原标题：袁国宝：胡润百富榜隐藏了哪些“真相”？

疫情血洗全球经济的2020年成为过去，可此时此刻，人们却发现一个很“离谱”的现象。2020年3月2日，胡润研究院发布了《2021胡润全球富豪榜》显示，过去一年中，全球新增了412位10亿美元企业家，总人数达到3228人，创历史新高。其中，中国更是新增了259位十亿级美元的企业家，共计1058位，超过了排名其后美国(696位)、印度(177位)和德国(100余位)三个国家企业家总和。

这意味着，当一场全球范围的危机来临时，拥有更多资源的人，往往能比普通人获取到更多的财富。疫情在重塑了全球格局的同时，全世界的富豪们也在加速收割全球财富。

“马太效应”，正在升级：富有的人在更加富有，贫困的人会更加贫困。

但这个残酷的规律，似乎对中国房地产行业逐渐失灵——在这次胡润百富榜中国富豪排行榜中，人们熟知的中国房地产大佬无一挺进前十，整体排名更是大幅下滑。

似乎，在这片由混泥土浇灌出“中国经济奇迹”的大地上，二十年过去，房地产造福的神话，正在终结。

一个充满传奇的房地产时代，会就此结束吗？

1/胡润百富榜单中隐藏的关键信息

这是一个什么时代？仅从此次胡润百富榜公布的数据来看，这无疑是一个拥有的资源越发集中，财富就越发膨胀的时代。虽然，2020年最大关键词是疫情。但在疫情下，不管是新兴行业腾起，还是夕阳行业落幕，最核心的商业逻辑仍是如此。

危机，往往分拆成“危”与“机”——可从胡润百富榜中，2020年全球新增412位10亿美元企业家，总人数达到3228人创历史新高。“尽管受到新冠疫情的影响，但2020年的财富涨幅是过去十年来最大的。”一切正如胡润所言，2020年股票市场的繁荣和大量的新上市公司，每周能造就8位新的十亿美元企业家。在世界经济整体停滞不前的2020年，绝大多数的财富，流向了少数人手里。“机遇”，显然不是为普通人准备的。而令人心情复杂的是，榜单显示中国2020年新增的富豪数量，甚至比世界其他国家总和还要多。

这是一件值得欣慰，更值得深思的事。一方面，中国新增富豪大量涌现，正说明作为疫情期间全球唯一正向增长的经济体，中国经济具有着强大的内生力量。包括以人工智能、区块链、云计算、大数据和电子商务等新兴产业的崛起，正带给中国乃至世界经济强大的驱动力——比如，以10亿美元为门槛，中国入围的企业家从事新兴行业企业家占比已达到36%，同比增加4%，而传统行业占比所减至64%。但另一方面，中国经济的产业变迁又是最剧烈的一个。其中最显著变化，即中国前十富豪榜中已不再有地产企业家。相较以往，2020年许家印、李嘉诚、李兆基位列全球富豪前50、全国前5的风光无限来说，到了2021年，这两位数次蝉联中国首富的大佬，已经双双跌出全国前十。

这也是记录以来，首次出现房地产企业家没有进入中国前十的情况——中国房地产造福的神话，似乎在2021年开始终结。

这不是一场毫无征兆的“告别”。在去年10月公布的胡润百富中国榜中，早已显现出中国房地产“暮态”。

——榜单显示，中国房地产行业上榜人数占比出现历年来最大降幅，从2019年的14.8%下降到10.6%，这是自1999年胡润百富榜诞生以来，第一次跌出前两，变为第三。而回顾过去20年，中国房地产企业家的财富总和，始终领跑于榜单前二。

个人财富缩水，行业体量下滑——这一个创造出无数富豪，带来巨大经济增量的房地产时代，真会划上句号吗？

2/吃下“红利”的二十年后，终于迎来“调控时代”

郁亮在去年9月底万科的南方区域媒体交流会上，曾指出中国房地产经历过三个阶段。

在2002年之前，是土地红利时代：谁能拿地，谁能发财；

2002年后，是金融红利时代：谁有资本支持，谁能迅速变大；

到了现在，地产商们则进入管理红利时代：能有更加精细的服务，谁就能脱颖而出。

作为2014年就率先喊出“中国房地产进入白银时代”的郁亮来说，他的战略眼光并不乐观。但近些年密集的政策调控，以及地产商们主动、被动的去杠杆运动，已经让他的判断不再准确：

这其实是一个重新分配旧有财富，创造新财富的时代。

去年，将把房地产挤出前二的行业是大健康，而快消、制造、科技类等行业更在强势崛起——在整个国家都在浩浩荡荡“去地产”的时候，房地产的弄潮儿们，就难免成了最落寞的一群人。

而对于整个中国房地产行业来说，真正迎来的，则是一个“调控时代”。

自去年8月底监管层推出的“三道红线”——即在“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。”的雷霆手段下，各大房企被冠以上三色标签。这是一个让他们笑不出的时代底色。

实际上，在20多年造富神话中，这一行业的持续加杠杆、高负债、高周转，带来的则是债务风险加大，甚至部分房企经营性现金流无法覆盖支出，接连暴雷。

一种行业潜在的经营风险甚至系统性风险在蔓延——去年，银保监会主席郭树清就指出：房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。更重要的是，房地产所谓的投资价值在某一历史阶段，近乎于“投机”价值。这无疑是一种巨大的风险。

