来源：青财经原创

作者：武文

微信公众号：青财经（ID：qingcaijing2019）

中国人的院落情节

追溯中国人的住房史，五千年华夏文明，古代达官贵人都会选择带院子的房屋作为居所，这不仅仅是身份的象征，也是空间分区的最好选择，直到近代，城市发展才出现高层和住宅。不仅如此，环境也成为了居住形态的衡量标准，从根来说，我们天生遗传习惯“院落”的基因，也形成了根深蒂固的院落情结。

梁思成先生认为，院落是中国人居的核心所在，庭院便是“室外起居室”。庭院，某种程度上承担着比室内空间更重要的作用。一个与家相连的庭院，可以满足所有家庭成员的梦想，体会到什么叫做天伦之乐，夏夜，蒲扇，凉席，葡萄架下，孩子们的欢声和着知了的鸣叫，延续到月上中天……

院落与城市豪宅相比，是完全不同的两类居住形态和生活方式。纵然有了再大再豪华的平层，也只是一套房子；而拥有一套带院子的居所，即使再小，也拥有了一片天地。这种数千年的院落情结，随着经济发展和个人财富的增长，已经反映出越来越强烈的诉求。

郑州桃花源

宋卫平的绿城与蓝城

2010年，绿城成立了绿城建设，推出代建业务，由上市公司绿城房产拥有35.4%权益，宋卫平持有34.6%权益，其余股份为其他利益相关方持有。2014年，绿城建设正式更名为蓝城中国。

2016年6月27日，绿城中国宣布对蓝城进行重组，上市公司全面收购蓝城的代建服务，使之成为全资子公司，同时剥离其他业务，将非代建业务售还给宋卫平。重组后的蓝城立足于理想小镇建设及轻资产运营，以其20多年服务全产业链为资源基础，以蓝城农业、蓝城颐养、蓝城健康为服务产业核心，提供以房产品开发为依托的全生命周期、全产业链的一站式综合生活服务。

2019年7月11日，绿城中国当晚公告宋卫平、刘文生双双离任董事会联席主席职务，由执行总裁兼执行董事张亚东接任。在宋卫平连续减持绿城股票后，目前持股比例不足10%，这意味着宋卫平已经不受任何关联交易影响，能以独立身份与绿城重新合作，双方将整合绿城资金优势和蓝城资源优势，绿城将全面参与蓝城已确权的小镇项目。

绿城创始人宋卫平（中）做告别演说，左为中交背景的刘文生，右为绿城新执掌者张亚东

宋卫平的蓝城小镇

2016年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委联合下发了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，《通知》要求到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。这是支持“特色小镇建设”的首个国家层面政策，也是特色小镇建设的开端。

正在大多数房企还在摸索阶段特色小镇如何建设的时候，蓝城已经成为小镇建设的巨头。目前蓝城已建+在建+规划的小镇项目已经超过80个，已经形成了相对成熟的特色小镇运营模式，并在业内拥有一批模仿者。

1400多年前，魏晋时期的著名诗人陶渊明，留下了名篇《桃花源记》，诗人在文中勾勒了一个“田园小镇生活”的场景，令人向往。“世外桃源”的居住环境及生活方式，从此为后代历世所羡慕。陶渊明或许做梦也没有想到，他对美好生活的向往，在千年后遇到了知音。

2003年，取意其诗文，以“桃花源”命名的小镇，开启了蓝城小镇建设的探索之旅。2006年杭州翡翠城、青岛理想之城等大型社区的进一步实践；2014年海南蓝湾小镇建设；2015年杭州桃李春风火爆市场；2016年春风长乐农业小镇面市，蓝城小镇开始“农镇”特色的大胆实验。

杭州桃李春风

蓝城小镇从广袤的春风江南，再到古风淳朴的越剧小镇，它曾以一种事先张扬的宏大叙事，唤起无数中国人的乡愁。如宋卫平所言，房子是生活的容器，过去的商品房成交，其实是“买椟还珠”，“椟”是房子，“珠”是生活，现在，他要通过他的小镇，将人们丢的“珠”找回来。

外界已经对宋卫平贴上了“理想主义者”和“匠人精神”的标签，青财经对蓝城小镇商业模式研究后，认为如今的宋卫平，更应该贴上“商人”的标签。

早年宋卫平坚持的“理想主义者”和“匠人精神”，确实让绿城做出了颇具口碑的高品质住宅，但同时也带来了低周转和长周期的问题。每当政策调控时，绿城就会因此陷入危机，想要保住绿城，就要委身求援，这也是为什么宋卫平最终从绿城出局的原因。而转战蓝城后，作为征战沙场多年的老将，宋卫平吸取了在绿城的教训，蓝城小镇产品除了具有情怀外，还更具商业竞争力。

