蛋壳公寓“房东免租期”风波背后,那些被情绪裹挟的真相

蛋壳公寓“房东免租期”风波背后,那些被情绪裹挟的真相

通过互联网的手段,提高供需两端的资源匹配效率,提升运营效率,尽可能减少空置率和退租率,是降低成本,保证正向现金流的核心和关键。

春节过后,天气向暖,但突发的新冠肺炎疫情,致使一切都陷入了“冰冻期”。

这个农历鼠年,对众多房东和租客而言,注定非比寻常。因疫情管控逐渐加码,全国范围内的人员大流动就此停滞,在住房租赁市场中生生造出一个真空期。

房东与租客之间矛盾的快速累积,致使充当着居间交易角色的长租公寓运营商,变成了这轮矛盾爆发的承压阀。

失衡状态愈演愈烈,长租公寓运营商们,似是“风箱里的老鼠”——租客不如意,房东不理解、舆论喊打喊杀、监管下狠手。

这样的境况,深处舆论漩涡之中的互联网长租公寓品牌蛋壳公寓,恐怕深有感触。这段时间,蛋壳公寓因“房东免租期”一事被舆论火烤。

日前,蛋壳公寓发布《致广大房东的真心话》,详细介绍了此轮舆论风波爆发的前因后果,从其中,或可窥见在疫情爆发的非常时期,互联网长租公寓正在经历着什么。

01寻求房东免租期,蛋壳公寓究竟为何?

外界的不解,开始于今年的春节期间。

当时,陆陆续续有蛋壳公寓业主收到了蛋壳公寓工作人员的电话,这些已经提前宣告春节假期告吹的工作人员,要与全国数十万房东协商减租事宜。

理由,当时是所有人都熟知的新冠肺炎疫情。受疫情影响,各地对人员流动的管控空前强化,更多的人,无法按照之前计划,按时到达工作的城市,入住自然也是几无可能。

另一方面,蛋壳公寓开始尝试为因疫情无法按时到岗,可能面临裁员、减薪等问题的租客,提供相应的关怀补贴政策。

但矛盾,也就此产生。

一些房东认为,蛋壳公寓是否借减租发财。当这样的情绪,夹杂在春节期间人员不足、个别沟通不畅,彼此理解有偏差、疫情带来的焦虑等现实因素下,快速发酵。

但从租客的角度来看,此次疫情带来太多变量,正常的生活和工作秩序被彻底打破,房租的压力空前加剧,减租成为他们的普遍诉求。

这样的压力,快速传导到房东一端。如果出现大量断租的情况,房东必受损失,大量延付的发生,已无可避免。

手握大量房源,处于二者之间,充当着居间交易者角色的互联网长租公寓运营商,也将在此状态下,因快速失血,无以为继。

如果任凭发酵,最终必将带来房屋租赁市场的恶性循环。在可预见的困境之下,无论是租客、房东还是互联网长租公寓这样的“中间商”,无人可以幸免。

关键时刻,互联网长租公寓运营商必须承担起居间调和的作用,也必须背负其自己的运营成本。而唯一有效的方法,便是房东适当减租,减租部分直接用于补贴租客,双方共渡难关。

在实际的操作中,蛋壳公寓是怎么做的呢?不妨,算一笔账。

在疫情爆发之初,蛋壳公寓为武汉的医务工作者提供了专属的800间房源免费入住休息,这是最初的一笔大的开销。

随着给予免租的爱心房东的比例越来越多,针对不同的群体,蛋壳公寓先后推出了相应的补贴或减免活动。

例如,对于新租客,首月0元入住,为新租租客减免了1个月的租金;受疫情影响的在租租客,给予至少10天的疫情租金补贴,武汉地区则至少为一个月;对于续租租客,首月立减50%月租金+3月再返还50%月租金+住满6个月再返20%月租金,这样算下来,共计补贴了1.2个月租金(武汉地区的补贴比例更高)。

蛋壳公寓“房东免租期”风波背后,那些被情绪裹挟的真相

◆蛋壳公寓公布的系列租客补贴政策

对于那些因小区管控无法正常入住的租客,就近给予重新安置。

从这个角度来看,通过房东免租来补贴租客的做法,符合当下的现实情况——通过免租、补贴等手段,尽量减少空置率,在减少断租风险、维持资金链正常运转的同时,为受疫情影响,抗风险能力更弱的年轻租客,提供力所能力的帮助。

从蛋壳公寓的角度来看,如此举动的背后,既有为维持自身正常运营的需求,也有为互联网住房租赁市场的未来考量。

作为多方交易交易中的一环,互联网的发展及应用,彻底改造了传统的住房租赁市场,互联网长租公寓的出现,顺应了这样的需求,亦符合社会分工细化、产业链协同发展的趋势。

在一个正常的商业生态下,只有维持各方利益均衡,才有持续发展的可能,这也是互联网长租公寓能够继续向前发展的基础。

推动房东减租,让利给租客,蛋壳公寓的“多此一举”,亦是基于这样的商业逻辑。那些借此认为其在利用疫情发财的说法,是对“房东免租期”的误解,更是对互联网平台生态的偏见。

