Distrii办伴：科技资管如何让存量资产的溢价能力倍增？

图：智慧新办公领导品牌Distrii办伴办公空间

有研究表明，2018年年底至今，凯德、黑石、瑞士合众集团等外资企业在北上广等城市频繁收购写字楼等大宗投资物业，一线城市存量市场的低效物业的"买入、改造、退出"成为了国内外房地产金融的投资热潮。如何寻找具备一线城市的老旧物业改造盘活、价值提升和资产退出的"非标项目操盘能力"的特色服务商，成为众多不具备实际改造能力的基金方和资本方的关注重点。而智慧新办公领导品牌Distrii办伴，利用其全流程资管能力，包括在项目研判、投资、定位、改造、溢价提升和科技赋能等层面的丰富操盘能力，逐渐成为存量资产价值提升的增值小钢炮。

2019年5月21日，Distrii办伴成功牵手国内领先的专注于困境资产投资、处置与运营的资产管理平台鼎一投资，就北京中关村韦伯时代项目正式签订合作协议，此次签约标志着继上地NEO项目之后，Distrii办伴在北京落下全流程资产管理项目第二子。而自2018年5月以来，仅一年的时间内，办伴已经陆续与新加坡城市发展集团、锴瑞办公、翰同资本、鼎一投资等物业方和基金方展开合作，以智慧科技为驱动，凭借覆盖全流程的资产管理和运营能力，深度参与超过10个资管项目，成功奠定了Distrii办伴"科技资管开拓者"的行业地位。

Distrii办伴坚信，科技资管是未来城市更新的必经之路。

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何谓科技资管?

Distrii办伴成立于2015年，在成立之初就定位为智慧新办公，匹配空间一站式定制(全办智造)、全栈式智慧办公解决方案输出(筝际信息)、企业增值服务输出(福伴企服)，通过"空间+科技+服务"三重赋能，打造基于物联网和互联网技术的一体化分布式智慧新办公运营平台，彻底颠覆新时代下落后的传统办公运营方式。自成立以来，Distrii办伴就已经开始"轻重结合"的资产运营模式，因此在资管探索方面累积了多年经验。

所谓资产管理就是价值管理，不论是通过运营系统标准化降低成本，或是运用智能系统特色功能，打造楼宇的稀缺性进而掌握定价权，通过整合多项服务内容、多方资源，给予楼宇管理的物业更多附加价值。

办伴基于多年来独立研发的科技能力，探索出科技资管模式。较于传统资管而言，科技资管在于利用运用智慧楼宇AIoT解决方案，输出"覆盖项目管理全周期"的科技系统，应用全场景、全链条的专业楼宇资产增值策略，以智慧科技驱动楼宇资产管理能力的全面升级，显著提升资产管理效率。

基于三十多个空间的运营数据和经验，办伴探索研发出从前端测算、中端改造、后端运营及退出的"项目智能测算系统、改造方案智能分析系统、商业与运营支撑系统、商业智能分析系统、客户管理系统、CMP协同管理系统"等全流程的智能管理系统，使资产管理达到数据化、智能化、流程化、可控化。

项目智能测算系统包含了投融资的"项目选址、资产包基础信息、市场定位、项目测算、项目融资"等层面功能;改造方案智能分析系统包含了"设计规划、改造方案模拟、改造成本监控、建设节点监控"等层面功能;商业与运营支撑系统包含了"项目招商、项目运营维护、租金管理、企业服务、社群运营"等层面功能;项目退出系统层面则包含了"退出计划、资产估值、资产包数据分析"等层面功能。

一方面，数据化、流程化管理保证了项目管控能力，能够显著缩短行业平均装修时间和装修成本，提升人均管理面积、降低运营成本，例如行业平均装修时间为70-90天，办伴装修时间为30-45天。另一方面，办伴所研发的科技系统可以明显提升管理能效，降低管理成本。如办伴独立研发的智能楼宇管理解决方案(包含通行管理解决方案、物业管理系统、整体能耗管理)和智慧办公应用系统，以三年多的运营数据来看，这套智能系统能够普遍提升4-5倍左右的人均管理面积，降低30-35%的管理能耗。