蓝城小镇的项目，都在大都市圈内，城市区域之外，大多属于远郊区。所有项目沿袭着绿城重视景观、强调建筑风格，并追求建筑品质的传统。在环境更好的远郊区，蓝城这种构筑美好建筑的能力得到了更好的发挥，让人有身临世外桃源之感。

在远郊还有一个更大的好处，就是土地成本极低。拿蓝城正在操盘的北京桃李春风举例，虽然案名带着“北京”二字，但位置却在张家口的下花园区。桃李春风一期的住宅土地成本，每亩不超过100万，再加上集体经营用地政策的灵活运用，项目的综合地价成本则会跟更低。结合北京桃李春风一期住宅用地的容积率是0.34，经测算，一期合院项目的楼面价大概是3500元/平米左右，但目前的售价为40000元/平米左右。二期要推出的小户型商业公寓项目，售价预计20000元/平米以上，跟同在下花园区的万科合院项目价格基本持平。三期要推出的大农庄项目，虽然产品和价格还没出来，但这是农业用地，也是要卖的，只是没有房产证。可以说，北京桃李春风项目利润率之高，令人难以想象，而其中的土地操盘手法，青财经依然会拿北京桃李春风项目为例，在后续《起底蓝城小镇—土地篇》中详细解读。

北京桃李春风

宋卫平吃过被政策调控的亏，当年在绿城做出的大户型高端住宅，成为了被政策调控的重点对象。这让有“匠人精神”的产品大师，开始转战小户型，还把100平米左右的小户型，做成了江南合院产品。总价低、社区环境优美、还有独立的一片天地，这些优点让杭州桃李春风一开盘就秒光，去化速度之快，让同行无不羡慕。从此，蓝城的桃李春风小镇就成为特色小镇领域的现象级产品。

从蓝城小镇项目整体规划和不同产品入市节点来看，再次印证了“理想主义者”的宋卫平，还是一个“商人”。还是拿北京桃李春风举例，该项目3800亩地，规划有合院、高层、公寓、农庄，加之配套的商业、农业、康养、旅游等产品和概念。首先入市的就是合院项目，这是整个小镇核心，也是利润率最高的产品，同步会进行商业板块的招商，这两块是小镇的门面。整体形象做起来之后，开始推高层和公寓，这类产品本来在业内利润率并不高，但是放到了蓝城小镇里边，之前整体的形象做得好，那所有产品的价格就会水涨船高，有非常可观的利润率。第三步就会推出农庄产品，都是农业用地，怎么卖呢？不卖，是以租代卖。北京桃李春风的农庄产品还未推出来，但是借鉴嵊州越剧小镇的农庄产品，不光能种地，还能住人，为了规避政策，把住宅架高了一层，一层还是农田，居住的屋子直接盖到了二层，这就成了一个能住人又能种地的大农庄，可以卖个好价钱了。至于说当时给政府承诺的农业、康养、旅游这些项目，毕竟都是赔钱的买卖，周期还很长，往往积极性就不大了。

嵊州越剧小镇

蓝城小镇并不是完美无缺的，还有个致命的弱点，就是商业。一个远郊区的项目，容积率极低，又都是合院这种产品，一个小镇前期入驻的户数非常有限，但前期还需要把商业的业态做起来，不但难度大，还是赔钱的买卖。公开资料显示，蓝城小镇一般有销售额2%的小镇基金补贴小镇商业，北京桃李春风的商业提供三年的免租期，但即使这样，招商依然不理想。

地方政府的无底线招商

我们再来说说需要招商引资的地方政府，近年来地方政府为了发展经济也是想尽各种招数，就连组织部和宣传部这类部门都安排了招商任务，可以说是全员招商。蓝城的规模虽然在房企里边还差的远，但是其小镇项目动辄就拿几千亩地，一规划就是投资上百亿，对于急于卖地的地方政府，能够有大金主买走这么大面积的远郊地块，还能进行这么大规模的投资，又能带动地方的税收、就业、农业、旅游，一下就让蓝城成为地方政府招商的香饽饽。

