新晋“并购王”世茂集团 拿地权益比持续下降 酒店商娱业务受冲击

来源：青财经、环球网

作者：公子右丞

微信公众号：青财经（ID：qingcaijing2019）

本文由《青财经》与环球网联合出品，未经允许，不得转载。

据环球网报道，暌违四年，世茂集团终于在2019年重回行业前十行列，以2600.7亿元的签约销售额位列第9位。不过，在急速的规模化诉求下，是新增土储权益比的显著下降。2019年，世茂的新增土地权益比仅58.4%，相比2014年至2016年超70%的数字大幅下滑。

世茂房地产2019年度线上业绩发布会现场

疫情拖累酒店商娱业务 去化率下降或致公司库存积压

刚刚过去的2019年，是世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛掌舵公司的第一个完整财年。报告期内，世茂实现回款1950亿元，回款率同比下降1个百分点至75%；营业额为1115.17亿元，其中，来自物业销售贡献的收入为1053亿元，占比94.4%。福州、绍兴和泉州为公司物业销售收入排名前三的城市，营收贡献分别为135.73亿元、78.66亿元和71.36亿元。

在多元化业务方面，世茂披露的总收入为65亿元。其中，物业收入25亿元，商娱收入17.5亿元，酒店收入22.4亿元，三项收入合计占总营收的比重不及6%。

世茂方面表示，2020年，公司物业、商娱及酒店三个板块的业绩目标分别为50亿元、22亿元及29亿元，但在新冠肺炎疫情的影响下有所调整，其中，商娱板块的增长率从26%调低至11%，营收目标降为19.5亿元，酒店板块的增长率从29%降至5%，营收目标降为23.5亿元。

线上业绩说明会中，世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛坦诚，疫情对公司的酒店和商业业务影响很大，预计自4月份开始，公司部分酒店会陆续恢复正常营业。但在国际环境的影响下，北上广深等一线城市可能要到下半年才能恢复，疫情或会导致商业和酒店收入减少11亿元，希望全年（将损失）控制在8亿元左右。

与财报同步，世茂房地产还公布了更名消息，将公司名称由“世茂房地产控股有限公司”更改为“世茂集团控股有限公司”。此举也被业内解读成是世茂进一步强调“去地产化”，重点发展多元化业务的举措之一，更名也是有意在为接下来的业务分拆铺路。许世坛也提及，物业和酒店应该会在未来两三年内分拆上市，先物业再酒店。

时间回溯至去年8月，世茂物业宣布更名世茂服务，并透露出将于2021年上市的计划，但并未明确在A股还是H股上市。在业内人士看来，A股对于房企分拆物业公司上市有诸多限制，因此，房企近些年分拆出的物业公司几乎全部是在港上市，世茂服务大概率也将赴港上市。

然而，与其他已上市物业公司依赖母公司扩张的路径一样，目前世茂服务的扩张仍需依赖世茂房地产每年一千万平方米左右的新房面积交付，自身“造血”能力欠佳。此外，物业股在经历过一波大涨后，正在逐渐恢复理性，近两年是否仍然是分拆物业上市的好时机，也值得世茂仔细考量，上述业内人士称。

过去的一年，世茂加大了投资的力度，全年拿地金额为1556.52亿元，同比增长89%；拿地面积为3091.55万平米，同比增长91.4%，拿地销售比0.6，远高于同期TOP10房企拿地销售比的均值0.3。全年权益支出909亿元，拿地款超出625亿元的预算“红线”。

具体到城市布局而言，截至去年末，世茂已经累计进驻了全国120个城市，拥有349个项目，土地储备约7679万平方米，总货值逾13000亿元。其中，新增三四线城市的土储在总土地投资中的比重达69%。

在业内人士看来，自2017年开始，世茂的经营战略由2015年的回归一二线，调整添加重点关注有高溢价的三四线城市机会，大力度进军三四线城市。但是，随着棚改热度的降温，部分三四线城市需求透支，再加上全球经济衰退所带来的冲击，三四线城市去化情况不乐观。业内人士指出，世茂加码三四线城市的时间比较晚，略显迟缓，若项目去化不利，世茂将面临库存压力。

事实上，世茂的项目去化率已经出现明显下滑。2019年，世茂的去化率为60%，同比下降5个百分点；同期，其库存物业面积较2018年末上涨56%至824万平米，已竣工库存面积为171万平米，同比上涨26.0%。上述业内人士提醒，世茂在加大推盘力度的同时，要进一步改善项目去化率，不然很容易形成库存积压。

谈及2020年的销售目标，许世坛表示，“受疫情影响，不希望把指标定的特别高”，今年世茂的销售目标为3000亿元，这是一个“谨慎的预测”。他还表示，疫情对国内房地产销售将产生较大的影响，预测会有10%至15%的下降，要到二季度的4月、5月，影响才会减弱，想实现增长要等到下半年。

今年一季度，世茂的合约销售金额及合约销售面积的确纷纷出现下滑。其中，合约销售金额同比下降9%至370.3亿元，合约销售面积同比下降8%至210.9万平米。

收并购代价显现 新增土储权益比持续下降

与融创中国类似，“收并购”是世茂房地产快速实现规模扩张的重要助力。过去的一年，世茂在二级市场上表现活跃，通过收并购获取的货值约3500亿元，占全年新增货值的70%。据克而瑞统计，若按收并购面积计，世茂的收并购占比为67%，较2018年提升36个百分点。