"办伴资管的背后支撑是在房地产行业深耕多年的产业逻辑，它并不是完全颠覆传统资管，相反，利用传统资管的逻辑，再辅之以科技系统，从而使得传统资产的提升能力倍增。"Distrii办伴市场负责人倪勇对科技资管进行进一步解释："科技资管是产业内驱型升级，根本在于产业与技术的深度融合，而非智能技术的应用或嫁接，地产运营数据才是科技资管的核心竞争力。"

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科技资管开拓者

有研究表明，作为房地产创新领域的联合办公逐渐从规模取胜的资本战场转移，进入到"智慧科技、定制业务和资产管理"的能力战场。无独有偶，一线城市逐年攀升的写字楼空置率和同步增加的供应量，让房地产开发商也进入积极地向资产管理转型，SOHO的5G办公楼、华润的写字楼AI系统、招商蛇口的Moffice等智慧办公产品纷纷上市，房地产皆力争办公智慧化。地产资管成为行业的下一轮风口，而Distrii办伴不仅最早进入资产管理领域，并且在科技资管领域低调深耕三年。

一方面，Distrii办伴在业内多次主办以"地产资管"为主题的行业沙龙，促进金融机构、开发商和运营商等相关企业进行深度交流;另一方面，办伴陆续与新加坡城市发展集团、锴瑞办公、翰同资本、鼎一投资等物业方和基金方展开合作，实际操盘了新加坡资管项目"新加坡共和大厦"、首个智慧城市更新基金改造落地项目"耀江国际"、首个与基金方联合打造的姊妹项目"景瑞中心和悦莱大厦"、首个全流程资管项目"上地NEO"、以及首个与企业合作的资管项目"骏地大楼"。

在无论是"机会型资产"如不良资产、城市更新资产和碎片化资产，或者是"核心型资产"如基金收购、ABS、REITs等方面，Distrii办伴办伴都拥有"投融资、改造、运营、退出"等全周期的丰富操盘经验。在最新与鼎一投资合作的韦伯时代项目，不仅深度参与"管"的环节，Distrii办伴还将获取资产升值后的退出收益。这意味着，办伴进一步参与到了资产管理"投、融、管、退"的闭环式全链条中，也预示着从新办公到新资管，办伴在不断进阶、蜕变。

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办伴资管的案例分享

长期丰厚的现金流依赖于优质的产品设计和稳定的盈利模式，通过多年运营经验的积淀，办伴在这一方面拥有的操盘经验和成功给予了资本方充足的信心。

以下是从2018年以来，Distrii办伴的资产管理经典项目展示。

新加坡共和大厦外立面改造

新加坡共和大厦改造后竖向交通

新加坡共和大厦改造后办公空间

(1)新加坡首个资管项目-新加坡共和大厦

2018年5月，与新加坡当地最大的地产开发商CDL集团合作的最高的办公大楼新加坡共和大厦(1-7层)正式投入运营，该项目是新加坡最大体量共享办公空间，也是办伴首个科技赋能资管的项目，实现了智慧楼宇的整体定位、改造和运营。办伴整合多项服务内容、多方资源，给予楼宇管理的物业更多附加价值。以新加坡共和大厦为例，办伴为整栋楼宇提供智能通行系统、访客管理系统、智能停车系统、物业反馈系统等全套智慧楼宇解决方案输出，全面提升楼宇品质与服务，助力CDL城市发展集团打造新加坡当地顶级智能服务楼宇。目前，该项目通过一年多的运营，已经成为了新加坡最大的、且最受欢迎的华人社区。

