REITs的全称是房地产投资信托（即 Real Estate Investment Trusts，简称REITs），是一种以发行收益信托凭证或股份的方式汇集多数投资者的资金，可以在证券交易所上市交易。
由专业管理机构或者团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产的租金收入和升值为主要收入来源，并且将投资综合收益按比例以分红形式分配给投资者的金融产品。
房地产信托投资基金(REITs)的基本理念起源于 19 世纪的美国。在REITs尚未出现之前，商业房地产投资是一个被投资机构和高净值人群占据的行业。
方正财经（公号ID：founderfinance）研究员了解到，2020年4月30日，证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
《通知》中提及，REITs能有效盘活存量资产，形成良性投资循环，提升直接融资比重，降低企业杠杆率。
同时，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种，拓宽社会资本投资渠道。
REITs运作方式主要包含下列步骤：
设立：REITs的设立主要有两种方式，一是设立特殊目的载体公司（房地产信托基金公司），二是开发商将旗下全部或部分经营性物业资产打包设立专门的REITs。
发行：向投资者发行收益凭证并募集资金，类似股票发行。
托管：委托独立的基金托管机构进行托管和监督，与一般基金类似。
投资：将募集资金投向房地产项目。通常情况下大部分资金投向持有型物业以获取持续现金流收益，只有小部分资金购买投资型物业来获取升值收益。
相比之下，商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商业地产收入现金流比住宅地产更稳定，因此REITs一般适用于商业地产。
经营管理：由资产管理人（通常是基金公司或者房企的专业团队）负责该REITS的资产管理，委托物业公司进行物业管理。
分红：将大部分收益以分红形式分发给投资者，即为投资者的股利收益。
交易：投资者可以通过二级市场进行 REITS 的买卖并获得收益，即为投资者的资本利得。
REITs按资金投向，可分为权益型、抵押型和混合型；按资金募集方式，可分为公募型和私募型；按组织形式，可分为公司型和契约型；按运作方式，可分为封闭型和开放型。
REITs本身起源时其基础物业即为房地产，供给端来看，我国一二线城市已有诸多现金流良好的商业物业供给，从之前推出的以商业物业为基础资产的类REITs，如鹏华前海万科 REITs，也取得了较为稳定和良好的收益。
需求端来看，房地产也一直是我国居民资产配置的主流方向，对于中小投资者，如果直接投资房地产，将面临诸多的不利因素。
例如资金规模小、缺乏相关的专业知识、以及没有足够的时间与精力进行管理等等。
而通过建立REITs，由专业运营团队负责投资，这样不仅降低了投资门槛，使得个人投资者和小型机构也可以参与房地产投资享受经济发展红利。
同时也使投资者可以将资金分散投资于多个物业项目，起到了对冲风险的作用。
但是，也应当看到，目前公募REITs若想推进到房地产领域，也面临着诸多阻碍。
首先是如何与房地产调控的长效机制相结合，REITs 运作模式实际上为地产企业提供了一种新的融资机制。
地产企业首先以自有资金和信贷融资获得的资金进行商业地产的开发以及前期培育，等商业地产培育成熟获得稳定的租金收入后将成熟的存量资产打包设立或注入REITs并通过发行份额回笼资金。
本质上是一种类住宅开发模式，提高了资金周转率，缩短了投资回报周期，但也有可能使得房地产企业加快拿地，使得土地市场升温，也与目前大的调控基调不符。
其次，房地产领域项目涉及税收较多，推进上存在一定程度障碍。
税收优惠是REITs产品的核心，推行REITs的国家均给予了REITs一定的税收优惠政策。
而在我国当前税收体制下，在商业物业REITs的设立、运营和终止中，可能涉及到多种税收。
在REITs设立阶段，物业所有者将物业转让给REITs，可能涉及到土地增值税、转让收入所得税、营业税、契税、印花税、城市建设税等各类税收。
在REITs运营阶段，REITs可能面临双重征税，也即在REITs层面征收企业所得税，在投资者层面再征收所得税，在REITs的中止阶段，商业物业的处置也可能涉及到REITs设立阶段的种种税收。
而截至目前，我国还没有针对REITs的优惠税收政策出台，种类繁多的税收将严重影响 REITs产品的收益率，降低其对投资者的吸引力，削弱REITs的竞争力。
综上所述，方正财经（公号ID：founderfinance）研究员认为，如果公募REITs在基建领域试点较为顺利的话，则未来是有希望放开到房地产相关领域的。
不过在“房住不炒”的大背景下，公募REITs将大概率在房地产行业方面从长租公寓领域开始突破，延展到一线城市优质商业物业则可能尚需一定时日。
方正财经（公号ID：founderfinance）根据天眼查专业版数据显示，2020年以来全国共新增房地产企业4.1万家，较2019年同期减少了27.66%。
新增的房地产企业主要分布在江苏、广东和山东，而处于疫情中心的湖北省，仅新增了519家房地产企业。
目前，我国境内尚无真正意义上的公募 REITs，但监管层与各市场主体对于不动产证券化的探索一直没有停止过。
一方面在境外市场尝试发行以国内资产为投资标的的REITs产品，另一方面在国内现有监管法律框架下推出在功能上与成熟市场公募REITs具有一定相似性的“类 REITs”产品。
根据REITs研究中心统计，自2014年国内首单类REITs产品“中信起航专项资产管理计划”发行至2019年末，我国共发行类REITs产品68支，累计发行金额1402.81亿元。
REITs 成熟国家的物业类型丰富且较为分散。据Nareit统计，美国权益型REITs市值中，住宅类、基础设施类、零售类、健康医疗类、工业类、写字楼类、数据中心类、自助仓储类、多元化用途类、其他类、酒店/度假类、林场类分别占比15.6%、15.6%、13.0%、10.1%、9.8%、8.2%、7.2%、5.3%、5.1%、4.4%、3.3%、2.3%。
国内基础设施REITs则要求应用于基础设施领域，鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点，不含住宅和商业地产。
不过，目前国内类REITs持有物业类型排名前三的物业类型为购物中心、写字楼和零售门店，分别占比33%、25%和19%。
从行业影响看，此次REITs试点优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。
对于基建行业，经过地方政府近十年杠杆扩张，2008年末至2020年一季度末，我国地方政府杠杆率从10.9%提高到 23.3%。
此次在基建领域引入REITs模式，具有多方面功能：
1、能够盘活大量存量资产，完善退出机制，缓解地方政府债务压力，实现中央防风险、去杠杆的决策部署。
经过改革开放40多年的发展，我国在交通、能源、环保、市政等领域形成了大量优质资产。据北大光华学院测算，截至2017年我国基建存量规模高达113.7万亿。
2、改变以往基建融资方式，庞大的基建存量资产有望为增量投资提供有力支持，实现基建投资内生循环。
在当前防风险、去杠杆的情况下，要进一步加强基础设施建设，实现中央稳投资、补短板的决策部署，更好满足高质量发展需要，基础设施建设主体面临的最大问题正是资金来源。
按照 2017年末113.7万亿基建存量规模，若REITs发行占比 1%，则对应万亿投资体量。
3、通过引进市场专业机构，促进基础设施领域管理效率提升。基础设施领域长期以来面临诸多问题，包括市场化程度偏低、专业化程度不高、管理相对粗放、许多项目收益偏低等。
此次引进基础设施REITs，有助于吸引更专业的市场化机构来主导基建项目投资和运营，提高投资建设及运营管理效率。
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