过去的一年，世茂先后拿下了泰禾集团、万通地产以及粤泰股份等多个企业合计22宗并购交易，交易总价款204.13亿元，收并购权益建面超500万平，对应权益货值超800亿元，成为仅次于融创中国的新晋“并购王”。

2020年伊始，世茂又牵手福晟签订战略合作协议，成立了“世茂福晟”新平台，并规定以后整体经营管理主要由世茂操盘。而随着世茂与福晟“世纪大并购”的落地，福晟旗下的大量土储为世茂迅速补充了可观的货值，大量旧改项目将归于世茂旗下。

在克而瑞研究中心看来，世茂的收并购基因并不深，通过收购方式获得的土储面临诸多不确定性。比如，此前世茂与粤泰合作的五个项目均涉及诉讼查封事项，恒升天鹅湾、粤泰天鹅湾、中浩丰三个项目还存在部分股权转让问题。

具体到与福晟的合作而言，克而瑞认为，福晟在大湾区的土储丰富，但不少项目都是通过收购而来，债权、股权关系复杂。福晟占大头的旧改项目，更是牵涉到拆迁户的补偿、赔偿等问题，协商签约的过程通常较为漫长。若消化不利，这些并购而来的资产包会对世茂的毛利率﹑去化率及现金流产生新的压力。

Wind数据显示，福晟集团负债总额从2016年末的300多亿元，涨至2019年中的 741.34亿元。其中，短期债务为443.47亿元，占总债务比例为59.82%，而同期货币资金仅为 72.91亿元。

收购福晟对于世茂造成的现金流压力也在业绩会上受到关注。就此，许世坛回应称，“世茂和福晟的战略合作在稳步推进，世茂会一个一个项目去做详细的尽调，看它的负债，看它的资产结构，不是一下子全收，现在比较多的是通过品牌的进入、代销代建来做，在这个过程中有好的项目会陆续做转股，不排除会出售部分福晟商业资产，以及世茂集团旗下其他非优质、非核心的商业和酒店。”

许世坛解释，“收购并不是像大家所说的要花很多钱，或者需要背很高的负债，我们是一步一步去做，一步一步有序地去安排。世茂的收购和其他开发商不太一样，去年很多资产的收购不是100%买的，与一些企业的合作很多都只收51%，实现操盘和并表，不需要付100%的钱，可能只需要付一半的钱，这个也是我们今后发展的方向。”

谈及未来，许世坛称，在疫情的影响下，今年中小开发商的流动性压力很大，收并购机会更多，但公司对项目的要求也会更严格。世茂2020年的购地计划和去年差不多，销售回款的一半用于土地投资，投资额约1000亿以上或更多。

“不管是公司合作、项目合作还是资产包合作，都要看不同情况。交易太复杂，可能就收项目，有合适的机会就收资产包。如果合作不仅仅在住宅，还有物业、产业链和多元化商业，就会公司和公司层面合作”，许世坛称。

值得一提的是，在大力度的收并购之下，世茂的盈利能力已经出现下滑。财报显示，2019年，世茂的毛利率同比下降了0.91个百分点至30.6%；归母核心净利润率同比下降0.6个百分点至9.40%。

克而瑞认为，随着与福晟之间合作的落地，预期世茂的毛利率仍将下降1至2个百分点。尽管世茂方面表示，将在2021年依靠香港项目的销售提升整体均价至2万元以上，来缓解盈利下降的压力，但香港项目存在诸多不确定性，前景还不明晰，目前看言之过早。

与此同时，世茂的新增土储权益也在持续走低。2019年，世茂的新增土地权益比仅为58.4%，相比2014年至2016年超70%的权益新增土储下降明显。有评论人士指出，较低水平的权益拿地比将影响合同销售权益占比，使世茂在交房时营收权益占比下降，最终导致报表质量下降，预计世茂未来的归母利润增长将低于营收增长。

积极扩张之下，世茂房地产在2019年频繁进行公开市场融资。截至去年末，其资产总额为4714.54亿元，负债总额为3547.5亿元。其中，有息借贷同比上升16%至1265.55亿元，净负债率同比上涨0.3个百分点至59.7%，但平均借贷成本仅为5.6%。

在各家房企逐渐为钱紧而焦虑之时，不断“买买买”的世茂却并没有出现资金困境。

公开资料显示，早在上市之初，摩根士丹利、渣打银行、建银资产管理和Draw Brige基金四家策略股东共同出资15亿港元，购入了世茂房地产12.8%股权，摩根士丹利也成为了世茂房地产的第二大股东。

据环球网获悉，在2019年频繁的融资并购动作中，摩根士丹利、渣打、德银、高盛等多家机构曾联手输血，帮助世茂完成了低于内房股平均利率水平的美元融资。例如世茂房地产于2019年7月发行的规模为10亿美元，利率为5.6%的优先票据。

与此同时，港股上市的世茂房地产也在不断利用世茂股份与上海世茂建设进行境内融资。据统计，2019年世茂房地产发债10次，涉及金额约220.3亿元。其中，以上海世茂建设作为发债主体的金额为136.3亿元，以世茂股份为发债主体的金额为84亿元。

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