Q1财报蛋壳公寓再亏损：盈利死穴如何破？

原标题：Q1财报蛋壳公寓再亏损：盈利死穴如何破？

近日，蛋壳公寓公布了2020年Q1财报，营收19.4亿元，净亏损12.31亿元，较去年同期亏损增加了4.15亿元。

蛋壳公寓亏损扩大，应该说在意料之内。盈利难一直是长租公寓行业的死穴，比蛋壳公寓起家更早的自如、背靠万科的万科泊寓也一直在亏损。背靠巨头的玩家们尚且亏损，自立门户的蛋壳公寓亏损也就不足为奇。另外，2017年后蛋壳公寓疯狂扩张，也使其资金链承压，进一步扩大了亏损。

长租公寓盈利难，跟其运营模式分不开。长租公寓企业分为集中式、分散式两类，但两者都是以“租赁—翻修—出租”的模式运营。简单理解就是长租公寓企业租赁房源后二次装修，再租给用户，企业在其中扮演“二房东”的角色。

受运营模式的影响，长租公寓行业的利润率不足5%。因此，长租公寓企业必须具有一定的规模和入住率，才能实现盈利。但企业在扩大规模的同时，财务支出也随之增长，使其资金链承压。而这正是此前蛋壳公寓选择上市融资的理由。

但上市融资并不能解决行业盈利难的问题。而长期亏损，对于身处资本市场的蛋壳公寓，显然是不利的。

亏损痼疾步步扩大

2015年，蛋壳公寓在北京成立，正式入局O2O长租公寓行业。

2017年，蛋壳公寓营收6.57亿元，净亏损2.72亿元；2018年，蛋壳公寓营收26.75亿元，亏损13.7亿元；2019年营收71.29亿元，亏损34.47亿元；2020年第一季度亏损12.31亿元。

2017年至今，蛋壳公寓亏损额共计达63.2亿元。在长租公寓行业，亏损也不止蛋壳公寓一家。业内最先赴美上市的青客公寓，2017年至2018年共亏损7.43亿元；背靠万科、龙湖的万科泊寓、龙湖冠寓，也处在长期亏损的境地。

长租公寓企业普遍亏损，跟其运营模式分不开。而行业的运营模式又很难改观，企业只好在持续的亏损下选择上市融资。

据蛋壳公寓招股书显示，1月17日，蛋壳公寓在纽交所上市，融资金额10.6亿元。而这次上市融到的10.6亿元，第一季度就全部亏了出去。

除蛋壳公寓外，自如、万科泊寓也都面临资金不足的困境。

长租公寓的运营模式是先租赁，二次装修后再出租给住户。这样的模式盈利方式过于单一，所以长租公寓行业利润率极低。而企业想要盈利，就必须把规模做大，获得更多的房源和用户。

但长租公寓企业在扩大规模的同时，成本也随之增加。据蛋壳公寓财报，2018年至2019年，蛋壳公寓的运营公寓数量由23.6万增长至43.8万，增长率达43.8%。租金费用也由21.7亿元增长至64亿元，增长超过三倍。

成本高企，企业要想继续发展就需要更多的资金。因此，长租公寓企业上市融资就成了普遍现象。除青客公寓、蛋壳公寓已上市公司外，链家旗下的自如也在做赴美上市的准备。

在长租公寓行业，其普遍的盈利模式在于企业从租赁主那里获取房源，然后依靠住户和租赁主之间的价格差，赚取利润。这其中，还包含了装修、中介服务等费用。除去这些费用，长租公寓企业获得的利润也就所剩无几了。

在对价格十分敏感的租赁市场，长租公寓企业如果靠涨价提升利润率又会降低入住率。因此，自如、蛋壳公寓为吸引住户，都开始降低房租价格。价格战造成的后果，是长租公寓行业利润率被继续摊薄。据克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%。

低利润率的市场形势下，企业又急于盈利，就只能走扩大市场规模提升入住率这条路了。

规模扩张，雪上加霜

在长租公寓行业，线下的规模决定了企业在行业内的地位。住户在选择房屋租赁公司时，也更偏向知名度更高的企业。因此，长租公寓企业为了扩大知名度开始疯狂扩大规模。

而线下规模扩大后，入住率会随着企业知名度提升。抱着独占市场的想法，自如、青客公寓等长租公寓企业疯狂扩大规模抢占市场，使市场竞争更加激烈。蛋壳公寓也被迫加入扩张大军，以期能够在长租公寓市场占有一席之地。

2017年，蛋壳公寓经营的公寓数量为5.2万，2018年达到了23.6万，增长率为354%；2019年时，蛋壳公寓的经营公寓数量达43.8万，较2018年增长42.8%。2017年至2019年，蛋壳公寓的经营公寓数量翻了8倍，运营机构覆盖国内13个城市，入住率超过75%。

如此迅猛的扩张下，蛋壳公寓的租金成本也涨了近12倍，由2017年5.1亿元增长至2019年的64亿元。随着成本的迅猛增长，让本就难以盈利的蛋壳公寓，亏损继续扩大。

而长租公寓行业因为运营模式的特殊性，只有扩大规模才能盈利，但过度扩张又会导致成本高企，陷入“两难”境地。所以企业如何在扩张的同时做好风险管控，降低资金和管理端的压力，就成了能否走出亏损的关键。

长租公寓的未来可期：行稳致远是关键

事实上，长租公寓作为刚需，存在着广阔的前景。

据艾瑞资讯的数据显示，国内住宅租赁市场规模在2018年已经达到1.8万亿元，其中一线和二线城市达到1.2万亿元，预计在2023年增长至2.0万亿元，国内整体市场增长至3.0万亿元。广阔的市场前景，长租公寓的未来明朗可期，资本看好也是必然。

此外，5G技术和人工智能技术的发展，也给了长租公寓行业创造了新的机遇。由智能硬件和Saas软件组成的公寓LoT，可以实现公寓多场景管理，在线办理看房、签约等租房服务，进而提升住户体验。

智能公寓作为长租公寓未来发展的趋势，也会成为长租公寓企业未来转型的目标。但长租公寓行业盈利需要长期发展的趋势并不会改变，企业要想稳步发展，仍需要深入扎根，提升用户体验，才能避免因急功近利导致的负面影响。例如蛋壳公寓曾被爆出的甲醛超标、客户被贷款事件，带来了极大的负面影响。

总体来看，长租公寓行业的未来市场仍旧前景广阔。但企业要更进一步，就必须思考如何打好根基，提升用户体验，这才是决定长租公寓企业未来兴衰的关键因素。

而对于仍在亏损的蛋壳公寓，紧抓智能公寓风头的同时加强风险管控，才可能摆脱持续亏损的现状。随着国内住宅租赁市场需求增长，蛋壳公寓距离盈利也会更近一步。

文/刘旷公众号，ID：liukuang110

生成海报

免责声明：本网站内容主要来自原创、合作伙伴供稿和第三方自媒体作者投稿，凡在本网站出现的信息，均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性，但不保证有关资料的准确性及可靠性，读者在使用前请进一步核实，并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏，概不负任何法律责任。任何单位或个人认为本网站中的网页或链接内容可能涉嫌侵犯其知识产权或存在不实内容时，应及时向本网站提出书面权利通知或不实情况说明，并提供身份证明、权属证明及详细侵权或不实情况证明。本网站在收到上述法律文件后，将会依法尽快联系相关文章源头核实，沟通删除相关内容或断开相关链接。