来源 | 《青财经》原创

作者 | 武文

近日，有媒体曝光武汉“中粮光谷祥云”存在买房需要交13万“茶水费”，“茶水费”这个房地产行业屡见不鲜的问题，再次暴露在公众视野。

什么是“茶水费”

买房过程当中收取的“茶水费”，简单来说就是开发商通过代理或者分销等销售渠道，向购房者收取的除房价之外的好处费。购房者通过交好处费，可以买到心仪的房源。

目前，大部分开发商在销售环节，除了自销团队以外，往往会与代理公司或者分销公司合作。

房产代理公司，除了参与项目销售以外，在品牌、策划、活动等方面也会参与进来，甚至全面负责。如果是独家代理，案场的所有置业顾问都需要由代理公司安排驻场；如果是联合代理，其中一部分置业顾问由代理公司安排驻场。

房产分销公司，是不允许有置业顾问驻场的，只是为项目提供自然到访以外的增量客户来源。有时分销公司还会分为一级分销和二级分销，在佣金比例上存在差别。目前分销公司的类型，以当地房产中介为主，也会有一些线上电商平台做分销，有的代理公司如果没有好项目做，有时退而求其次，也会选择做分销。

“茶水费”是房价以外的费用，这笔钱并不是开发商直接收取的，而是通过代理公司或者分销公司收取，最后也只会给购房者开一个代理公司或者分销公司的收据，连发票也没有。

为什么会存在“茶水费”

近年来，房价涨幅过高过快，已经成为社会一大病垢，各地政府也在根据当地情况制定调控政策。尤其是一些地区出现限价房、刚需房、保障房等政策，使得一些地区一二手房出现价格倒挂，每平米差价达到几千元甚至上万元，这就造成了一房难求的局面。

各地政府监管部门为了营造公平的交易环境，虽然要求购房者提供符合购房资格的资料，并要求开发商通过摇号的方式销售。但是，不管是否有摇号环节，最终决定能卖给谁的权利毕竟还在开发商手中，即使摇号现场有公证处的人在，也依然存在暗箱操作的空间。如果想买到房子，甚至是心仪的房号，就需要通过缴纳“茶水费”来提前锁定房源。

拿武汉“中粮光谷祥云”作为案例来看，武汉当地有限价政策，想购买该项目的刚需房源，还需要提交购买刚需房资格的材料，然后通过摇号选房。武汉楼市近年来一直火爆，再加上该项目又比周边楼盘还略低几千元，这就造成了一房难求的局面。想购买刚需房，开发商把提交资料的时间定到了凌晨，大半夜才通知凌晨交资料，而且是有名额限制，天都没亮，名额就已交满。为什么开发商不敢让购房者提前做好准备，而是大半夜临时通知几个小时后，在凌晨提交资料，其中必有猫腻。即使提交上了资料，开发商也可以以各种理由告诉你，资料审核没有通过，依然没有摇号资格。到了摇号的时候，现在都是线上摇号，有的人就会反映，现场网络无法操作，没法进行确认摇号。有的人能顺利摇号，有的人却无法操作，是否存在人为操控的问题，想必大家都有自己的判断。

“茶水费”交给了谁

“茶水费”不是房款，并没有直接交到开发商的账户，也没有购房发票，通常都是交给项目的代理或者分销公司，由销售公司给购房者开收据。

现在的“茶水费”少则十几万，多则几十万，这些钱并没有都被代理或分销公司赚走，而他们只能拿到很少的一部分。“茶水费”的大头去了哪里，那就要看看谁能决定稀缺房源卖给谁。

很多人会认为，茶水费就是开发商收走的，是开发商赚走了这部分钱。其实不全是，确实有一些小开发商，是老板通过收取“茶水费”，变相提高了房价。但很多房企都是上市公司，不管是公司内部审计还是外部审计都很严格，这部分钱本身就不合法，不可能在公司入账。上市公司一般会有各地区域公司，区域公司会有城市公司去具体拍地开发项目，即使是限价房，公司决策层在确定拍地的时候，也已经算好了盈亏，根本不会把这种不确定的“茶水费”算在其中，也没有哪个上市公司老总去盯着“茶水费”。

那这笔钱到底流入了哪里呢？如果是上市房企的话，起码有一个人一定会拿到这笔钱的大头。那就是区域公司或者城市公司的营销总，也就只有他，才是能够决定每套房子卖给谁的人。有的开发商，区域总或者城市总也会染指这部分钱，但这部分钱在房地产开发过程中，可贪腐的项目里边算是小钱，所以很多区域总或者城市总根本看不上，就算要，也会把大头留给营销总。

“茶水费”合法合规么

各地房产监管部门都已明令禁止收取“茶水费”，这个钱肯定是不合法不合规的，那都违反了哪些法律法规呢？

国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》第九条规定：对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。第十三条规定:商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。第十五条规定：商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

武汉“中粮光谷祥云”就存在这个问题，武汉市要求拿到预售证后，十日内所有房源必须全部公开销售，但是购房者自己去售楼部，就被告知没房了，给中介交13万“茶水费”后，就可以买到房，这也是一种捂盘惜售行为。

收取“茶水费”，还涉嫌“非国家工作人员受贿罪”。我国《刑法》第一百六十三条规定：公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役；数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。公司、企业或者其他单位的工作人员在经济往来中，利用职务上的便利，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，依照前款的规定处罚。

还有人说，很多收取“茶水费”的都是骗钱的，问怎么进行防骗。平时生活中，安排工作、安排子女上学、买房等事情，都有可能出现骗子进行诈骗，跟买房“茶水费”本身并没有关系，所以不是我们研究的范畴。

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