文/锦上花 GPLP
周末的长租公寓市场炸了天。
2018年8月17日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
随后，8月18日消息，我爱我家副总裁胡景晖微信朋友圈表示，“我，胡景晖即日起辞去在我爱我家集团的所有职务。我的余生，将义务服务于中国房地产经纪行业。”胡景晖同时表示自己已启动个人创业计划。
一个有良心的房地产中介人与一个无序的市场之间到底发生了什么呢?
火爆的长租公寓市场
长租公寓牵动了上万租房人的心，这是民生之所在。
对于成千上万的年轻人来讲，租房是他们唯一的选择，这些人背井离乡，尤其是在毕业季离开二三线城市来大都市找工作的应届生们，他们一无所有，只有年轻人对未来的憧憬与向往。
然而，当他们来到北京，面对这个现实世界，这些年轻人感受到了这个世界的残酷与冰冷——过去十年来，房地产价格像坐了火箭一样噌噌噌地往上涨，这让这些人绝望了，一没资格，二没有资本，本来租房是他们的希望，然而，面对飙升的房租，他们感觉到了压力。
这是一个真实的故事。
GPLP君的一个朋友由于要去杭州工作，因此在6月中旬，朋友将此前居住的两居室开始出租出去，结果租客没找到，却引来了一场中介抢房大战。
原来，朋友的预期价位原本为7000元，但在多家公寓加中介的哄抬之下，房子最终以9500的价格出租了出去。
朋友说他的预期价位原本在 7500元每月，但两家中介公司在经过多轮抬价之后，该房子的租金直接到了10800元/月，翻了近1倍。为了最终拿下房源，一家中介甚至表示不管另一家出多少，他们都追加300元/月。
可以说，2018年，除了区块链市场，恐怕没有一个行业会超过租赁市场。
这又是一组真实的数据。
统计数据显示，2018年前7个月，北京租房租赁市场交易总量较2017年前7个月增长14.4%。一线城市中，北京、上海、深圳三个城市租金环比上涨，涨幅分别为2.4%，2.1%和3.1%。北京部分地区涨幅超过10%，在五环六环的地方很多是500，1000元的往上涨。
与此同时，多家机构发布数据显示，北京住房租金正处在上升通道。一方面，从供需结构来看，北京政策调整带来的供应暂时性减少，租赁土地尚未形成供应，叠加消费升级下的租赁需求升级，以及高校毕业季带来的需求集中爆发，成为北京近期租金上涨的主要原因。
对此，近期，前我爱我家研究院院长胡景晖在电话会议中对媒体表示，除了供给、需求、季节的因素外，资本大幅度进入长租公寓也是推高价格的主要原因之一。胡景晖认为，像自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的。“违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。”
正是这一论调，这不仅让胡景晖与我爱我家分道扬镳，而且让租赁市场再次受到资本的关注：
2018年上半年，在资本的助推下，租赁市场的玩家们可谓一时风生水起，好不风光:
2018年1月，自如A轮融资40亿;
2018年4月，国内首家区块链租房平台海链租房获得海尔金控投资，具体金额尚未透露;
2018年5月，海链租房完成千万元Pre-A轮融资，估值1亿人民币，投资方暂未公布。本轮融资资金将主要用于系统优化和市场推广。此前，公司曾获得来自海尔金控的战略投资;
2018年6月，蛋壳公寓完成B轮融资1.75亿美元;
2018年7月，成立于2014年的租房平台巴乐兔，已经获得第三轮融资，其中A轮融资5000万元人民币，B轮融资超2亿元人民币，B+轮融资3亿元人民币，主要投资方为硅谷顶级投资机构DCM、天图资本、众为资本和香港南丰地产集团等知名投资机构。目前，巴乐兔正在开展新一轮融资。
与此同时，2018年7月5日，互联网租房平台“会找房”宣布引入腾讯投资。本轮融资由腾讯领投、源码资本跟投。资金将用于进一步拓展市场和房源，提高交易效率，快速整合整个租房市场的核心资源，加速成长。
当然政策更是进一步推波助澜——在更严厉的限购政策之下，2018年上半年，50个代表城市2018年1-4月商品新房市场交易量同比下降12%，其中一、二线城市分别下降33%和12%，尤其一线城市交易量已处于下降通道，预计未来难以回升到高位。限购令一定程度上确实抑制了购房需求。但未达到标准的被排斥在购房门外的准买房者，转而继续租房过活，租房需求也由此增加。另外，租赁市场的房源大部分是二套以及三套以上住房，限购令会让已经供不应求的房屋租赁市场房源更为紧张，这也在一定程度上助推了房租的上涨。
在资本、政策多个因素助推之下，2018年，中国的租赁市场可以异常火爆，大家开始激烈的竞争房源，最终，资本和中介将成本转嫁到了消费者身上。
还是朋友的故事。
中介最终以9500元将房子租下来，看起来是吃亏了，然而，殊不知，中介可以将成本转移到租房人的身上。
比如说他们可以增加隔断，然后两居室瞬间可以变成三居四居、每个房间3000元，一下子就可以收到12000元的租金，中介躺着数钱。
因此，垄断房源成为最核心的竞争方式，大家在资本的助推下，为了争夺市场份额不惜拼命抢夺房源，这让整个租赁市场行业火爆异常——中介乐开了花儿，资本坐收渔利，然而，对于租户来说就是另一个故事了，涨完房子涨房租，北京有超55%的人把月工资的一半以上花在租房上，如果房租继续涨下去的话，超过这个城市一半的人口该住哪儿?房租会不会是压倒年轻人的最后一根稻草?房租会把普通阶层的孩子赶出大都市吗?那时候，谁来推动大城市的创新，谁来推动大城市的发展?
