近期，仲量联行（JLL）的一项研究揭示，未来几年建筑业主和使用者将迎来一个绝佳的机遇，通过推动建筑行业的净零转型，在能源效率、电气化和清洁能源三个关键领域创造经济价值。
核心要点：
机会迫在眉睫：随着越来越多的租户希望租赁符合其企业减排目标的空间，建筑业主和投资者有机会通过行动缩小低碳空间供应的差距。
三大关键行动领域：建筑物的脱碳成功与能源效率、电气化以及清洁能源的应用密切相关，这三个领域的综合推进是实现建筑脱碳的基础。
创造经济价值：在上述三个领域的投资不仅可以降低运营成本、保障能源安全、提升应对监管变化的能力，还能提高企业对高素质员工的吸引力。
当前，房地产行业处于转型的十字路口。市场压力促使建筑业主和使用者更加重视可能带来的成本节约机会。同时，企业承诺以及监管压力使得业主几乎没有空间忽视全球减排的要求。然而，精心规划和果断的行动将使脱碳成为一种战略性的经济机遇。
仲量联行对全球14个城市和11个行业的46,600座建筑的能源及排放数据进行了深入分析，揭示了建筑运营排放的动态模式，并强调了当前改善建筑性能所蕴含的经济机会。数据基于当地能源基准和报告要求编制，总计覆盖了5.5亿平方米的商业空间，每年消耗约120,700 GWh能源，相当于为1,150万个家庭提供一年的用电量。
机会已至
大多数企业租户已经设定了减少运营排放的目标，尤其是在其租赁空间内。通常这些承诺包括到2030年减少50%的短期目标。然而，仲量联行的最新研究显示，低碳空间的供应缺口正在加大。
随着越来越多的租户希望其租赁的空间符合企业减排目标，业主和投资者正面临采取行动缩小供应缺口的绝佳时机。然而，若不及时行动，这一机遇将转化为风险。
这项研究表明，如果不采取行动改善建筑性能，到 2030 年，65% 的办公楼和 75% 的公寓建筑将面临风险。
三个行动领域
要成功实现建筑脱碳，必须优先关注以下三个关键领域：通过能源效率措施优化运营、电气化运营和采用动态清洁能源策略。这三者相辅相成，只有三者共同发展，才能实现有效的建筑脱碳。
在当前市场环境下，经济利益已成为促使投资者和企业租户行动的主要驱动力，而不仅仅是减排目标。
能源效率
能源转型需要从根本上改变观念，将能源效率视为基础性的清洁能源战略，而非可选项。提高建筑能源效率是减少运营成本和排放最快捷的途径，也是能源转型的第一步。根据伯克利实验室的研究，建筑需求侧解决方案可以通过减少扩大无碳能源产能所需的投资，节省超过1000亿美元的电力成本。
根据建筑类型的不同，轻度到中度的能源改造可以节省10%至40%的能耗。仲量联行的研究表明，所有建筑在轻度改造方案下每年可节省29亿美元的能源，在中度改造方案下这一数字可达到114亿美元，平均每平方英尺节省0.49美元至1.94美元。
图片来源：JLL
节能潜力
提高能源效率是成功实施能源战略的关键，它能够帮助消费者应对能源价格波动带来的挑战，并降低老化电网的风险。
根据国际能源署（IEA）的数据，能源效率在减少全球二氧化碳排放中位列第二大贡献。在仲量联行的研究中，所有城市的建筑层面数据显示，较低的能源使用强度（EUI）与较低的排放量呈现直接的线性关系。然而，随着电网变得更加清洁，单位能源效率的提高对排放量的边际改善会逐渐减弱。因此，在巴黎和西雅图等电网较为清洁的市场，趋势线更为陡峭，而在墨尔本和丹佛等能源网络较为“脏”的市场中，趋势线则较为平缓。
一种常见的误解是新建筑的能源效率远高于旧建筑。虽然强制性标准、建筑规范和标签有助于确保新建建筑达到最低效率水平，但仅有纽约和阿姆斯特丹等少数市场在新建建筑的 EUI 方面表现出显著的改善。
建造节能、低碳的新建筑比在现有建筑中实现显著的能源和排放减排要容易得多。要实现建筑脱碳，这两者都必须兼顾，但确保新建项目自始至终都是低碳建筑，应该成为所有市场的标准。根据SBTi发布的《建筑指南》规定，所有新开发项目和重大翻新项目的设计需确保能源性能比同类建筑的地区或国家中位数提高70%。
