物业市场这块肥肉，这回引来了吴亚军的垂涎。

12月29日，龙湖集团（0960. HK）公告称，将通过买入已发行股份和认购新股方式，持有绿城服务（2869 .HK）10%股份。同日，绿城服务也发公告确认了此事。

过去一年，物业股涨势不错。雅生活服务（3319 .HK）和碧桂园服务（6098. HK）股价都翻了近3倍，物管巨头里涨得不多也就是绿城服务了，不过涨了也有一半多。

众所周知，地产开发商跨企业投资物业股并不多见。那么龙湖选择在这个节点，高位入股绿城服务，吴亚军到底打的什么算盘呢？

李海荣套现10.76亿港元

根据公告，龙湖入股分两步走。龙湖先以10.76亿港元（约合9.67亿元人民币）买入绿城服务1.39亿股，占总股本5%，后续在2020年6月30日前认购配发新股，完成后将合计持股10%。

照此计算，龙湖买入绿城服务的每股成本为7.74港元，对比绿城服务最新收盘价7.99港元，折价3.13%。这个折价比例并不高。

绿城服务当前股权结构（来源：同花顺）

据悉，本次交易的实际买方为Sail Link Holdings Limit，买方的担保人为嘉逊发展香港(控股)有限公司，两者均为龙湖集团的全资附属公司。

卖方为 Lilac International Investment Company Limited（以下简称：LIICL），是在英属维尔京群岛注册成立的有限责任公司，由绿城服务主席李海荣实际拥有，持有5.63亿股绿城服务股份，占于该公告日期绿城服务的已发行股本总数约20.20%。此次5%股权交易完成后，李海荣的LIICL持股比例将降至15.20%。

5%股权交易前后股权变更图

据了解，李海荣于1998年10月加入绿城服务集团，为绿城服务一代创始物业人，现任绿城服务集团董事会主席，负责集团的发展战略及策略规划，以及重大运营事务的决策工作。此次抛售公司股份，李海荣一次性将获得10余亿财富。

吴亚军看中了什么？

从动态市盈率角度来看，绿城最新动态PE为41.82，而碧桂园服务为37.30，雅生活服务为28.28，中海物业为33.27。可以说，从现有估值角度，绿城并不占优势。难道龙湖相中它仅仅是因为过去一年它涨得少吗？

业内人士表示，投资物业的逻辑主要为：一是有稳定收益且物业费具备涨价趋势；二是有快速增长的市场，大量中小社区物业待收购而后提升物业水平；三是有想象空间，如社区大数据等智慧社区领域有待开发。

回到绿城服务自身，其领先之处在于营收规模的突出。截至2018年末，绿城服务营收67亿元，是在港上市物企中规模最大的，超出排名第二的碧桂园服务近20亿。而且，不同于碧桂园服务等今年由地产企业分拆上市的物业企业，绿城服务早在成立之初就已从绿城中国独立出来，并提供基础物业管理服务。

值得一提的是，虽然绿城服务在营收上排名第一，但在管面积方面却并非最大，截至2018年末，绿城服务在管面积为1.7亿平方米，均落后于彩生活和碧桂园服务。而这则跟绿城服务在管物业多以溢价率较高的商业和住宅为主有关。此前，据绿城服务公告，其物业费单价平均为3.16元/月/平，高出行业均价2.3元不少。

不过，在销售毛利率方面，绿城服务则显得逊色不少。截至2018年末，绿城服务销售毛利率为17.9%，远低于雅生活服务的38.2%和碧桂园服务的37.7%。高于行业平均水平的物业费和低于行业平均水平的毛利率，显然绿城服务需要加强成本控制。

与此同时，绿城服务的负债水平中规中矩。截至2018年末，绿城服务资产负债率为55.00%，略低于碧桂园服务的57.81%，却高于雅生活服务的24.48%。

总体而言，除去营收规模方面的领先和不算高的负债率之外，绿城服务的财务指标较为均衡，并不算十分亮眼。

对于此次收购，龙湖方面表示，“一方面，龙湖看好社区服务行业的发展前景；另一方面，龙湖也看好绿城服务管理层的治理能力以及公司的发展潜力，绿城服务在规模、服务质量，品牌美誉度和客户的粘性上，均在行业里处于领先地位，而且绿城服务市场化程度很高，在增值服务方面起步比较早，已经初具规模。龙湖认为此举是有价值的财务投资。”

中物研协总经理杨熙则认为，“他们都是物业品质服务的代表。还能有个席位进入董事会。龙湖物业暂时没有上市计划，龙湖也可以提前熟悉物业上市公司。”

不过，龙湖另外声明由于此次投资为财务投资性质，且交易完成后持股仅10%，不形成控股影响也不会与龙湖构成同业竞争关系。

龙湖所指同业竞争，其实就是龙湖旗下的龙湖智慧服务。企查查显示，龙湖旗下悦享智慧物业服务有限公司和悦翔智慧科技有限公司两家企业控股股东均为龙湖智慧服务（香港）有限公司。

吴亚军曾表示，希望通过变革实现物业成本的降低，而智慧服务就是吴亚军所指变革方式中的重要部分。截至2019年中，龙湖智慧服务已实现25.8亿营收，同比增长39.2%。

那么，投资物业股是不是一笔好生意？2017年，张玉良10个亿把绿地物业卖给了雅生活，转手又用10亿买下了雅生活20%股权。一进一出，没花一分钱。2年后，张玉良高位套现，先卖掉了5000万股，到手近10亿现金，同时仍持有雅生活11.25%股份。张玉良赚翻了。

龙湖智慧服务实现了高速增长，但目前并无上市计划。但一位业内人士分析，提前熟悉物业上市公司，也许是为后续公司上市做准备。值得注意的是，绿城服务连续两年来，营收增长已露疲态，且目前市盈率并不低，吴亚军的这笔买卖能否赚钱还有待观察。

绿城中国原董事长宋卫平

不过，此次宋卫平和吴亚军走到一起却颇有意思。此前一向“目中无人”，甚至不把万科放在眼里的宋卫平曾把吴亚军视为“偶像”。“她做人大气、细腻、信心非常坚定。是位有胆识、有魄力的女老板。”宋卫平对吴亚军评价颇高。

而宋、吴年纪相若，入行时间相仿，一南一北；一个是爱“出风头”的理想主义者，一个却是极其内敛的现实主义者；一个做事大大咧咧，一个却一丝不苟，无微不至……此次龙湖入股，两人似乎完成了一次久违的美好邂逅。

来源：乐居财经

青财经综合整理

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