3月22日,央视《焦点访谈》节目播出了一起租房纠纷事件,一位姓年的先生在小家联行上面租房,而后小家联行为其办理了租金贷,据年先生所说,如果不办租金贷,便没有办法入住。年先生心想,这种租金贷也没有利息,况且行李都搬了进去,就住进去吧。但过了3个月后,他忽然被告知,小家联行早已倒闭,房东已经收不到房款,要求其尽快搬家。由此出现了他一边交着房屋贷款,一边还没有房子住的状况。
一边是缓解租户交租压力,一边是个别不正规的长租公寓因经营不善导致了客户损失,最近一段时期,“租金贷”似乎被过度负面解读。其实揭开租金贷的本质,它本质是对租房场景的一种完善,平滑了租客与长租公寓之间的交易障碍,降低了租客的租房门槛,具有积极的市场意义。
租金贷是什么?
所谓“租金贷”,指的是租客在与长租公寓企业签下租约的同时,与该企业合作的金融机构签订贷款合约,一般由该金融机构替租客支付全年房租,租客向该金融机构按月还清租房贷款和利息。
具体到租房场景中,就是传统中介会要求租客“押1付N(通常为3/6/9/12)”的方式支付房租,即预付N个月房租+1个月房租的押金。对于普通的打工者来说,押金和需要支付的几个月房租成为一笔不小的开支,甚至决定了他是否留在该城市的决定因素。因此,租金贷的出现,将押1付N转换为押1付1,缓解了租客的资金压力。
然而,最近关于房租价格和长租公寓的讨论中,租金贷被过度负面解读。争议的焦点主要在于租客申请租金贷时,通常都是申请全年租金费用额度的贷款,并由第三方分期平台支付给长租公寓,相当于一次性年付,可是长租公寓拿到客户全年的租金后,却是按月或者按照季度支付给房东,这样如果个别不正规的长租公寓运营失败,就容易出现资金链断裂,导致房东因无法继续收到租金而清退租客的情况出现,租客则仍然需要偿还租金贷款。
其实正规长租公寓企业的租金贷产品,是要在确保安全的情况下使用的,既有金融机构对长租公寓的风控准入及日常管理,又有对租客的信用风控(还款意愿、还款能力等)。机构化运作的长租公寓企业与金融机构合作的金融产品是符合要求,流程标准,风险可控的。那么接下来让我们来看一下租金贷如何具体有效使用才会促进企业的发展?
合理利用租金贷将助力企业发展
事实上,租金贷并不是新鲜事物,早在2015年,伴随消费金融的火爆,就出现了一大波“租房分期”产品。除了市场空间巨大,还因为在租房场景中租客的违约率较小,并且即使租客违约,也可以及时清退租客,加之押金的存在,只要能在1个月内寻找到新租客就能有效控制风险,因此被认为是一个十分优质的消费金融场景。后来随着长租公寓的出现,使得真正的“租金贷”到来,也可以称之为分期月付。
租金贷,是目前市场上正规长租公寓运营企业(机构化运作的长租公寓企业)与金融机构(包括银行、消费金融公司和正规的互联网金融平台)联合推出的一种金融分期产品。
对此,媒体记者采访了蛋壳公寓相关负责人,据他们介绍,租金贷产品即“分期月付”,通常要经过以下步骤:
首先,金融机构要提前对蛋壳公寓进行严格的尽职调查,包括初期沟通、业务模式访谈、高管访谈等等,达到准入标准后,方可进行签署协议,同时告知授信额度。其次,租客要在申请“分期月付”产品之前,首先要与蛋壳公寓签订租赁协议,之后再与金融机构签订借款协议。金融机构会对租客的信用情况进行查询,通过信用审核后,方可执行。在此之后,蛋壳公寓的“分期月付”回款将按照与金融机构约定的用途进行使用,合作的金融机构也会对长租公寓运营企业进行贷中检查,以确认长租公寓运营企业健康、正常的运营。最后,蛋壳公寓与租客签订租赁协议前,还会通过多种方式对租客自身的信用资质进行核查,尽量规避信用存在瑕疵的租客。
从蛋壳公寓的执行操作步骤中不难看出,“租金贷是一种工具,没有好坏之分,只有合理利用才能发挥其价值。”只有合规才能使租客、业主、企业三方收益,不少行业专家在接受采访时表达了这一态度。同时,合理的利用贷款的公司才会健康可持续发展,这是一家成熟企业的象征。
另外如何规范租房信贷体系,专家也给出了意见。中信商业保理公司租赁金融特聘研究员杰夫曾就职于房地美、美林证券等金融机构,他认为只有建立完善的多层次租赁金融服务体系,才能从根本上改变租赁秩序,让租赁的关系更为清晰,让租客、房东、运营商,各司期职。他建议可以考虑国外的金融租赁经验,以房东金融为主体撬动整个产业链。其主要模式是房东与租赁企业签订长租合同,然后向金融公司申请房东年付。租赁企业拿到房源后,可对外招租,租客按月支付房租给金融公司,由金融公司分帐给租赁企业作为运营费用,剩余资金偿还贷款。
在这一过程中,租赁企业只赚租金差额的运营费用,不会出现资金沉淀和挪用。“影响房租涨跌有三个关键因素,业主、市场供求关系和金融体系。而租赁关系很简单,就是房东、租客和中介服务机构,如果中介只是信息交互平台,就不会影响到租金,现在多个金融产品的出现,让原本单纯的关系发生了转化和强弱之分。”
“如果能够从立法角度保护租金的收益权,使其能够像物权一样得到保障,这样可以让更多金融机构的资金进入长租公寓市场,降低全行业的融资成本,进而降低房租价格。”香港创新银行前高管白少凌表示。
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