作者：锦上花
来源：GPLP(ID:gplpcn)
11月6日，新城控股集团旗下新城悦（HK.01755）成功登陆港交所。新城悦此次全球发行2亿股，最多不超过2.3亿股，每股价格为2.9港元，募集资金5.8亿到6.67亿港币。
招股说明书显示，此次新城悦发售所得款项约48%用于扩大业务规模及拓展业务地区；约12%用于在不同地域获取多元化物管项目；约15%用于发展增值服务业务；约15%投资于先进技术及人才培养，以提高新城悦的服务效率及内部信息系统效率并实现服务标准化；约10%用于营运资金及一般企业用途。
收入方面，2015年-2017年，新城悦收入分别为人民币4亿元、5.73亿元及8.66亿元，复合增长率达到47.1％；净利润则为人民币2304.8万元、5218万元及9174.2万元。
而在不久前，6月19日，碧桂园物业在港交所成功分拆上市。自2014年房企花样年控股分拆旗下物业管理公司彩生活赴港上市后，以物业管理为主的房地产服务商登陆资本市场逐渐成为主流。
国海证券的一份研究报告表明了对物业领域的看好：在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。
一家物业公司负责人在回答物业公司纷纷上市的原因时也表示，目前房企市盈率与市净率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明显享有更高的市盈率与市净率，具有估值优势。主要因为一方面物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性。另一方面，物业管理公司的现金流也相对更加稳定。
但事实真的如此吗？
物业公司对关联方依赖太大
财报上看来，物业公司的业绩都很亮眼。
绿城服务2018上半年实现收入29.2亿元人民币,同比增长32.9%，期内毛利率同比提升0.2个百分点至34.3%，归母净利润为2.29亿元人民币,同比增幅为29.1%；
彩生活2018上半年收入17.6亿元人民币，毛利润6.2亿元，对比去年同期分别增长135.3%与82.5%，归属于上市公司股东的净利润达到1.75亿元，对比去年同期增幅达74.1%……
其实，物业公司还面临很多窘境。从股票市场中就可见端倪。物业股在2018上半年崛起，逆市暴涨。然而下半年风光不再，8月至今，物业股已经平均下跌了26%，有些个股跌幅甚至逾50%。
GPLP君注意到，首先，现在的物业公司对关联方依赖太大。
以新城悦服务为例，目前新城悦服务的合约面积中70%均来自于新城控股，在新城悦服务的7300万平米合约面积中，有5550万平米来自于新城控股。保利物业、碧桂园、中海物业对单一房企的依赖度也在80%以上。
现象的另一面就是第三方市场拓展不开。过度依赖关联方的企业不必多说，就连彩生活、绿城服务和金科服务等第三方市场比重占70%以上的企业，也面临着规模发展上增势不足的问题。
并且，业内人士表示，物业行业规模扩张方面存在天花板，单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式。绿城服务集团行政总裁吴志华曾指出，5亿平方米规模就已经做到物业管理的极限。
增值服务雷声大雨点小
由此，物业公司纷纷开展增值服务。
彩生活就提出，要用传统的物业管理服务为入口抓手为增值服务导流，靠利润率更高的增值服务盈利，摆脱靠物业费艰难度日的困局。
增值服务中，彩生活今年主推产品“彩惠人生”，将社区服务和新零售相结合，是重构物业生态的新物种。在彩惠人生上，用户以市场价购买所需商品，在订单完成后，业主在获得等价商品和服务的同时，还可额外获得由供应商提供的冲抵物业费的“津贴”。
彩生活2018年中报显示，公司增值业务收入同比增长91.7%至2.1亿元人民币，毛利率保持在71.8%的高位，贡献分部溢利1.5亿元，占比提升5.7个百分点至35.8%。
然而，物业管理服务仍然是彩生活最主要的收入来源，上半年，物业管理服务达14.67 亿元，占比达83.5%，增值服务收入仅为2.12亿，占比12%。
上半年碧桂园服务的社区增值服务收入也仅为1.71亿元，占总收入的8.5%，是碧桂园服务三大业务中占比最低的一项。
过度依赖关联方，第三方市场拓展不开且市场有限，转向增值服务还是难以做大业务……物业公司纷纷上市的浪潮里，投资者还是先静静观望比较保险。
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