因此，这种行情会一直持续下去吗?
租赁市场能否长久不衰?
租赁市场能否像房价一样上演持续多年不断上涨?
如果按照以前的发展节奏，看起来租赁市场是一个蓝海市场——据链家研究显示，目前中国租赁人口1.6亿，租赁房屋4600万套，未来会有更多人通过租房满足居住需求，并有越来越多的房屋通过存量盘活 和增量开发的形式进入房地产市场。预计2025年租金GMV(成交金额流量)将接近3万亿元人民币，租赁人口2.3亿;2030年，租金GMV将达到4.6万亿元，租赁人口达2.7亿。
对比国外市场我们也能够看到这一个未来趋势：
在国外市场当中，发达国家住房持有率较我国低，住房长期投资回报率较高，因此，按照目前的态势，我国租房率还有很大的提高空间。比如在美国，作为最大的上市公寓运营商，截至2017年底，EQR已投资305个物业，包括78611个公寓单元，主要分布在波士顿、纽约、华盛顿特区、西雅图、旧金山和加利福尼亚南部。EQR目前市值约为人民币1500亿元。
作为一家房地产投资信托公司，EQR专注在城市和高人口密度的郊区以及沿海地区的租赁物业的获取、开发和管理，这些地方是当下租房者主要居住、工作和娱乐的地方。
当然，在美国，类似的租赁方式还有通过“Zillow Rentals”，“Trulia Rentals”，“Zumper”，“HotPads”等运行，一点也不比国内少，如果考虑到美国出租的房子比例和租客人数比例，这一个现象就一定也不奇怪了。
然而，在中国，这个市场却完全相反。
《2015 年中国城市青年租房现状调查报告》调查人数超过一万人，主要针对 20-30 岁这一年龄层的城市青年，受调查者80%生活在一线、准一线城市。数据显示，每100人中就有70人在租房，但仅有11人表示满意，满意度不到20%。在本次调查里，租房遭遇的问题这一选项中，虚假房源(62.79%)、高额中介费(53.49%)、中介骚扰(48.06%)排名前三。
原来，尽管存在巨大的刚需，市场也足够大，然而，中国的供给端却严重出了问题，在法律法规并不完善的客观条件下，“黑中介”、“黑房东”横行，中介人员素制低下，损害了交易双方利益，让这个市场萎缩不前，严重影响了这个行业的发展，大家是能买房就尽量不会租房，甚至很多大学毕业生刚毕业就开始买房。
其次，伴随着资本的大举进入，租赁市场是否会上演恶性竞争，甚至如千团大战或者共享单车一般一地鸡毛?
对此，关于长租公寓的运营，房地产行业的大佬潘石屹明确表示：如今长租公寓的租金回报率只有1%，这个生意不赚钱。
然而果真如此吗?既然不赚钱，玩家们为何还要层出不穷的进入呢?
“其实如果正常发展还是可以做下去的，然而，现在在资本的带动下，这个行业开始恶性竞争，这才导致整个行业出了问题。”某长租公寓从业五年的创业者告诉GPLP君。
为啥这样说呢?
其实，严格来说，长租公寓是租赁市场的一个补充及升级。
我们可以看一下长租公寓的运营模式。
通常而言，相对比较长租公寓与普通住房，长租公寓有两个地方不同：一是房屋质量上升，如果是集中式公寓，整体的消防、卫生、装修、配套都有很大提升，当然，单位价格也有很大提升，一分钱一分货。二是，房源供应的确会增加。虽说是存量房源改造，但运营商以市价甚至高于市价的价格拿到房子，一定要提高出房率(不然赚什么钱?)，比如原来一层4户，变成8户，单套面积做小(也可维持套均租金和之前持平)。对于分散式公寓，也一定是要拆的，做合租公寓。因此，不能说它没有增加市场供给，对于房屋租赁来说，这提高了市场效率。
但是，这也会存在一个问题，那就是房租的运营要求较高，而且整体过程当中的时间成本会比较高，而且，的确存在一个现实问题，那就是它涉及到了一个敏感区域——因为资本拿走了部分房源，这变现改变了某个区域租房市场的供求关系，比如说到了续租的时候，房租一下子涨了700多。哄抢房源高抬的价格最后还是消费者买单。
而且现在是在资本的助推下，N多长租公寓一起上，变现说夺走了以前正常租赁市场的房源，没有了供给，需要又大幅存在，租金焉有不涨之理?
但是，租金又是涉及到了一个城市的创新及民生的话题，政府焉有不管之理?
因此，政府鼓励租售并举，大力发展租赁市场，但是，在涉及到收入更低的人群的切身利益，必然也会迎来政策的严管，这在国内外都是如此，甚至国外的监管更加严格。
资本有预见到这一切吗?未来的租赁市场将会驶向何方?
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