供暖和制冷系统通常占据建筑物能源使用的最大份额，因此针对这些系统进行改进将对能源消耗、排放和成本产生重大影响。以标准办公楼为例，大约40%的总能耗来自其暖通空调（HVAC）系统，因此冬季EUI显著增加。例如，在美国华盛顿特区，1月份办公楼的平均EUI比6月份增加了60%，并且天然气在冬季的能源使用比例远高于夏季（1月份占46%，而6月份仅占16%），这也意味着冬季的现场排放量会激增。
好消息是，目前已经有许多高度节能的措施和技术解决方案可以部署。这些改进不仅能够减少能耗和成本，还能提高建筑物使用者的舒适度。仲量联行的研究人员通过使用机器学习、能源建模和外部数据源，不断优化所有HVAC设备，从而将能耗和成本减少20%，同时提高室内空气质量和租户舒适度。成本下降、排放减少以及更好的用户体验的结合，使得这些建筑对租户更具吸引力。
电气化
对于建筑和交通行业来说，迈向净零转型的关键之一就是电气化的过渡。若处理得当，电气化与效率提升可以并驾齐驱。由于设备、安装和运营成本在许多市场已具有竞争力，电动热泵成为高效电气化的有效解决方案。目前的先进产品相比传统的电阻热锅炉效率提高1.5至3倍，甚至比传统的燃气锅炉效率高出4.5倍。虽然热泵对空间有不同的需求，但它们在现有建筑中是一个有前景的解决方案，尤其在气候寒冷的新建筑中，热泵也成为重要的选项。
仲量联行的研究表明，在能够获取能源输入数据的九个市场中，华盛顿特区和西雅图的全电气化建筑占比最大，分别为51%和44%。其他市场的电气化建筑比例均低于30%。然而，电气化并非都同等有效，目前大多数电气化通过电阻加热实现，而忽略了效率问题。更为重要的是，大部分电网仍依赖化石燃料。因此，电气化与排放减少之间的关联并不像能源效率那样直接。唯一呈现出线性关系的是美国西雅图——电力使用越多，排放量越低，全电气化建筑的排放量最低。
许多地区已经开始确保新建建筑为全电动建筑。例如，2019年，美国加州伯克利成为首个要求所有新建建筑全部采用电动系统的城市，之后约有100个其他城市效仿，其中包括纽约、旧金山和洛杉矶。
用电力取代现场化石燃料可大幅减少或消除建筑的范围1排放，对建筑业主而言，这是一项重要的杠杆。为了实现气候目标，企业租户越来越多地寻求净零碳建筑，但目前市场上几乎没有这类建筑可用。作为临时解决方案，他们选择100%电气化的建筑，并通过现场或场外采购清洁能源来满足需求。因此，市场需求加上降低公用事业成本的能力，使得高效电气化有望显著提升建筑价值。
清洁能源
随着越来越多的地区部署清洁能源，清洁能源正成为最具成本效益的燃料选择。事实上，根据国际能源署的报告，最新的太阳能电池板生产了人类历史上最便宜的电力。 在欧洲，可再生能源已成为最廉价的发电来源。利用太阳能生产一度电的成本比化石燃料天然气便宜十倍。俄乌冲突导致化石燃料价格飙升后，欧盟消费者预计在2021年至2023年间通过新增的太阳能和风能发电能力节省了1000亿欧元。如果没有这些新增容量，2023年的平均电力批发价格将上涨15%。
美国也出现了类似趋势。德克萨斯州2010年至2022年期间，因可再生能源扩张而使批发电力成本降低了315亿美元。西雅图受益于华盛顿州长期以来在清洁能源发电领域的领先地位，超过80%的电力来自无碳的水力发电，西雅图的电费比纽约市低45%，电网排放量则低62%。在该研究中，排放量最低的建筑位于洛杉矶和西雅图——这些城市的气候温和，电网清洁。全电气化建筑中，只有西雅图的排放量明显较低。
对于数据中心、实验室等能源密集型物业，以及拥有充足屋顶空间的仓库、物流和零售场所，现场供电特别适用。在美国，若在45万个中大型仓库和物流站点安装太阳能，每年可为超过1940万户家庭提供足够的电力。
然而，现场可再生能源并不适用于所有物业类型，特别是位于密集城市区域的建筑。综合能源策略，例如虚拟购电协议（VPPA），对于大规模确保可再生能源供应至关重要。然而，VPPA的需求激增导致了相关成本的上升。
此外，公用电网逐步实施电力使用时间费率（ToU），以缓解高峰时段的需求。ToU费率可以为实施综合能源策略的消费者带来巨大节省，而那些未能及时响应的用户将面临高昂的公用事业费用。建筑业主和用户需要利用智能建筑技术，数字化资产，并与实时计量和能源管理系统连接，使需求与供给能够互动，而不再是单向关系。