我们接着说说坐落在下花园的北京桃李春风。张家口市下花园区离北京市中心140公里，总面积只有315平方公里，总人口只有7万人，曾经的煤炭和电力产业，现在也已衰退，想发展的旅游产业，至今没什么起色。倒是因为2022年张家口冬奥会的原因，修了高铁，有了这一站，才给这个区带来了希望，政府大力招商引资，尤其是房地产，还给足了政策。

2016年，下花园区与蓝城签署了战略合作协议，规划建设桃李春风小镇，圈了3800亩地，其中两千多亩是农业用地，一千多亩是建筑用地。这样一个政府大力招商引资的项目，政府给予了一揽子政策支持和承诺，同时也突破了很多政策的底线。

张家口下花园蓝城小镇签约仪式

青财经从下花园区政府公示的文件查询得知，北京桃李春风项目，已取得土地证的住宅用地，容积率是0.34。早在2012年，国土资源部、国家发改委联合发文，明确规定，住宅项目容积率不得低于1.0，从操作层面限制审批别墅用地。虽然政府和开发商对外说的整体规划容积率不低于1.0，但从实际拿地情况来看，很明显是政府联合开发商，故意避开国家政策，抛出一个整体容积率的概念。但政府的地是整体卖给开发商的么？最后还是一块一块招拍挂给了开发商。不论是桃李春风一期已拿住宅用地的容积率，还是一期算上商业用地整体的容积率，均低于1.0。

不仅是北京桃李春风出现这么严重的违规问题，蓝城的其他小镇项目，大多也存在这样的违规：杭州桃李春风，容积率0.3；莫干山观云小镇，容积率0.4；蓝城桃花源，容积率0.3；......

在限墅令逐渐趋严的政策形势下，开发商多从双拼、叠拼、联排别墅寻找平衡，而产品大师宋卫平不但打造出了江南合院这种现象级产品，还让这种产品能够在各地都拿到低容积率地块，真是不简单。关于蓝城小镇的院落产品操盘手法，青财会在后续《起底蓝城小镇—院落篇》中详细解读。

北京桃李春风小镇除了住宅用地，还有很多商业用地，但这些地块，真正用于商业的体量非常小，大部分被规划成了公寓。在即将推出的养老公寓产品，就是紧邻商业街的部分，后续还会有成片的商业公寓推出。这些公寓，从户型到样板间，都是居住属性，置业顾问也是按照住宅去卖。然而这又涉嫌开发商擅自改变土地用途，违规用地问题，目前也未看到相关政府职能部门去纠正这个错误。

北京桃李春风小镇规划中三期和五期有大农庄项目，虽然还没有推出具体的产品，但如果推出的产品有地面建筑，或者存在以租代卖的问题，那就会再次考验下花园区政府是否存在无底线招商的问题。

在北京桃李春风小镇的规划效果图中，我们还看到了三期和五期有大量合院产品，但是所处位置在鸡鸣山脚下，旅游景区用地是否可以盖别墅，之前秦岭别墅事件已经给出了答案。

另外，经过青财经梳理发现，北京桃李春风小镇在一年左右的时间里，先后被张家口下花园区住建局下发了四次未批先建的处罚通知书。既然是一个经常未批先建的项目，政府的监管部门难道不能制止，而只能以罚代管么？

北京桃李春风小镇整体规划效果图

北京桃李春风小镇各期地块示意图

一场违背政策的狂欢

虽然我们看到了蓝城小镇存在或涉嫌存在很多违法违规之处，但这又是参与其中所有人的狂欢

作为地方政府，卖掉了不好卖的远郊地块，获得了一笔财政收入；房地产的税收非常高，又获得了一笔可观的纳税；整个项目持续周期5-10年，这期间能够解决当地的就业问题、消费问题、上下游产业链的发展、吸引外来人口问题；项目建成后，当地的农业、康养、旅游等板块，在政府工作报告中，又多了可圈可点的一笔政绩。而不论是谁将蓝城小镇引入当地，都给当地招商引资立了一件大功。

而蓝城不论在哪拿地，都是超低综合地价拿地，超高售价卖房，打造的现象级产品还容易被秒光，“快去化、高收益”成为了蓝城不同于绿城的新标签，真是“蓝出于绿，而胜于绿”。

作为大城市中高收入群体，不论是生活需求，还是身份象征，都需要一个低密度、高品质的别墅产品。随着我国限墅令趋紧，符合这样要求的项目越来越少。虽然蓝城小镇的产品价格偏高，性价比并不算好，但是对于有有钱人来说，钱，只是一个数字。

后续，青财经还会陆续推出关于蓝城小镇的相关解读，敬请期待。

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