萝卜快了不洗泥 美的置业大跃进：美，还是不美？

导语：在疯狂追求规模的情况下，项目频频无证上车，这显然不是对精细化的追求。在严重垮塌事故发生之后，这个背靠实体企业的"房二代"，未来又将何去何从？

10月28日下午，港股上市公司美的置业（3990.HK）位于贵阳的美的广场项目工地，正在施工的停车场发生了坍塌事故，最终造成8人死亡，2人受伤。美的置业持有美的广场项目90%的股权，本来预计竣工日期为2021年8月。在伤亡事故发生之后，项目已经全面停工。

在贵州，美的置业开发的项目还有美的林城时代（已经竣工）、美的云熙府（预计2020年4月竣工）、美的国宾府（预期2022年8月全部竣工）、美的花溪院子（预期2020年5月竣工）。

美的置业是美的集团创始人何享健在地产领域的布局。何享健一手撑起了家电王国，另外一只手撑起的房地产。美的置业成立初期一直默默无闻，但是近年来异军突起，一路狂奔，2013年，正式进入房地产百强名单。

2015年美的置业销售额约为111亿人民币，而2019年目标是突破1000亿，4年时间销售额增长将近10倍。

伴随着美的置业近乎疯狂的扩展，这家企业引来的争议也越来越多。

疯狂扩展

2004年7月，何享健收购了佛山市顺德区威灵房地产有限公司，改名为美的置业，当时业务主要在佛山市，最早的项目为君兰高尔夫社区，一直到2010年美的置业才开始走向全国，第一站就是贵阳，开发了美的林城时代。2013年，美的置业合约销售金额达到98亿，跻身中国房地产百强行列。

美的置业在过去4年时间里，主要押注二三四线城市，尤其2016年前后，二三线城市推行的货币化安置政策，行情爆发，公司借风起势。2015年-2018年，美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元和790亿元，销售增速分别为85.59%、146.12%和55.82%，复合年增长率约113.7%。

今年初，美的置业董事局主席郝恒乐在出席业绩发布会时表示，2019年公司的销售目标为1000亿元，这与此前“2020年千亿计划”的时间表相比提前了1年。这家五年前才刚刚达到百亿级别的房企，5年时间就计划突破千亿，即使当前行业下行、融资收紧的大环境都不能阻止何享健“逆流而上”的决心。

而为了实现这一目标，美的置业加速拿地，疯狂开盘。2018年6月30日，美的置业开发中的建筑面积有1832万平米，土地储备3999万平米。2019年6月30日，开发中的建筑面积2893万平米，一年时间增加了1000万平米，土地储备5251万平米，增加了1250万平米。而且美的置业开始加大力度布局一、二线城市，新进入了上海、天津、杭州等。

克而瑞研究中心数据显示，2019年1-9月，美的置业新增土地货值1142.5亿元，其中多个项目涉及高溢价拿地。根据中国指数研究院发布的《2019年1-9月全国房地产企业拿地排行榜》，美的置业以269亿元排在26位，超过了蓝光发展、荣盛发展、世茂等房企。

不少土地，美的置业即便高溢价也要拿到手。今年2月底，美的置业以总价16.02亿元竞得徐州铜山区一宗商住地块，成交楼面价2425元/平方米，溢价率高达73%；4月3日，以6.43亿元竞得宁波市路桥区南官新天地(3号地块)，溢价率约86.6%；4月20日，斥资7.65亿元拍下衡阳[2019]拍字01号地块，溢价率为44%，该地块也成为了衡阳的“地王”；4月23日、25日，公司连续在武汉东湖经济开发区和江夏区分别以溢价72.94%、57.72%拿到两幅土地……

2018年6月30日，美的置业项目数量141个，合营与联营公司项目30个，合计171个。2018年12月底美的置业项目数量为173个，合营与联营公司项目32个，合计205个。2019年6月30日，美的置业项目数量210个，合营与联营公司项目39个，合计249个。

数据显示，今年前9个月，美的置业连同合营企业和联营公司的合同销售金额为约708亿元，同比增长约21.65%。

萝卜快了不洗泥

千亿规模诉求之下，举债拿地、快速周转成为常规操作。而为了“快”字，美的置业“无证开车”事故屡见不鲜，多次遭地方监管部门处罚，但是对此公司对此以“罚款轻微，不会对公司产生实质性影响”为由，轻描淡写一笔带过，这也为此次严重事故发生埋下了隐患。

2018年美的置业上市时，就在招股说明书中披露，公司发生了若干不合规事件，有18个项目没有取得建筑工程许可证就已经开始动工，有13个项目在取得规划许可证前开始动工，有9个项目没有完成必要的行政手续或者相关备案程序就开始施工。合计有40个项目存在程序违规问题，2018年6月份，美的置业项目数量有141个，也就是说将近3成的项目存在问题。

对此，美的置业表示“已就上述不合规事件支付所有所处罚款。我们相信，该等不合规行为对经营及财务并无重大影响。”而且“我们不保证我们的内部控制措施将会有效且未来不会有任何不合规事件。”

今年6月，河北省住建厅通报了11起典型违法案件，邯郸市恒嘉房地产开发有限公司被点名，存在的问题是未办理施工许可证擅自开工建设，石家庄美的房地产开发公司正是邯郸恒嘉的大股东。

与遭监管处罚相伴的，是购房者维权此起彼伏。和讯房产曾报道，贵阳美的国宾府遭遇百名业主维权，原因主要是洋房负一层没有排水排污系统，顶层漏水等问题。腾讯房产曾报道，位于长沙望城区雷锋大道的美的翰城，因精装问题遭遇维权，业主质疑开发商精装标准难达标。社交平台上，也有许多维权信息：

负债急剧攀升

与美的置业扩张相伴而来的，是美的置业的负债规模也不断攀升。

2017年，美的置业负债总额为1008.14亿元；到2018年年底，负债总额增加了52.5%，达到1537.3亿元；而2019年半年报披露的数据则显示，截至2019年6月，美的置业负债总额已高达1861.66亿元，较2018年末上升21.1%，公司资产负债率达到86.70%。在负债总额中，流动负债1418.68亿元，占比76.21%，存在较大短期偿债压力。

作为衡量房产负债水平的另外一个重要指标，美的置业净债务与权益比率一直在100%左右徘徊。2017年为118.9%，2018年为97.4%。截止今年上半年6月30日，此数据为95.6%。以此数据推算，2017年美的置业这一数据远远高于行业内上市房企30-60%的数值。

而为了保持净债务与权益比率这一数据不再继续攀升，避免对其借债发展产生不利影响，美的置业的非控制性权益不断增大，2017年，美的置业非控制性权益只有19.8亿，到了2019年上半年，已经增长到了109.33亿。（备注：净负债权益比=(借款-现金及现金等价物)/（股东权益+非控制性权益））。

另一方面，2016年至2018年，公司经营性现金流净额连续3年为负数，分别为-55.54亿元、-73.57亿元和-166.15亿元。2019年上半年，这个数据为-82.66亿元。

尾声

今年7月31日，在美的置业智慧生态发布会上，美的置业执行总裁徐传甫曾表示，拥有制造业背景和科技基因的美的置业，会用制造业的精细化管理思维造房子，形成“智慧地产制造商”的战略硬核。

只是在疯狂追求规模的情况下，项目频频无证上车，这显然不是对精细化的追求。在严重垮塌事故发生之后，这个背靠实体企业的"房二代"，未来又将何去何从？

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