极客网·极客观察9月1日（文/水木）限楼令密集出台、巨额债务压顶、烧钱造车入不敷出、业绩预期遭遇腰斩，不管是“灰犀牛”的刻意造访，还是“黑天鹅”的误打误撞，恒大集团正面临其有史以来最严峻的“拷问”。
地产业务赚钱效应大幅减弱
恒大集团最近公布了其上半年的业绩预期，报告显示今年上半年核心利润预期为193亿元，同比大幅下降37%，净利润预期为147亿元，同比大幅下降46%，业绩表现近乎腰斩。
如果将恒大今年上半年的业绩下滑归咎于诸多不确定性因素的影响似乎有点说不过去，因为像这样的断崖式下跌，恒大不是第一次。
整理恒大2019年财报发现，其当年核心利润为408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2%。而在此前，所发布的业绩预告就已经引起资本市场强烈关注，并给出直接反应，导致恒大股价下跌约17%，降至34个月以来的最低点。
地产业务向来被恒大视为摇钱树，但连续两年核心利润大跌，都向外界传递出一个重要信号：恒大地产业务正在收缩、赚钱效应大幅减弱。
除了核心业务的赚钱能力开始萎缩以外，大额到期债务也如同压在恒大胸口的巨石。
截止到今年3月份恒大集团有息负债额高达8000亿元。在房住不炒的政策定位下，恒大的地产雄心不得不告一段落，但由于长期以来高负债、高杠杆，一路大开大合激进式的规模化扩张惯性下所累积的负债隐患，如今正在以同样的力度对恒大进行反噬。
对此，恒大掌门人许家印表示，恒大将从2020年开始转变发展方式，全面实施高增长、控规模、降负债的发展战略。
可见债务扩张主导下的规模扩张如果继续发酵，恒大将陷入比较被动的局面，以至于不得不把降负债提高到战略转型层面。但是基于当前现状，想要一边降负债、控规模还要同步实现高增长，这无异于左右互博，其结果可以理想化吗？
为了配合消化债务，恒大在今年年初发动全员卖房，并以罕见的七五折力度来试探市场，像这样的打折力度还会出现在房产市场吗？
恒大地产作为中国龙头房企，历年来都是中国地产界最赚钱的公司之一。与万科常常是在伯仲之间，甚至很多时候都居万科之右。
在房产炒作时代，拿到地就等于赚到钱。从2009年上市到2015年，在此期间恒大地产以惊人的速度和力度开启了“爆走式”增长，其赚钱方式与“印钱”无异。
仅仅7年时间里，其合约销售额从303亿增长至2013.4亿，年复合增长率37.1%；核心业务利润从2.9亿增长至110亿，年复合增长率83.3%；净利润从11.2亿增长至173.4亿，年复合增长率57.9%；现金余额从143.8亿增长至1640.2亿，年复合增长率50%。
而在这些指标增长的背后，其负债规模也在滚雪球式的增长，截止当前，恒大集团负债总规模已经超过17500亿。
冰冻三尺非一日之寒，而恒大想要在三年之内，将这些负债风险完全化解，难度系数很大，况且还要拉扯上“造车”这个“拖油瓶”。
烧钱造车会是“无底洞”吗？
根据恒大汽车（原恒大健康）公布的2020半年报显示，恒大汽车2020年上半年营收45.1亿元，同比增长70%；毛利润12.6亿元，同比增长107%；净利润-24.6亿元，亏损同比扩大24.2%。
与半年报同时出炉的另一则消息是，公司名称将由此前的“恒大健康”变更为“恒大汽车”。虽然名称改变，但是公司大部分业绩数据仍然由健康板块支撑，其中汽车板块不仅不能为业绩增添亮点，反而持续扩大的业绩亏损正在加大公司整体的财务负担。
上半年恒大汽车整体营收和毛利润的增长来源健康板块。其中整体营收45.1亿元，同比大涨70%，汽车板块营收0.5亿元，仅为整体营收的0.1%。整体毛利润为12.6亿元，同比增长107%；反观汽车板块毛利润亏损1.2亿元，整体净利润亏损24.6亿元，较去年同期扩大24.2%，其中汽车净利润亏损12.7亿元。