打造具备监管弹性的资产
随着城市致力于实现净零排放目标，越来越多的城市开始引入建筑性能标准（BPS）。BPS对建筑物的能源使用或排放进行限制，并逐年减少，目标是到2050年实现净零排放。这些政策通常伴随着严厉的违规处罚。以纽约市、波士顿和西雅图的BPS为例，2030年对办公物业的罚款中位数为每平方英尺0.29美元至2.00美元，对多户住宅的罚款为每平方英尺0.29美元至1.50美元。
BPS的目标、设定的限制和罚款金额因司法管辖区而异，因为它们考虑了当地的电网结构、气候条件以及城市目标。然而，这些政策在2050年或更早实现净零排放的共同目标，为房地产行业提供了评估当下建筑绩效差距的基准。例如，丹佛的BPS以EUI为目标，而纽约市、波士顿和西雅图的BPS则对碳强度（CI）进行限制。在这些领先的BPS政策下，当前约66%的建筑在2030年将面临罚款。
观察：采取行动并创造价值
如果净零转型能够得以顺利推进，建筑租户、业主、开发商和投资者将迎来创造经济优势的市场机会。那些加速实施智能能源策略、优先提高能源效率和电气化，并通过清洁能源采购提升需求灵活性的人，将从中获益最大业主、投资者和开发商
优化当前的运营，特别是暖通空调（HVAC）系统，对于减少建筑物的现场排放和优化能源使用是最有效的方法之一。在减少能耗和运营成本的同时，还能够提高租户的舒适度。这种双赢的策略为业主和开发商提供了显著的竞争优势。
除了通过能效提升和设备优化来减少能耗之外，投资者还应考虑通过购买可再生能源来进一步减少碳排放。这可以通过现场的可再生能源发电（如太阳能）或通过场外采购来实现。虚拟购电协议（VPPA）就是一种场外采购的常见方法，它允许业主与可再生能源生产商达成长期的电力采购协议，并帮助抵消建筑的碳排放。
房地产行业的另一个重要趋势是碳中和认证。越来越多的城市引入了强制性政策，要求建筑物减少排放量，以实现当地的净零目标。对业主和开发商来说，确保其资产符合这些法规不仅有助于避免罚款，还能提升物业的市场吸引力。仲量联行的研究表明，低碳建筑往往能吸引更高的租金和投资回报率。
租户和用户
从租户和用户的角度来看，选择具有能源效率和清洁能源的建筑不仅能够降低运营成本，还能提升品牌形象和社会责任感。企业租户越来越注重他们所在办公场所的可持续性，特别是那些在全球范围内推行ESG（环境、社会、治理）战略的公司。选择具备绿色认证的建筑可以帮助这些企业实现其碳中和目标，同时也为员工创造更健康和舒适的工作环境。
除了租赁绿色建筑，租户还可以通过与业主合作，共同实施能源管理系统（EMS）等智能技术，以实现对能源使用的实时监控和优化。通过智能技术的应用，租户不仅可以节约能源，还可以更灵活地管理其运营，提高空间的利用率和工作效率。
未来展望
在全球迈向碳中和的背景下，智能建筑的能源战略正面临巨大的市场机遇。未来几年，随着各国加大对碳排放的限制，建筑行业将迎来全面的转型。那些能够灵活应对变化、迅速调整能源策略的企业，将成为这一转型的领军者。提高能源效率、电气化和清洁能源采购的结合，将成为未来建筑行业的主流趋势。
智能建筑技术的进一步发展也将为行业带来更多的创新机会。通过物联网（IoT）、大数据分析和人工智能（AI）的应用，建筑物可以更加智能地调节其能源使用，减少浪费并实现更高的能源效率。结合可再生能源的使用，智能建筑将为全球的碳中和目标做出重要贡献。
总结
从能源管理到电气化和清洁能源的应用，再到符合未来监管要求的资产，智能能源战略正在推动建筑行业的变革。这不仅是对可持续发展的积极回应，也是企业获得竞争优势、降低运营成本并实现更高投资回报率的重要途径。无论是建筑的开发商、业主还是租户，都需要认识到智能能源战略的价值，积极采取措施，才能在未来的市场中占据有利位置。
资料来源：Jll
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