而从2021年“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中，传达出的信号更是强烈。近年来，房地产除了自身转型焦虑外，更有“调控焦虑”。比如，中原地产研究中心统计数据显示：仅今年2月份单月全国房地产调控次数高达45次，超过了1月份的42次。年内累计房地产调控政策次数已经高达97次。

更关键的是，从最开始的限贷到现在的房贷集管，调控中最直接的信贷手段，其“精准度”与“力量感”也越来越强——比如，今年上海出台的“121新政”中，“严格执行差别化住房信贷政策”对炒房客就极具杀伤力。外加政府工作报告中提出的“增加土地供应”，以及增加保障性租赁住房等手段，也在源头上为房地产炒作的畸形热度，逐一浇上冷水。更不要说，呼之欲出的房地产税，更是调控的“撒手锏”——比如，在2019年的政府工作报告，就将2018年提出的“稳妥推进房地产税立法”调整为“稳步推进房地产税立法”，引发了各界的热议。而上海和重庆也已成为目前我国征收房产税的试点地区。以上种种迹象也正说明，横跨20多年，历经数次经济周期后，对房地产的调控从供需端、融资端、再到如今长效机制演变，中国房地产野蛮生长的时代，彻底告一段落。而对于执迷于不健康运作方式，仍在持续以高杠杆、高周转、高负债立足的房企来说，或许：

时代抛弃你时，连一声再见都不会说。

3/钢筋和混泥土，依旧是时代的“里子”

可事物实际的运行规律，与理论规律往往存在着很大差距。

中国人最关心的，除了“国事”，还有“房事”，饭后谈论最多的，是股票反着买，别墅靠着海——持续了几十年的中国房地产造福神话，早已根深蒂固，这绝不会是一个能轻易告别的时代。

数据不会说谎。今年2月26日，中国社会科学院国家金融与发展实验室等机构，联合发布了《中国国家资产负债表2020》（下称“《报告》”）。实际上，资产负债表可以鲜明地反应一家企业的经营状况，而国家资产负债表可以最大程度“摸清家底”——《报告》显示，中国社会总资产已经由2017年的接近1400万亿元，上升到2019年的1655.6万亿元。2019年的社会总负债达到980.1万亿元，而社会净财富为675.5万亿元。其中，居民部门财富占比76%，达到512.6万亿元。

这意味着，居民人均财富约为36.6万元。

除了有没有“被平均”的讨论之外，《报告》最直接的反映是：中国人的财富，大头依旧在房地产——

《报告》显示，2019年末我国居民部门非金融资产规模为249.9万亿元，其中主要构成部分为房地产。虽然，房地产占居民全部资产的比重已由最高超过60%，下降到2019年末的48.8%。但是，就国际横向比较看来，我国居民部门房地产占比仍远远高于全球各主要经济体。

曾有人一个非常有趣的统计——以2019年数据为主，中国四座超一线城市（北上广深）的房产总价值竟高达137万亿人民币，这相当于同期美国住房总市值33.6万亿美元（合217万亿人民币）的6成。

而这只是其中一面。在经典影片《大而不倒》中，记录了一个故事：

2007年，在美国信贷危机发生前，金融业贪婪到达顶点。危机来临时，多家大型金融机构相继倒闭，美国股市蒸发了约8万亿市值。恶果蔓延至全球，更是引发了自1930年大萧条以来最严重的全球金融危机。

损失是惨重的，代价是惨痛的。可对于罪魁祸首，对那帮背负一屁股烂债，巧取豪夺的各大美国企业，美国政府最后只能妥协，选择搭救。

一家企业，一个行业如果与国家经济捆绑密切，那么，“大而不倒”的故事，就越可能上演。某种程度上说，我们这一个时代的里子，仍由水泥和沙土浇灌。而浇灌的这群人，其力量已经超出一个健康的行业该有的范畴——

比如，2021年1月，TOP100房企单月实现全口径销售金额9598.1亿元，同比增长64.2%，较去年同期增加44.4个百分点。全国300城市成交楼面均价为2829元/平方米，环比增加23%，同比上涨17%。

房地产业也逐渐变成“赢家通吃”，“大鱼吞小鱼”的局面——数据显示，2021年1月百强房企中销售额破百亿房企29家，较去年同期增加15家；超五十亿的房企53家，TOP100门槛值为21.5亿元。甚至，TOP100房企市占率提升至74.8%。

在2018年时，就有不少中小房企抱怨：“现在的房企重视排名，主要是因为只有排名靠前，才更容易融资。如果不在房企前50名内，银行可能都不会放贷款。”

在万物皆可“内卷”的东亚，中国房地产的内卷也在加剧，资源越发聚集到各大房企手中——这一切，正是孕育出“大而不倒”企业最佳温床。

比如，岁末年交恒大曝出的“债券风波”，最后却以战略投资者签订了补充协议而草草收尾。无论从哪个角度看来，这一项捆绑上千万人就业，带来千万亿财富的房地产业不能倒，也不敢倒。

可从历史角度看，任何一个国家的产业变迁，都会有一大批人倒下。这群人，又会是谁呢？

而反观他们在时代留下的这些混泥土长城，就曾有一句玩笑话：

我家的鸡生了一个蛋，重一百多公斤，可是母鸡只有2公斤——我真不知道鸡是怎么把蛋生出来的，难道是有人扯出来的？

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