四论不批判 房价难真降

几天前，在上海，万科翡翠滨江工地的在建楼盘突发大火，给正在持续冰封的的楼市注入了火热的温度。但这场大火显然无法将房地产开发商们从冰冷的世界中拯救出来。

据巴克莱的一份报告认为，由于2013年下半年货币融资条件进一步紧缩、过度开发和开发商杠杆比率的提高，导致当前房市供需情况恶化。他们预计目前的房地产衰退趋势将延续至2015年。

一篇投资银行报告称，中国最富有的1%的人口，拥有全国大约1/3的房产。在中央政府反腐的不断深入，以及银行信贷的收紧，地产商和地方政府资金状况将不断恶化，房地产崩溃则近在眼前。

野村报告指出，供应过剩、库存累积、三四线城市低迷、居民购买能力降低、不利的人口趋势、城镇化速度放缓、生产率增长放缓、利率自由化、开放资本项目、房产税、反腐败、土地出让金大幅增长等是我们担忧中国楼市崩盘的12条原因。中国的不动产市场泡沫已经开始破裂，或拖累今年中国GDP增速放缓至6%以下。

4月末，美国彼得森研究所发布的研报非常乐观，研报称即使房价下跌50%，中国商业银行仍能像21世纪前十年那样维持相对常态化的运营。依据之一是，目前中国商业银行不良贷款率为1%，即使房价下跌50%，不良贷款率也只是在6.6%。

如果你认为这些研究机构的报告都是揭示了中国房地产泡沫的真相，那就有点武断，因为，一是国际上有一股唱衰中国的声音，屡屡认为中国经济将崩溃，而突破口就是房地产，二是大造房地产崩盘将导致中国经济崩溃的论调，实际上是倒逼中国政府救市的阳谋。

最近，房价出现了松动，房屋销售数据大幅缩水，而各地方政府的救市传言亦真亦假不断出现，央行的政策也被解读成催促银行放房贷以救市，而开发商及其利益集团的专家官僚又开始演出苦肉计，最终的梦想就是政府出手救开发商于水火。

多年来，在中国房地产市场的舆论上存在四种核心论调，而这四种理论构成了四条桌子腿，稳稳的抬起房地产价格的上涨和泡沫的积聚坚挺。

一是认为中国的房地产已经将经济绑架，整个中国经济都必须依赖房地产的繁荣，只要房地产市场出现问题，中国经济将彻底失速，这就是所谓“绑架论”。

比如，有专家发文认为，如果房价大滑坡，将给中国带来什么？银行惜贷——购房者观望——房价持续下跌——土地出让收入缩水、抵押资产缩水——贷款人被迫抛售资产——资产价格下跌——银行不良贷款率持续上升、资产负债表持续恶化——经济需求恶化——企业倒闭、居民成为负翁、金融危机——经济萧条。

二是认为中国的房地产市场与国际市场不同，其他任何国家的房地产繁荣最终都导致了泡沫破裂，而中国的国情和经济发展特性将使中国的房地产拥有金刚不败之身，中国的房地产即便有泡沫，也不会破，这就是所谓的“例外论”。

有经济学家表示，中国楼市已经进入了一个转折点，房价虽然会下降，但楼市不会崩盘。因为现在已经有房子、持有房产的家庭，不会像美国人在金融危机之前那样被迫抛售房产，因此中国楼市不会出现美国2007年、2008年那样大规模的下降。

三是认为中国的房地产根本就没有泡沫，现在的发展是正常的反应，随着中国城镇化的发展和经济的繁荣，房地产大发展的时代才刚刚到来，至少还能维持30-50年，所有的价格下降都是假摔，很快就会报复性反弹，这就是“趁早论”。

某所长表示，中国楼市目前只是阶段性调整，中国的楼市还没有到趋势性下降的时候，是因为城市化还远远不够。日本房价出现整体趋势化下降的时候，城市化率约为60%到70%。而日前中国公布53.73%的城市化实则为劳动力的城市化率，按原住人口和举家转移人口数的比例严格来算，中国真正的城市化率大概在38%到39%左右，不超过40%。因此房价不会出现外界所说的暴跌风险。

四是认为中国的房地产有泡沫，而且还不小，但泡沫不会快速破裂，只会逐渐的随着人口红利的消失与中国经济的企稳而逐渐缩小，指望房地产市场大涨大跌是痴心妄想，但政府需要采取政策保证房地产的平稳健康发展，这就是所谓的“调控论”。

巴克莱银行认为，中国房地产市场“太重要而不能倒下”。该行表示，中国房地产对中国GDP所作的贡献接近于20%，金融系统通过影子银行系统对房地产行业的渗入也在不断增加。该行称，在未来两年，中国房地产泡沫将会逐渐缩小，而不是出现意外的修正。

以上几种论调都是房地产利益共同体的创作，而这些理论往往纠结在一起，在不同的时段发挥不同的作用，哪种论调高企主要决定于市场状态。如果房价上涨很快，第二种“例外论”就会被宣扬，而各方面开始表现出担忧的时候，第四种理论将出现，当房地卖不动了，第三种理论就会被传播，一旦房地产市场下滑眼中，第一种声音将集体发出，逼迫政府就范。

如果要真的驳斥这些理论，那往往需要鸿篇巨制，而且，人家这些理论根本就不怕你来驳斥，因为事实摆在眼前，大部分的中国人只见过房价上涨和更加快的上涨，而并没有遇到过真正的房地产泡沫，而房地产市场的成熟都是要通过资本市场的教育来实现的。

根据这些理论，我们倒是可以借过来用下，证明中国的房地产市场虽然重要，但还不足以撼动中国经济整体，有泡沫就一定会破，而且，早破比晚破要好。

1、例外论：中国经济的例外论，房地产市场崩溃在国外都造成了国家实体经济的大滑坡，而在中国却不会，因为中国经济本质与西方资本经济不一样，中国的多个经济领域还没有结合到天衣无缝，只要拆解到位，完全可以让房地产市场和开发商及投机客自生自灭。

2、趁早论：既然房地产泡沫迟早要破灭，那早破灭比晚破灭要好，越晚对中国经济的负面影响越大，我们已经错过了2008年，就不要再错过2014年这个可能是最后的软着陆机会了。

3、调控论：国家的房地产调控早已经被证明是越调越高，每一次都是调控使房价停留在一个阶段性的位置，下一次从这个位置上上升，而2014年的房地产危机恰恰是政府毫无作为的情况下发生的，这也证明了“不调控才是最好的调控”。

4、绑架论：房地产商和房地产市场想绑架中国经济是毫无疑问的，而且已经确实的绑架了不少的地方政府，这种绑架对于经济和政治都是极其危险的，松绑才是大势所趋，以中国经济的目前动能，房地产想绑架中国经济整体还没有能力，要赶快从房地产绑架圈套中解脱出来。

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