调研 | 吴永哲 赵雅晨
撰写 | 赵雅晨
在众多共享办公运营商中，纳什空间的产品形态尤为特别。
在其运营的近85万平米空间规模中，物业为小业主的商住空间比例不低，这源于纳什空间最初从投后资管角度切入办公领域。2015年前后，纳什空间进军联合办公，开拓规模1万平米以上的商业地产空间，角色更多从资管方转型运营商，致力于通过空间生态运营使资产价值焕发新春。
纳什空间管理团队深耕房地产领域多年，在房地产研究、项目开发和运营管理、房产中介等领域经验丰厚。其创始人兼CEO张剑，此前曾担任伟业我爱我家研究院院长，成立纳什空间之前，曾联合创建地产私募基金，涉足房地产投资及投后管理服务等。从小业主投后资管切入办公市场 为小企业打造超级工作室
纳什空间成立初期，联合办公还未在国内起步。据张剑介绍，彼时纳什空间从投后资管角度切入办公市场，主要基于两点，一是供给端业主的投后管理存在痛点，二是需求端互联网兴起带来的办公小型化趋势。
2013年，纳什空间推出首款产品超级工作室。其产品形态有别于传统联合办公，多分布在商业住宅区、写字楼，面积200平米以下，且多为个人业主，房屋属性由商住和办公构成。
2015年起，在“双创”政策激励下，联合办公在供需两端加速成长。纳什空间顺势推出联合办公空间，分布在产业园、CBD写字楼或商业综合体，整体面积在1万平米以上。
目前，从运营规模来看，分布式的超级工作室占比更大。未来随着与开发商合作增加和商业改造项目陆续推出，联合办公产品也在将快速增长。
两款产品收费方式也存在差别。超级工作室按房屋面积收费，平米价格取决于物业水平和所在商圈，工位承载量具有一定弹性;联合办公空间按工位数收费，以北辰世纪中心为例，封闭空间约2500元/位，开放空间约2000元/位，会议室按使用时长单独收费，每小时几百元不等。
超级工作室分布呈小而散颗粒状，相比联合办公空间的集中式管理，对整体运营效率提出更大考验。
想要实现扩张进程中的精细化运营，纳什空间对信息化管理的必要性有清晰认知。通过自研ERP、CRM系统进行内部管理，外部基于自主开发的纳米系统，纳什空间实现了房源客源、合同财物线上管理等。纳什注重IT投入，以提升运营效率，研发团队规模达100人。
在房源获取层面，纳什空间创始人张剑及团队，拥有房产经纪和地产私募基金背景，在连接小业主端具有一定基础，房源直接获取效率高;此外，也通过房屋中介、广告投放等传统方式触达。
近年来，纳什空间还陆续与碧桂园、中粮置地等开发商、地产基金取得战略合作。B+轮融资，纳什空间获得由远洋资本领投近5亿人民币，将陆续着手其自持物业的管理和改造。联手大业主可降低物业获取难度，为纳什空间加速扩张增添了较有力砝码。
联合办公打造新商业综合体 企业服务延续未来想象空间
联合办公的收益空间多数来自租赁套利，核心在于产品或模式创新带来的资产增值。运营商首先将物业包租，租约一般5-10年，再经过重新设计、装修，进行办公空间改造，因此前期租赁、装修资金投入大。而中小企业客户大多价格敏感，因而利润空间有限，资金回报周期长。
纳什空间的产品创新体现在，除了通过设计改善空间生态，还致力空间的商业化改造，引入健身房、餐饮、便利店等配套设施，盘活整体物业，以实现资产增值。
由此，除了传统写字楼，联合办公运营商越来越受到购物中心、商业综合体的欢迎。据称，纳什空间与北京红星美凯龙合作打造的联合办公空间，融合多元业态，将于年底11月面世。
在空间服务之上，联合办公后续的想象空间在于企业服务，如融资撮合、工商财税、人力和金融服务。同时，技术渗透有助于高效识别和个性推送这些多元化服务。比如，在空间物联网环境下，以及纳什空间为企业提供的CRM、OA等系统平台上，形成企业及员工相关数据积累，经过大数据分析后，可获知企业个性化需求，对接更加精准的企业服务。
但是，在空间服务的基础上延展出第三方增值服务，门槛在于入驻空间的企业数量。为小微企业提供服务通常客单价低，只有相同需求下聚合的企业数量足够大，才有条件吸引专业第三方机构，并形成议价空间。
当前纳什空间入驻企业累计接近12000家，服务人次超过10万，客户多为10人以下的小型团队，入驻生命周期在18个月左右，入驻率维持在90%以上。在张剑看来，纳什空间要做的是陪伴企业全生命周期，并最终服务整个产业。
近日，纳什空间创始人张剑，接受爱分析专访，就公司业务、运营、战略等进行了深入对话，摘取部分内容分享如下。
张剑，毕业于清华大学土木工程系，曾任汇石投资创始首席合伙人，伟业我爱我家集团董事会秘书兼副总经理。超级工作室以个人业主为主 政策界定相对清晰
爱分析：创业之初，为何看好办公这个市场？
张剑：最初创业做的是地产私募基金。因为当年预期REITs会开放得更快一点，后来因为金融危机，REITs也没开放。
纳什空间的项目是从2013年开始，当时我们判断，小微企业会在中国大规模快速的起来，因为那时候两个趋势已经比较明确了，一是制造业向服务业转型，二是移动互联网带来的企业小型化趋势。
2013年这件事就很明确了，只是没想2014年底，国家会大力度讲“双创”，导致整个市场热度其实比我们想的要快。
爱分析：最早的超级工作室这款产品，物业来自小业主?