耀江国际外立面改造前后

(2)首个智慧城市更新基金改造项目-耀江国际

2018年6月，办伴前瞻性地联合新加坡CDL集团成立了一期30亿、二期100亿的"智慧城市更新基金"，同年9月，上海北外滩独栋乙级写字楼存量资产(办伴耀江国际办公空间)作为该基金的首个存量改造项目就正式落定，该项目由Distrii办伴独立改造运营，旨在打造成上海首屈一指的智慧标杆楼宇项目。

该项目原来是某航运公司自用办公，共计8层楼，总计近4000平方米，后被新加坡城市发展集团收购，由办伴提供"市场定位+设计规划+建设工程+招商+运营维护"等服务。办伴从2018年8月开始改造，改造时间3个月，试营业租金坪效提升42%。

耀江国际一层改造前后

办伴对该项目进行"整栋楼室内+外立面改造"，在外立面改造方面，沿街面主入口重新翻新为更具现代感的设计;在内部空间改造方面，一层设置灵活可变路演厅，"多种形式组合"的流动工位休闲区，2层设计为针对小型企业的2-6人间;3-8层则针对15人以上的企业3.0产品;而顶层改造为花园露台和阳光房，集休闲会议多能能为一体，可对外承接举办小型会议、酒会、私房菜等，在休闲的同时领略城市天际线。

在科技改造层面，Distrii办伴将整合多项自主研发的科技系统，如智慧"大通行"产品、超级会议室-智会SMR、"人臻"人脸识别物联管理系统、"智座"产品、能耗管理检测工具等多个科技系统整合在内。整体空间能耗节约50%，人力成本节约近70%，新加坡城市发展集团已经准备退出。

在运营层面，该项目借助智能化系统，提升人均管理面积和工位数，人均管理面积2015平米，人均管理工位数超300个。

中关村悦莱大厦项目改造前后

(3)北京首个资管项目—中关村悦莱大厦项目

2018年9月，办伴与锴瑞办公合作的北京首个资管项目中关村悦莱大厦项目，也从一个废弃空置的商业会所综合体成功改造为智慧新办公空间，改造后，单店第2个月即实现盈利，3个月实现项目满租，该项目已经形成资产包，发行了类REITs，并且获上交所无异议函。

在中关村，典型竞品由于进入时间较早，因此区域认可度高，且该区域价格透明、竞争透明、头部客户基本去化稳定，如何导流新型客户资源成为了办伴难点。办伴重新进行区域调研，发现中关村有许多大客户定制需求，因此对项目重新定位，打造了大客户4.0定制的产品雏形，进行了"60%大客户定制+40%共享办公组合拳"的重新规划，并配备软硬件升级，不仅实现了格局的焕然一新，还创造性的将废弃泳池打造成了实用性较高"多媒体下沉广场"。

改造后，项目单方的租金坪效增加30%，资产整体估值上升了35-40%。

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办伴资管的未来愿景

今年5月，世界五大行之一的仲量联行也成功举办了首届"中国房地产科技(PropTech)论坛"，中国房地产协会成立了数字科技地产分会，房地产行业迎来了一场又一场的科技盛宴。在PropTech大会上，仲量联行亚太区首席运营官Albert Ovidi指出，2019年是5G元年，5G将会全面优化人们的生活和社会发展形态，人工智能、区块链、物联网以及VR/AR等技术正不断优化房地产生态流程和客户体验。不难想象，未来的科技技术的发展和应用会如何颠覆整个传统办公行业的发展模式。

作为科技资管的最早开拓者，以及智慧新办公赛道的领导者，Distrii办伴已经搭建起覆盖全球2国7城超过35个智慧办公空间的智慧办公物联网，在国内的空间主要分布在上海、北京两地的核心商圈，并辐射到长三角经济带如杭州、南京、苏州等重要城市。

"在其他联合办公处于'熄火'、'重组'的情况下，Distrii办伴逆势发展，在南京、苏州连下5子开启全国规模化扩张，也从侧面反映了办伴科技资管的能力得到了市场认可。"倪勇表示，"未来，办伴将深耕科技资管领域，打磨自身的全流程资产管理能力，成为开发商、基金方以及资产投资机构的最佳合作伙伴。"

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