智能建筑技术：是时候做出改变了吗？
2020年，75%的房地产高管预计智能建筑将在五年内成为常态。现在，在该计划宣布近三年后，许多商业房地产专业人士仍然努力将这些设备纳入其整体建筑策略……这正在成为一个问题。
什么是智能建筑？
在我们深入探讨为什么智能建筑技术的缓慢采用是一个问题之前，先来定义一下它是什么。智能建筑是通过技术连接的设施。这些建筑物拥有与普通建筑物类似的系统，如访问控制、公用电表、暖通空调等，只不过它们是通过网络信号连接的。尽管智能建筑中安装的技术类型取决于物业团队的需求，但每台设备都有一些共同点：它们都属于物联网(IoT)。
“物联网”是指相互通信的连接设备组成的网络，如访问控制、暖通空调、公用事业仪表、BMS等。强大的物联网框架使智能建筑能够无缝运行，并使物业团队的职责更加轻松。尽管这些设备不需要通过公共互联网连接，但必须通过无线或硬连线连接。
为什么要关注智能建筑？
48%的商业房地产企业计划在2023年增加技术支出，未投资于技术可能会被认为是目光短浅。Deloitte的一项房地产科技研究表明：“在当前环境下，具有灵活性和风险偏好的房地产企业可以通过探索技术如何释放长期潜力来取得成功。”
但房地产科技真的值得投资吗？智能建筑只是一种时尚还是会持续下去？种种迹象表明是后者。根据Allied Market Research的数据，2021年智能建筑市场价值为698亿美元，预计到2031年将增长至2012亿美元。此外，还有充分的理由相信智能建筑不仅仅是一种趋势……
为什么智能建筑越来越受欢迎？
多项事件增加了对智能建筑技术的需求，其中包括COVID-19、租户需求、能源法规和技术改进。
先从COVID-19和租户需求开始。在大流行期间，租户采用混合和远程工作作为昂贵租赁的替代方案。截至2022年6月，58%的人仍在办公室外工作，这通常意味着办公室规模缩小或租赁不再续约。因此，吸引新客户已成为物业团队的首要任务。新设施的建筑更新对一些人来说是有效的，而另一些人则正在采取认真的步骤来制定环境、社会和治理(ESG)举措。
其次，州政府已开始要求商业地产运营提高能源效率。例如，加利福尼亚州的Title 24、华盛顿州的C409和纽约市地方法88，都强制规定在一定规模的建筑物中必须进行分表计量。租户对ESG计划的需求也在不断增加，例如获得LEED认证。
推动这一转变的最后一个因素是房地产科技技术的快速进步。智能建筑技术的核心是帮助房地产团队实现流程自动化。它消除了不必要的步骤，使每个人都更有效率。数据可以即时、现场或远程收集、格式化和共享。团队发现其可以用更少的资源完成更多的任务。这些变化包括从独立、孤立的内部部署系统转向统一的基于云的解决方案。
基于云的访问控制
访问控制是CRE技术中最新和最广泛讨论的领域之一。访问控制用于管理谁进入建筑物。访问权限授予拥有各种凭证的员工，如钥匙卡、智能手机、钥匙扣等。
传统上，物理访问控制由建筑物的安全团队负责。然而，随着网络技术开始与物理安全集成，大部分访问控制职责现在落在了IT专业人员身上。
目前，另一个变化正在发生——基于云的访问控制系统正在取代本地系统。通过基于云的访问控制，物业团队和租户可以快速提供智能手机或钥匙卡等凭证。系统管理员可以添加或删除用户，而不是收集密钥。这一切的神奇之处在于其可以远程完成。疫情期间，多位物业管理员展示了这一工作流程的成功。当企业雇用了需要进入大楼的新员工时，物业管理员可以远程访问软件门户并添加新用户，即使在家工作也是如此。
为了使交易更加便利，一些基于云的访问控制解决方案提供了租户门户。这些可以将建筑物级别的凭证与套房级别的凭证同步。如果有企业的员工离职，那么该企业的IT管理员可以将离职人员从大楼和套房中删除。使用传统系统时，需要填写一份工作订单并发送给物业团队，以在建筑物级别移除离职员工。
集成、安全性和特性
基于云的访问控制可以节省时间和金钱，并增加租户和建筑体验的安全性。与之前的本地部署不同，基于云的API集成可以由软件制造商立即部署。
例如，如果租户想要将其通知系统与其访问控制系统连接，以便在每次门打开时接收通知，则只需输入API密钥即可完成，即访问平台中的一串数字。
同样，当出现新的网络威胁或发布新功能时，物理访问控制提供商可以快速部署。而本地提供商则不太灵活，需要很长时间才能修复，并且需要在现场完成。
分表计费和大数据
如前所述，为了满足ESG和可持续发展需求，监测能源使用情况变得越来越重要。在江森自控能源效率指标调查中，62%的商业组织预计在2023年增加对能源效率、可再生能源或智能建筑技术的投资。这是物业团队正在调整的一项指标，以满足租户可持续性和ESG需求。Deloitte发现，大多数商业地产企业计划在未来一两年内开始纳入ESG数据。但如何准确测量这些数据呢？
这一切都取决于用于收集建筑信息的分析工具。先进的软件可以帮助团队使用关键绩效指标(KPI)图表设置基线测量。消耗图表每十五分钟提供一次精确测量。借助这些工具，建筑团队和租户可以更好地跟踪和合作计划，以减少能源使用。
如果全力以赴执行分析计划听起来令人畏惧，不妨考虑采取措施自动化分表计量实践。这可以使用手机读取仪表读数，并将其上传到基于云的软件，而不是让建筑工程师在纸质电子表格上手动记录计算结果。一些软件制造商使其解决方案与联网和非联网仪表兼容。一些提供分表计费，可以减轻更多工作量。
暖通空调
另一个需要考虑自动化的领域是供暖和冷却。过去一年，暖通空调行业经历了快速变化，促使专业人士和制造商重新思考如何实现可持续发展。
江森自控此前的研究提到，超过三分之一的受访者计划在今年年底前用热泵技术取代化石燃料加热设备。这比2021年增加了7%。循环热泵是一种节能替代方案，可以取代锅炉，有助于减少碳排放。
此外，物业团队和租户可以从按需使用暖通空调中受益。租户可以通过应用在需要时请求空气，而不是对空置的建筑物进行供暖和制冷。这消除了成本高昂的工作订单，加快了满足加热和冷却要求的过程，并降低了能耗。
总结
虽然智能建筑改造需要时间和金钱，但商业地产行业显然正在朝这个方向发展。业主和管理者应优先考虑最能为其及其租户服务的技术。确保彻底审查任何技术提供商，牢记其客户支持和实施流程。这些因素可能决定智能建筑是平稳的还是麻烦重重。随着租户需求、技术和能源法规的变化，现在是开始智能建筑之旅的时候了。
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