文/琼凉 GPLP
7月10日，华夏幸福发布权益变动公告，平安资产管理有限责任公司（以下称平安资管）增持华夏幸福（600340）5.82亿股，合计人民币137.7亿人民币。此次增持后，平安资管累计持有华夏幸福股份总数的19.88%。此次平安资管对华夏幸福的股份增持似乎在向外界透露另外一个信号：地产商已经没钱了！
根据华夏幸福的2017年四季度和2018年一季度的对比，净利润分别为87.8亿人民币和 22.9亿人民币，降幅达283%。短短一个季度就出现如此大的反差，显然华夏幸福的财务出问题了。
在平安资管增持华夏幸福消息的影响下，截至7月12日股市收盘，华夏幸福报26.99元/股。
根据华夏幸福发布的4-6月份经营简报看，公司4-6月份产业园区收入额为-44.82%，同时1-6月份同比增长也是负增长，为-10.72%。显然收入减少后对公司的资金压力加大。
当然，外界也普遍认为，此次平安资管增持华夏幸福的行为是帮助其缓解短期的资金压力。并且在此次交易中华夏幸福承若 2018年度、2019年度、2020 年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020 年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.1亿万元、144.8亿万元、180.0亿元。
不惜对赌3年净赚439亿元，华夏幸福融资需求迫在眉睫。
与此同时，中国房地产行业的资本与开发正在出现分离的苗头。
从平安在房企股权上谋求存在感来看，以险资为代表的房地产资产投资团队的角色已成势力，投资团队往往根据房企和项目价值去投资，而开发商专职做好开发，运营相关服务团队。二者各司其职。
大房企资金压力大，小房企也好不到哪去
早在今年2月7日就有媒体曝料，一些地方银监局已要求，不得向房地产类公司发放流动资金贷款，禁止投资房地产类公司的应收账款，但购买原材料、归还融资等除外。而在年初银监会召开的发布会中要求房地产企业严控贷款进入房地产领域。由此，各个地方银监局也积极响应号召，对本地房企加强管理。广东银监局认为，需要继续遏制房地产泡沫化，从严查处违规融资行为。
根据克而瑞发布的2018年第一季度中国房企排名，华夏幸福排名第8。可想而知，位列中国房企第一梯队的企业华夏幸福都已经出现资金紧缺，需要外界救助，想必小房企的压力也不会小到哪去。
在近些年因为国家对金融机构实施去杠杆化政策，房企资金紧缺以及高额的债务都将迫使小房企面临倒闭的危机，中原地产分析师表示，由于金融环境影响，今年还会出现多宗股权融资，或者中小房企被大企业收购的案例。
在银监局对地方银行信贷和信托的全面管控下，开发商的融资渠道也都全线收紧，其中一家小房企负责人说到，“现在以开发房地产为由向银行贷款已经很难得到审批了，基本只有大开发商才可以申请到贷款，我们公司今年以来都是在向香港的一些银团贷款。”
债务压身
在没有对金融机构实施去杠杆化前，很多企业在2015年到2016年囤积了大量的债务。据统计，从今年下半年开始的两年内，房企将面临高达数千亿的债务偿还压力。
据海通证券的计算，存续地产债中，2018年需要偿付债务规模为1613亿元，并且在未来这一数字还将会继续提升，预计在2019-2021年需要偿付的规模将分别提升为2807亿元、3998亿元和4037亿元，可见在债务持续扩大，金融机构的贷款减少，并且杠杆降低的情况下，企业只能增加销售额来逐渐减少资金流收紧的问题。
然而事实是，政府一边出台房子限购政策，一边尝试推出房产税等税收措施，以此来遏制炒房者，让刚需买房人群能买到房。因此一些城市的房价也出现了相应回落。政府在普惠普通老百姓的同时，对于房企来说却是雪上加霜。
大量的房企在国内借不到钱就把目光转向了海外机构。根据中原地产的统计，2018年前5月，房企海外资本市场融资数量在2017年1-5月融资31笔、127.85亿美元，2018年达到了71笔，共计293.72亿美元，而同比上涨达130%。看来，房企在内地的金融机构贷不了款就只能寻求境外机构贷款。
当然一些房企提前做了预防准备，其中金地集团董事长凌克说到：“防范风险，是公司今年的重点工作之一。金地的策略是，这个阶段会把总资产负债率控制在60%-70%之间，净资产负债率在50%-80%之间。” 而另一家行业领头羊万科也相应降低了负债率，截至2017年年底负债率已经降到8.8%。同时在6月29日的股东大会上，万科总裁祝九胜做出了公司在金融去杠杆背景下的对策：“因为预知到今年的资金环境不会宽松，公司提前做了准备，未来公司还有空间去进行更多的投资。如果有好的并购机会，也会大胆获取。”
2018年将是中国大中小房企洗牌的一年，也许一些小房企会因为资金收紧的背景下被兼并，甚至倒闭。第一梯队中的万科，恒大，绿地，华夏幸福企业等也都面临着巨额债务所带来的资金压力。去杠杆化的金融环境依然还在持续着。未来房企最终会剩下几家，以及房地产行业是否有危机，这我们不得而知，还是让时间告诉我们答案吧。
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