02中间商“自救”不是作恶,市场正在教育所有人

此次风波,不少言论直指互联网长租公寓的商业模式,蛋壳公寓的“自救”也被视作了一种“恶”。

那么,抛去一众互联网长租公寓一直处于严重亏损状态的现实,探究互联网长租公寓的赚钱逻辑,来看看它的商业模式。

具体而言,其营收来源来自租赁双方间的差价和收取的服务费用,其成本则主要包括资金使用成本、收房成本、装修成本带来的折旧摊销、人员和运营成本、空置成本等。

在其它支出不会大幅降低的情况下,通过互联网的手段,提高供需两端的资源匹配效率,提升运营效率,尽可能减少空置率,是降低成本,保证正向现金流的核心和关键。

只是疫情的突然爆发,让处于正常商业链条中的互联网长租公寓企业的正常运营,遭遇到了空前的挑战,其中最为严峻的,当属在疫情管控之下,人员流动的骤减,本应在春节过后到来的旺季,成了奢望。

蛋壳公寓的自救,也就变得顺理成章了。

蛋壳公寓“房东免租期”风波背后,那些被情绪裹挟的真相

正如上文所说,自救的第一步,便是尽可能地提高入住率,减少房屋空置,降低退租率,而这,需要房东、租客和互联网长租公寓企业携手,共进退。

非常时期,无论是房东、租客还是长租公寓品牌,已经形成了一个利益共同体,一荣俱荣、一损俱损。

从这个角度来说,一个正常、健康和可持续发展的住房租赁市场,只有而且必须让“中间商”赚取利润。

但现实情况是,互联网长租公寓目前依旧处于前期的市场培育阶段,从收房、装修到出租的全流程,互联网长租公寓企业承担了前期的大量成本,这也是免租最先由蛋壳公寓提出并居间协调的原因。

2020年1月17日,蛋壳公寓成功在美国纽交所上市,按照摊薄后总股本计算,市值达27.2亿。根据蛋壳公寓的上市招股书显示,重资产、重运营的蛋壳公寓,一直处于亏损状态中。而这是目前所有长租公寓企业所面临的同一个现实,无论是租赁物业还是自持物业。

这不是互联网长租公寓模式的问题,而是模式超前,市场发育滞后。

所以,当互联网长租公寓企业开始尝试“自救”,努力活下去,对整个互联网住房租赁市场来说,是正当且符合市场经济发展逻辑的。

难道有房东或租客希望,当所有的互联网长租公寓品牌都死翘翘之后,我们重新要回到在电线杆子上贴广告的时代吗?

这是所有人都必须要经历的一场市场经济教育,虽然过程很痛苦,但迟早会来临,只是这场突发的疫情,加速了它的到来。

03非常时期,“有限理性”和“负面偏好”背后被忽略的常识

蛋壳公寓在公开信中透露,协商免租的这段时间里,得到了不少房东的支持,这也使得蛋壳公寓对租客的系列补贴政策能够持续推进,进而实现平衡运转。

但蛋壳公寓方面也坦承,先期与房东沟通,获得支持后将减租的利好回馈到租客端,这样的时间差带来的误解,加上个别沟通问题带来的负面效应,双重叠加之后,不满的情绪开始蔓延。

据了解,在矛盾最激烈时,有个别房东冲击蛋壳公寓的办公场所,还有不少不实信息在网络上散播,蛋壳公寓的企业形象,一时落至谷底。

蛋壳公寓“房东免租期”风波背后,那些被情绪裹挟的真相

诺贝尔经济学奖获得者赫伯特·西蒙在上个世纪40年代,曾经大力倡导过一个理论,他认为,人是极度理性的,但这种理性,处在完全理性和非完全理性之间,因此被称为“有限理性”。

在涉及到自身利益时,极度理性的个人,会追求自身满意度的最大化,但这种理性,并不会直接带来市场的“最优解”。

这套市场经济的决策理论,同样适用于此轮风波中的房东。房东追求利益最大化,是个体理性下的结果,但并不是一定是最理想的。——至少从目前的情况来看,如果房东只顾眼前,盲目挤兑长租企业,带来的结果便是断租和违约的爆发,住房租赁市场秩序的进一步恶化。

一边,是房东的不满,另一边,是租客的不解,由于时间差的存在,造成了彼此之间的信息不对称,进而引起了负面体验和负面情绪的爆发,最终形成“负面偏好”。

“当人群中怀疑的态度和不信任感持续积累时,许多消极的暗示和潜意识就会代替人的正常思考和判断。”有专家表示。

因此,在纠纷产生后,无论是房东、租客还是长租公寓企业,都需要通过客观信息的全面了解,探究问题产生的根源,释放出善意,而不要让常识被情绪裹挟。

这样告诫我们,非常时期,我们反而有机会窥见诸多事件发生的根源,那些现在正在发生的,以及那些我们所不理解的,其实早就有答案。

但问题并不能就此忽略。在客户沟通等问题上的误解以及运营上的粗放,致使双方理解存在偏差,最终导致矛盾激化,蛋壳公寓所遭受到的,也是成长型企业在发展过程中必然要经历的“阵痛”和付出的代价。

虽然蛋壳公寓在公开信中解释,这是受到人员不足、客服电话拥挤等现实原因的限制,但作为一家业内头部iq也,2020年纽约所上市的第一中概股,旨在通过互联网手段,让租房变得简单和快乐的企业,它本应该做得更好,在这一点上,蛋壳公寓还有很长的路要走。

但那些被情绪裹挟的真相,也不应该被淹没,至少蛋壳公寓在面向全量租客的补贴上,还是应该获得掌声和鼓励的。

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2020-02-20
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