红砖楼、白矮房，屋外是裸露的水泥，屋内是厨房氤氲和满屏奖状。这是北京老小区的独特气质。
如果真的有上帝视角，俯瞰16410平方公里的北京，你看到的将是一张不断摊开的大饼。数十年如一日，老小区见证了北京的发展“加速度”，也昂首挺胸地参与了黄金时代，但在自身居住价值追不上地段价值的今天，它们身上的争议性却愈加明显。高寿的楼龄到底是把“杀猪刀”还是“试金石”?数据君最有说服力。
为此，我们选取了北京2195个建于1989年-1999年(即房龄在20-30年之间)的老小区，试图通过观察成交数据与内外配套之间的关系，来揭秘老小区的真实居住品质。地段逻辑与居住体验全面开战，为你还原最客观的老小区面貌。
核心要点提炼：
1、 老小区在5环至6环之间分布最多;
2、 老旧小区生活便捷性指数和交通便利性指数得分最突出;
3、 老小区内部“三供”(供电、供暖、供水)表现优异，超一半的有物业和电梯;
4、 30-39岁的年龄群体老小区购买力最强。
一、 万万没想到，五环外才是我的主场
首先，我们尝试从老小区分布区域来探索城市布局模式，却意外发现五环至六环的区域才是老小区的主场，26.61%的占比打破了“离天安门越近房子越老”的固有认知。究其原因，是在中国发展加速的几十年里，北京城区扩大了8-10倍，在配速不断加快的过程中，城心土地像中年人的发际线，越来越稀疏;而“远郊”土地则像哆啦A梦的口袋，隔三岔五就变出个小区来。
再从分布商圈来看，良乡、北七家、顺义三个远郊玩家数据突出，商圈内楼龄在20-30年的老小区分布最多，北京的环线发展模式由此可见一斑。尤其是九十年代以来，时代逐渐变得热闹，天南海北的人们在进京追梦的路上降落到首都机场，加速了外环线上的楼盘拔地而起。如今，这些小区也已进入而立之年，守望着新产业和居住区的不断更迭。
二、 房老心不老，老炮儿图的就是便利
回归到居住体验本身，我们以老小区为核心，统计了直线距离1公里范围内的所有生活设施，不难发现医院、幼儿园、地铁站和公交车站可达性指数最高。在周边配套方面，老小区实力证明“姜还是老的辣”，住在这儿一公里之内就能实现生活自由，简单粗暴。
再严谨一些，我们把15个基础生活设施分成生活便捷、交通便利及环境宜居等3个一级维度，并计算出小区周边相应设施数量，经过归一化处理后，计算出平均值。最终发现，老旧小区生活便捷性指数和交通便利性指数得分最突出。
说到底，老小区还是集聚了最健全的城市基础生活设施，不服不行。如今很多购房家庭就算有车，包里也会常备地铁卡，毕竟在“天长地久有时尽，只有堵车无绝期”的北京，地铁出行是节约时间成本最高效的方式，默默当个坐地铁的百万富翁，会坐出“上亿专车专属司机微服出访”的感觉。
三、 想说爱你不容易，数说内部居住维度
如果说老小区的外部配套是“赢在起跑线上的优等生”，那其内部居住体验就普遍面临失落了。因建成年代较久，老小区常因没有电梯、车位不够、物业不作为而饱受争议，甚至有人吐槽每次去看房都是“惊吓之旅”。到底是夸张还是真实，我们在将老小区内部居住维度聚类分析之后，得出了以下结论。
1、一方面，老小区内部供水、供电、供暖情况表现优异，基本不用担心水电问题;有超过一半的小区有电梯，61.61%的小区有物业，物业费均值是0.85元/平米/月，生活成本较低。
2、另一方面，老小区内部门禁安防系统堪忧，只有47.54%的老小区装有门禁，难以保障业主的居住安全问题。
3、最后垫底的是车位。老小区几乎没有地下停车库，数据显示平均每户约有0.8个车位，还是“抠”出来的。其实，北京的老小区开建之初是没有规划停车位的，早时候谁家有辆自行车大概就相当于现在有辆丰田凯美瑞。
四、“真香”警告?老而弥坚的背后是谁在买单?
当昔日荣光遇到今日荒颓，有趣的事情发生了。根据贝壳研究院数据，2012年以来，20-30年之间的老旧房均价累计涨幅最多，成交量也居高不下，无论风吹草动，你大爷依旧是你大爷。除了没有公摊、总价低、使用面积大受欢迎以外，从安全边际、可预期、可延展的买房三要素来看，老小区也足够傲娇。
那么，老而弥坚的背后，又是谁在买单呢?
按照年龄段化分，30-39岁的中年群体是老小区的购买主力，且成交量将第二名远远甩在身后。这是因为上有老下有小的“成长家庭”，对城市各类资源的需求往往是丰富且全面性的，孩子上学要方便接送，爸妈岁数大了更要离医院近一些，这些需求只有“站在世界中心呼唤爱”的老小区能够均衡满足。
50岁以上的购房者很少买老小区。他们在旧楼房里浸染了大半辈子，家长里短像藤蔓一样在冗长的时光里滋生，直到老得再也不能“一口气上五楼”。破旧的内部设施已经不再适合老人，万千个娃在读书的家庭也在嗷嗷寻求安身之处，于是，老小区和老小区里的老人们体面退出，共同完成了更迭的使命。
没有确切的词语可以真正定义老小区，这里就像北京的缩影。鱼与熊掌不可得兼，关于老小区的的喧嚣声从未停止。改造也并非是朝夕见效的事情，它需要高瞻远瞩的顶层设计、抽丝剥茧的科学落实，也需要一点耐心。我们不妨期待，改造后的老旧小区会引来新的居住需求进入，届时地段优势和居住体验重修旧好，共同合唱一首“春天里”。
最后，送上北京市成交量最多的十个老小区。有钟情老小区的人情味儿和生活便利性的购房客户，可以重点关注这些楼盘，这意味着将来换房的时候，不需要担心面临进退两难的处境。
内容编辑：王樱桃
内容出品：北京链家内容运营部
特别声明：文中数据来源于贝壳找房，图片来源于网络。
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