作者：和宁
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
作为美凯龙的创始人，车建新在家具圈与家具打了一辈子交道。
因此，对于外界普遍将美凯龙定位称“地产股”始终愤愤不平。
在他眼里，红星美凯龙的核心是家居，然后才是地产，美凯龙要围绕着家居打造一个新物种，地产只不过是美凯龙需要的栖息空间而已。
事实果真如此吗？
打造新物种：美凯龙的努力
作为家居行业的流通龙头，登陆A股的美凯龙看似是一个巨无霸。
公开资料显示，2018年1月17日，红星美凯龙正式登陆A股（美凯龙），成为国内流通行业首家A股和H股资本双轮驱动的公司。
据其财报显示，截至2017年12月31日，公司在国内29个省、直辖市、自治区的177个城市经营了256个商场，总经营面积约为1514万平方米，包含71个自营商场和185个委管商场，无论是从商场规模还是市场占有率来看，红星美凯龙在国内都处于领先地位。
不过，其面临的竞争也异常激烈。
2018年，美凯龙的竞争对手居然之家在全国各地疯狂开店，目前，居然之家已经拥有247家门店，更关键的是，2018年年初，居然之家还拿到了阿里等多家机构的130亿元战略投资。
这让美凯龙的危机空前严重，而且，这还不包括面对互联网新零售、共享经济、消费金融、新中产、人工智能、消费升级等众多行业形态带来的威胁。
于是，面对竞争对手及时代，美凯龙开始积极试水互联网，开始了转型之路，甚至在2018年，为了打造一个家具界的新物种，美凯龙做出了各种努力。
上游产品端，从床垫到智能床垫美凯龙两头下注；
下游，美凯龙又深入下游装修市场。
不仅如此，他们还变身科技企业，投资提升设计能力的三维家，提升测量精准的量江湖，当然，必不可少的还有大量的智能家居企业。
除此之外，美凯龙还打起“共享办公”的主意。2018年11月，由美凯龙董事长和总裁共同发起的“霍King共享聚落”，抄底中国共享办公红海。
甚至很多人不知道的是，在遥远的从前，美凯龙还投资了影业等非主营业务，想将电影、餐饮等业务都引入卖场，打造“美凯龙商圈”。
甚至为了转型互联网，还不惜重金挖了苏宁易购执行副总裁李斌担任红星美凯龙CEO。
公开资料显示，李斌于2012年8月开始担任苏宁易购执行副总裁的职务，在其任职期间领导并深度参与了苏宁互联网创新和O2O转型的一系列动作，将苏宁的互联网营销模式带上了一个新阶段。
这引起了车建新的注意。
2016年1月8日，李斌正式加入红星美凯龙家居集团，担任总裁一职，可以说是临危受命，被赋予了空前的权力，主要负责红星美凯龙的“互联网+”发展规划，执行红星美凯龙的新零售“1001”战略，并具体管理线上和线下运营事务。
不过，还没干完三年，2018年的7月李斌正式从红星美凯龙辞职，尽管在红星美凯龙两年多的任职期间，李斌为推进这家传统公司互联网化做出过不少努力，但效果甚微。
这等于变向宣布，红星美凯龙转型互联网遭遇挫折。
此外，尽管美凯龙还开发了像星易家、家品会一样的电商平台等等，但效果却不尽人意，投入大收效甚微。
可谓为了转型新物种万般努力，用尽全身力气。
当然，种种努力的背后，看起来杂乱无章，其实都有一个目的，那就是如何提升地产的利用率——共享办公室一目了然提升物业利用率，投资影业和餐饮也是如此，而投资大量上下游企业则是通过股权绑定，提升业务合作深度，简单说：都来开店吧！
美凯龙能否转型成功，达到目的吗？
美凯龙的苦恼：新物种 老基因
“我用尽全身力气却换来一身回忆。”
尽管为了成为新物种，美凯龙动作频繁，各种努力不过其思路却始终围绕一个目的，那就是提升地产的利用率。
由此我们可以看出，美凯龙的新物种，完全脱胎于深深埋入的旧基因：地产基因。
由此，外界对美凯龙的“地产”评价并非空穴来风——美凯龙被深深打上地产的烙印，所有的运作模式都是围绕地产而展开，包括任何动作及努力。
美凯龙的财报显示，美凯龙的税后净利润里，有大量的地产增值带来的利润。曾经高达57.4%，即使到现在也有40.9%。在我国地产波澜壮阔的史诗级行情里，为美凯龙能够及时在核心地段拿到地块鼓掌！
作为隐形的地产大佬，美凯龙一直相当低调，我们可以看一组数字——整个A股土豪很多，比如中国建筑这个大地产公司，或者陆家嘴这个掌握了上海核心地块的公司，不过最让人瞠目结舌的确实美凯龙。他是中国上市公司投资性房地产最多的公司！账面上高达777亿元投资性房地产。
李嘉诚2016年曾经卖掉陆家嘴的一栋楼，价值160亿元，而陆家嘴恐怕是上海金融自贸区最大的地主，他的投资性房地产估值不过240亿元。难道美凯龙所持有的商场物业的价值能高过上海的价值？到底是美凯龙激进了？还是陆家嘴保守了？
这还有一个好处，当上市公司都在急急忙忙卖资产变现美化报表的时候，美凯龙并不需要，只需要在账面稳稳增加一些“投资性房地产”就可以了。
也难怪大家认为美凯龙是地产公司，利润来源主要是地产，不是地产公司是什么？低估值，也不冤枉。
因此，尽管美凯龙为了进化努力了很多，然而完全蜕变却异常艰难，这是因为旧有的基因给予美凯龙过去辉煌的荣耀，给予他现时的成功，想要战胜自己，何其艰难。
那么，美凯龙有勇气走出光环？走出旧基因的的掣肘么？
让我们重新一下美凯龙整个公司的地产价值。
值得一提的是，为了计算地产的价值，美凯龙的计算方法与其他公司并不一致。
简单来讲，美凯龙持有的商业地产计价方法是根据店面的出租率和出租价格折现回来的。取决于三个因素：出租率、出租价格和折现率。在过去的数年之内，美凯龙对外称出租率接近95%，折现率一般不会大幅度变动，唯一可变的就是房租！美凯龙每年的物业都在增值，原因就在涨房租！
只不过这个逻辑在2019年发生了变化。
一．折现率还能不变么？随着美联储加息，全球的利率都在抬升，这将影响美凯龙的折现率。折现率越高，资产价值越低。
二．房租还能不停增长么？而房租也不能够再持续增长，2018年10月，兴化美凯龙就遭遇到商户抗议涨房租的现象。
三．出租率还能在高位么？即使双十一大捷，美凯龙对外宣称160亿的卖场销售额，都无法改变行业渠道迁移的现实，越来越多的商户选择在商圈开店。在2018年的新一轮商户调整中，更多的人选择关店。
此外，为了避免过速增值，在过去几年，美凯龙一直小心地维持3%的年增值率，在每年的租金涨幅大概保持7%的历史背景下这显然是一个极为保守的数字，而在折现率和出租率不变的情况下，如果略抬抬手，恐怕增值就不止这点了。
因此，GPLP犀牛财经相信美凯龙改变的努力和决心，也相信美凯龙因为旧基因的色彩太过浓重，地产对他的影响如此之大，这导致美凯龙的改变异常艰难，无异于壮士断腕。
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