房市新政无助三四线城市去库存！

目前正处于春节回乡潮，许多在外地打工的年轻人纷纷回家乡过年，恰好此时在高库存压力下政府推出了2016年第一轮房地产新政：非限购城市的首套房最低首付比例原则上是25%，不过可上下浮动5个百分点，这意味着首次购房者最低只要20%的首付。

这似乎有利于三四线城市去库存，因为一线城市的北上广深依然在执行限购政策，深圳这个房价上涨最猛的城市有可能酝酿新的限购措施以稳定房地产市场，避免房价继续猛涨，这导致非本地户口的人员购买房子受到各种限制，不过实际情况恐怕未必能如大家所愿，原因有很多。

农民工的实际购买力并不如大家想象中那么强。据人社部的数据2015年农民工月收入大约为2864元，这与一线城市人们的平均收入差距很大，1月份发布的全国各个城市的平均薪酬水平显示32个城市的平均薪酬为6070元，即是说农民工的月收入只有这32个城市平均薪酬水平的一半不到，另外考虑到农民工没有各种福利实际差距就更大了，所以农民工的实际购买力远不如数据的那么强。

三四线城市的房价其实并不低。从搜房网可以看到，茂名新开盘的楼盘报价普遍在6000元左右，而广州附近的花都区、增城区新开盘的楼盘也有6000元的楼盘，而在广州市区如白云区新市一带的二手房报价在1万多点，可见三四线城市的房价并不低。茂名恰恰是被监测35个城市中库存量增长最快的，去年12月茂名以库存同比增长56.3%高居第一名！

对于在一线城市打工的农民工来说如果能买得起房在大城市买房显然比在三四线城市买房划算，在大城市买一套小房子，其月供比房租贵不了多少，如果有一天农民工在城市里混不下去了他还可以将这套房子卖出，由于大城市的房价基本会保持上升趋势（从美国过去100多年的历史可以看到大城市的房价会一直上涨，而中小城市会滞涨甚至衰落），农民工在城市买房既可以节省房租费用又获得了资本增值。

人口流动趋势依然是往大城市。在过去数年，曾有一段时间人们兴起逃离北上广深的潮流，然而回乡的人们很快发现在中小城市的工作机会比大城市的少的多，中小城市存在太多不公平的现象，生活娱乐设施远不如大城市完善等等导致人们很快就再次回归北上广深。事实上2010年的人口普查显示，广东、上海、北京依然是人口流入的主要地区，而政府政府积极扶持发展的中西部地区并没能阻止人口流失，重庆、成都、武汉是这几年发展最快的中西部城市然而四川和湖北都是人口流失的省份。

由于四大一线城市人口流入量过大，导致城市拥堵、城市资源短缺、房价上涨过快等问题，政府提出了一线城市要严格控制人口增长规模，不过这个恐怕无助于阻止人口继续往大城市流入。目前美国几个大大城市群拥有美国的多数人口，而韩国首都首尔聚居了其全国一半的人口，这都可以证明中国的人口会继续往大城市集中。在政府限制一线城市人口流入的情况下这或将有利于其周围的中小城市，将这些中小城市变成其卫星城，而无法将人口引流至其他三四线城市。

珠三角正在建设轻轨，希望将珠江两岸的中小城市联结起来，这或许有助于珠江角形成一个发达的城市群，这或许也是另外两大经济北京、上海未来的发展形式。

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