从2018年至今两年半的时间里，恒大新能源汽车业务累计亏损已经高达近63亿元，此时公司名称由“健康”改为“汽车”，这背后到底有什么考量？
值得注意的是，此前许家印曾表示，要让恒大汽车在3-5年内，成为全球第一的新能源汽车品牌，而时至今日，恒大汽车所取得的无论是品牌成绩还是市场成绩都显得颇为寡淡。
对于汽车业务的持续亏损，恒大首席财务官潘大荣曾坦承，亏损是阶段性、暂时性的。“等陆续全面量产之后，财务数据肯定会有很亮眼的表现。恒大汽车目前已经快速完成了全产业链的布局，相信对于新能源汽车的投资肯定会有丰厚的回报。”
恒大在年报发布会上表示，今年上半年恒大汽车已投入30亿元，下半年还将投27亿元主要用于股权收购。此外，2021年恒大汽车计划投入90亿元，2022年量产销售后不再投入。加上此前公布的147亿元，照此计算，截至2022年恒大汽车计划总计投入294亿元。
虽然公布了投资计划，但却并未就未来的预期盈利给出具体时间表，这是否表示5年期限到期后，恒大汽车能否盈利、盈利多少都还是未知数。
限房政策的连续出台以及市场的逐步收紧，无疑给恒大地产业务泼了一盆凉水，而随后的转型造车之路也显得并不平坦，单就其造车模式来看，几乎生搬硬套房地产那一套，还是一路买买买。
当年投资贾跃亭的FF,是恒大“汽车梦”开始的地方，也是其跨入陌生领域踏空的第一步。
手握重金的恒大在全球走了一圈，买设备、买技术，当然也在国内买下了不少地皮建工厂。然而造车不等于“攒车”，造车除了需要资金更需要长期的技术沉淀和新技术的持续研发迭代，显然在这一点上恒大过于“自信”了。
从2018年11月6日开始，恒大接连斥资144.9亿元入股广汇集团、并以9.3亿美元拿下瑞典国家电动汽车有限公司NEVS的51%股权，此后不久恒大健康又以10.59亿元买进卡耐公司58.07%股权，获得日本顶尖技术，拥有行业前三的动力电池产能。
2019年1月29日，恒大NEVS与瑞典顶级超级跑车公司科尼赛克，组建成立合资公司(NEVS控股65%)，获得整车研发制造能力，此次花费在1.5亿欧元。
2019年年底恒大先后与博世、麦格纳、大陆、采埃孚等60家全球头部零部件企业签订战略合作协议。
同年6月11日，恒大与广州政府签订战略框架协议总投资1600亿将汽车产业基地落户南沙，随后宣布将在沈阳也同样建设新能源汽车三大基地，投资规模达1200亿。
对于恒大到底是为了造车而买地，还是以造车为名行圈地之实，不光外界早有质疑，就连内部也传出多个质疑声音。其中已经离职的恒大动力科技集团吕超表示，如不改变行为方式和造车理念，则很难成功。
不过对于恒大来说，即便造车失败，也不用担心血本无归，恒大在全国各地买下了不少大宗地皮用来建厂房，保守估计几年下来，恒大为造车买的地皮已经不下大几百万平米，对于恒大来说是一笔不小的固定资产，不仅保值更有巨大的升值潜力。
根据恒大健康发布的2019年财报来看，其当年净亏损为49亿元，上年同期亏损额为14亿元，其中新能源汽车业务亏损32亿元，负债表现达到628亿，其中包括借款、融资租赁、租赁负债及股东贷款各项。
虽然恒大为汽车事业投入了大量成本，但市场并未激起多大浪花。如今地产主业面临转型、高额负债待偿，同时造车又是个“无底洞”需要大量资金浇灌，摆在恒大面前的是既要化解已有风险又要对未知领域迎难而上，进退维谷之际，恒大未来还能重现昔日风采吗？
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