具，对此，首创置业称，拟将定向债务融资工具发行的募集资金（扣除发行费用后）全部用于防疫支出、项目建设、补充营运资金或偿还公司债务等。
在发行债券的同时，首创置业还通过第二种方式，即变卖自身旗下的资产进行融资。
GPLP犀牛财经通过公开资料观察发现，早在2019年7月3日，首创置业就曾公布了两起转让事宜：
北京产权交易所发布信息显示，首创置业出资的康诚置业有限公司挂牌转让沈阳吉天置业有限公司50%股权，转让底价为1.56亿元；
首创置业拟转让北京天城永元置业有限公司50%股权。
2019年7月31日，首创置业以3.85亿元底价转让北京阳光苑商业投资有限公司35%股权。
2019年8月14日，北京产权交易所信息显示，首创置业旗下的南京投资管理有限公司拟转让首创青旅置业51%股权。
以此来看，首创置业2019年通过在资本市场进行发债、同时变卖资产项目等共计融资总额超过500亿元，一时间，这也让关于首创置业“缺钱”的说法甚嚣尘上，不过，对此问题，首创置业的资金情况如何，截至GPLP犀牛财经发稿时止，GPLP犀牛财经没有收到对方回复。
2019年负债率78.44% 负债千亿超过营收
据克而瑞发布的《2019年房地产销售TOP100榜单》显示，首创置业2019年全年全口径销售金额为808.1亿元，排在第43位。距离跻身进入“千亿行列”就差10个排名位置。
可以说，2019年的首创置业艰难地实现了调整后的目标——销售实现800亿元。
只是，实现了目标的首创置业虽然放慢了脚步，然而，其负债率也随之攀升，很快负债变超过千亿，远超了销售额——公开资料显示，调整后目标的首创置业，其自身负债却早已跻身了“千亿行列”。
可以说，首创置业“差钱”的传闻多少与其千亿负债的现实紧密相关。
据相关数据显示，2014年至2019年中期，首创置业的总负债一直在不断上扬攀升。2014年至2019年中期，首创置业的总负债分别为572.66亿元、818.14亿元、919.09亿元、1094.90亿元、1315.16亿元、1532.36亿元。
2017年首创置业的总负债值首次突破千亿，达到1094.90亿元，同年，首创置业的有息负债为601.49亿元。2018年，这两个数值继续攀升，分别为1315.16亿元，869.43亿元。
数据来源：wind
与此同时，首创置业的资产负债率也同步攀升。
数据来源：wind
2019年，首创置业的中期业绩报告显示，2019年中期，首创置业负债总值1532.36亿元，有息负债超越千亿，录得1023.72亿元。同期，首创置业的资产负债率与净负债率分别达到78.44%、154.3%。
这意味着，在过去的几年，首创置业通过不断借债来发展项目，从而达到规模扩张的目标。
“首创置业现在负债率在一个安全的水平。”2019年中期业绩会上，首创置业执行董事及总裁钟北辰表示，首创置业的经营指标，包括回款、偿债能力、未来发展前景、抗风险能力等都是非常健康的。
只是，仔细查看其负债，GPLP犀牛财经不难发现——2019年中期，在首创置业1532.36亿元的总负债中，短期负债大概有24.33亿元，一年内到期的非流动负债大概为226.74亿元。而同时，首创置业发行的公司债券、中期票据和其他债券显示，首创置业即将面临271亿元的应付债券到期，此时，首创置业在手资金仅为373.87亿元。
显然，这些债务相对在手资金而言，首创置业在手资金多少有点捉襟见肘，对此，GPLP犀牛财经也将持续保持关注。
首创置业的负债的由来：由“高周转”向多元化转型
相比2018年中期1315.16亿元，2019年中期的首创置业其负债为何继续攀升至1532亿元呢？
过去五年负债率持续攀升的背后，首创置业到底发生了什么呢？
一切要从2018年说起。
可以说，2018年是首创置业的一个转折年。
在这一年，首创置业发生了一个明显变化，那就是高歌猛进的首创置业开始调整了2019年的目标，将之前2019年争取实现1000亿元，调整为800亿元。
与此同时，首创置业还开始了多元化布局——公开资料显示，从2018年4月以后，首创置业从原本的“住宅+商业”业务延伸到地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募基金、长租公寓等多个方面。
此外，首创置业还在2018年提出了“千亿价值生态圈”的规划，进入长租公寓领域、涉足文创产业地产，新增土储达到近五年高点；2019年，正式发布投资平台首金资本，成立多个旧改及商业投资基金。
在此基础上，首创置业艰难地实现了调整后2019年的目标800亿元。
而首创置业做出这个改变的原因很简单，因为在这年的4月，首创置业换帅了——2018年4月，首创置业的管理层进行了一次换血变动，时任首创置业执行董事CEO唐军卸任首创置业的管理位置。
接任首创置业管理位置的是钟北辰，那年他44岁。接管首创置业的权利位置后，钟北辰成为首创置业董事会最年轻的一位。
成为唐军之后的继任者，钟北辰曾经表示，自己是站在巨人的肩膀上往前看，他想把首创置业的“高周转”再往上提一个台阶。而首创置业的董事长李松平也认为钟北辰是一个有影响力、年轻、专业的人，是适合首创置业领军位置的人。
2018年钟北辰上任的前2个月，2018年2月，首创置业原总裁唐军在2017年度业绩会上提出，2018年签约销售目标为750亿元，争取实现800亿元；2019年争取实现1000亿元；2020年争取实现1400亿元。
而其一个依靠的一个依据就是“高周转”。
对此，2018年，首创置业将坚持快周转，全面推行“369”标准。
不可否认，“高周转”是地产行业的一个玩法。公开资料显示，早在2010年，万科搞出了一个“5986”的模式，通俗讲就是拿地后，5个月开始动工、9个月开始销售、第一个月销售8成，产品必须6成是住宅。万科的这一模式，确实帮助万科在当年取得了成绩。凭借这个模式，万科获得了几次全年销售冠军。
比如，在碧桂园实行的是“456”模式：4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金在周转。
而首创置业的高周转模式叫“369”模式，即3个月取得方案批复，6个月取得施工许可证，9个月取得预售证。
然而，令首创置业失望的是，现实情况不太乐观，据首创置业2018年发布的业绩公告，首创置业2018年最终实现销售业务为706.4亿元，距离保底的目标还相距约44亿元。
随后，在现实面前，同时，加上首创置业顺利换帅，2019年的首创置业开始了多元化的发展路径。
多元化之后的首创置业能否在2020年如期完成目标？其能否顺利度过其资金难关？
GPLP犀牛财经将对此保持持续关注。
参考文献：观点指数：《钱紧一年|首创置业底色》
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