张剑：当时主要考虑小业主，首先和我自身经历有关，我爱我家就是大规模的小业主，那时我爱我家的相寓就比自如大很多，只是没品牌化。
第二，小业主的痛点也很清楚，我们原来做投资，很多小业主一直跟着在投我们做的基金，发现投完之后的管理是非常头疼的事情，没人愿意自己管。所以初期在资源有限的情况下，就先以小业主为突破对象。
爱分析：这种分散式物业对运营和管理产生的挑战如何去解决?
张剑：运营和管理的难度肯定更高，因为越小就越复杂、越麻烦。我们从一开始就做纳米系统来管理，项目只有一个月时，就开始着手研发自己的系统，所以管理对背后的整套信息化系统要求很高。
另一方面，这是一个很强运营的事情，过程中需要整个公司有非常强的执行力和管理能力。
爱分析：小业主手中涉及的商住两用房，目前是否存在政策风险?
张剑：商住两用是历史形成的，政策上大部分是清楚的，但也有一些边界地带，比如像soho、万达，是属于可以注册的，因为当年在工商局专门给了批文。所以这类用作办公，在法律上是允许的。
但这类的问题在于，当年工商批的注册并没有明确年限，所以面临工商随时叫停的风险。实际上存在就合理，有大量的创业企业都是从公寓走出来的。长期来看，面向创新企业应该要有更开放、更清晰的政策界定。单体模型相近 工作室形态毛利更高
爱分析：超级工作室和联合办公两个产品，在规模上比例如何分配?
张剑：未来的趋势是动态的。纳什空间是从超级工作室开始做的，所以这个占相当的比例。联合办公今年增长的也比较快，最后我们还是要两条腿走路。
爱分析：超级工作室和联合空间，除了产品形态上不同，面向的企业会有差异?
张剑：我们还在研究，其实有一部分企业是互通的，有一些企业不行。比如律师，除了做律师平台的，基本上用联合办公的很少，因为它有大量客户资料需要保密，不适合在这种嘈杂的环境里工作，还有大量做自媒体的，他们对于环境也有要求，希望自己有一个比较独立的空间去写东西。
爱分析：两个产品在单体模型上是否有差异？
张剑：大的逻辑其实没差别。基本上都要有租金、装修分摊、营销成本，唯一的差别在于超级工作室的运营费用稍微低一些。因为联合办公有公共空间，餐饮配套、网络Wi-Fi等，每天会产生很多费用，而在超级工作室，这类费用是可以单独算的。所以超级工作室的毛利整体更高。
爱分析：超级工作室从接手物业到出租，整个周期多久?
张剑：我们已经形成了标准化产品，会比较块，整个改造周期都在一个月以内，快的话十几天。探索多类型企业服务 企业入驻量是先决条件
爱分析：纳什空间在为客户提供企业服务方面，优势或特别之处是什么?
张剑：我们和传统的地产或写字楼园区管理的最大差别，在于之前大家认为招商完了，整个事情就完了，剩下就是一些基本的保洁、安保服务。但其实企业进来后，才是我们真正服务的开始。我们不限于基本空间保障，希望在此之上去延展。
未来没有哪个公司会把自己的团队养得面面俱到，因为成本会越来越高，而且基本上做不好，尤其是对于中小微企业，我们定位就是中小微企业。我们作为一个比较好的平台介入进来，去给他们提供服务。
整个空间就是天然的线下场景，我们可以收集企业的需求，包括一些信用记录等，通过和第三方合作的形式，把这些数据拿下来，经过更准确的大数据分析，有针对的为企业提供个性化服务推荐。
爱分析：整个企业服务方面的进展如何？
张剑：我们服务了近1.2万家企业，10多万人，希望尽快能做到5万、10万家企业。数量增长是首先的，没有数量增长，就没有后续服务能力。
原因在于企业类型很多种，当没有一个基数的时候，很多服务体量是不够的，合作伙伴很难进来。它不像大企业，服务客单价很高，小微企业如果缺乏聚合效应，是做不到这个效果的。
但是我们觉得1万家企业刚刚到一个可以进行服务，大量创新和尝试的时候。所以大家都在讲企业服务，但如果数量不够，能做的都有限。联合办公市场刚起步 核心是产品创新创造价值
爱分析：纳什空间对于商业综合体这类商业地产的吸引力在哪?
张剑：比较有特点的就是北辰这种新办公综合体，基本上规模在1-4万平米，商业和办公结合，这是我们的优势。另外，在今年年内会面世，和北京红星美凯龙合作的家居卖场改造项目，同样既有商业又有联合办公，是很融合的业态。
我们最近签的项目挺多，会陆续公布，每个项目都也比较大。这块比较有难度，因为很多业主对于商业综合体应该怎么管，都比较头疼。因为现在商场的租金并不高，所以这是我们的特色。
其实手上有物业的还是多数，市场上真正缺的是好运营和好管理。像北辰这边，我们进来之后，带来很多配套，整体租金又涨了不少，整个物业是增值的。
爱分析：如何看待WeWork 200亿美元的估值?
张剑：大家更多是看市场空间和成长性。首先，联合办公目前渗透率可能1%都不到，未来这个比例会在20%-30%，长期看，有可能做到50%以上。所以市场空间很大，现在才刚刚开始。
第二，这不仅是一个空间的事情，是企业服务和数据结合的事情。所以软银为什么投WeWork?联合办公里的企业，天然是一个物联网场景和线下办公场景，人群价值也很高，这里面有很多事情可做。
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