绿地集团告别高光时刻 “中国绿巨人”的起与落

原标题：绿地集团告别高光时刻 “中国绿巨人”的起与落

作者：蔚芮

审校：周鹤翔

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

漫威塑造的超级英雄中，有一个叫浩克的绿巨人。而在中国也有一个“绿巨人”，它就是绿地集团，只是，一个是天降神力，一个则是“奋力而为”。

在中国的房地产大潮当中，有一个企业开始抓住时代机会奋力前进，这就是跻身《财富》世界500强的“绿巨人”——中国绿地集团。

不过，在1992年成立之后，这个27岁的青年也开始走到了它的中年时刻，面临高负债以及进一步发展乏力的问题。

“绿巨人”传奇

1992年，改革开放总设计师视察南方，并发表了著名的《南方讲话》。这标志着中国进入新的阶段。

1992年的上海，张玉良辞去了上海农委副主任的公职，开始下海——当时张玉良拿着农委与建委的2000万元组建了上海绿地总公司，也就是现在的绿地集团前身。

张玉良与绿地集团可谓互相成就。

彼时，上海市的人均绿地面积在全国排名倒数第一。张玉良成立的绿地总公司肩负着建设上海公共绿地的使命，于是，“绿地集团”的名号便由此而来。

紧扣时代脉搏，绿地投身旧城改造与动迁建设。

1996年，绿地通过接手上海棚户区改造在上海市郊区开发了大量项目，当时，成立4年的绿地已经有了12亿资产。

2004年-2013年，在中国房地产行业的“黄金十年”当中，张玉良带领着绿地集团乘着东风开始默默拿地建房、卖房、履历全国，不断扩张，2013年绿地跻身进入了世界500强行列；2014年，绿地以2408亿元的销售额摘得了中国房地产行业的“王冠”，终结了老大哥万科连续多年的蝉联时代。

2015年，上海证券交易所的一身锣响，绿地借壳上海金丰投资股份有限公司上市了——上市后的绿地集团市值一度突破3000亿元。

绿地从上海一隅成功迈向全国，从一家注册资金只有2000万元的“小个子”，一跃成为了市值破3000亿的“绿巨人”。

绿地集团告别高光时刻

2015年后，绿地集团告别了曾经的高光时刻。

绿地集团2016年的年报显示，2016年，绿地的净利润为72.07亿元，同比增长仅为4.66%。而2015年的增长速度是两位数。

与此同时，绿地还遭遇了一系列风波。

2016年2月29日，上海云峰（集团）有限公司（下称“云峰集团”）被媒体曝出涉嫌债券违约，其未兑付的债券余额达66亿，包括2015年4期和2014年3期私募债。

而云峰集团在发债的当时，绿地持有云峰集团54.5%的股权，且云峰集团是绿地能源板块的运营平台。因此，“云峰66亿债务违约问题”爆出来后，该事件爆出后，绿地集团被推上了舆论风口。

随后，绿地发布公告进行回应称，云峰集团始终是独立于上市公司的公司法人，绿地集团在《公司法》的框架下行使股东权利。云峰集团发债所得资金也均全部用于其自身发展，绿地未对云峰集团发行的债券提供担保，也不对债券的偿付承担责任。该说明同时称，“考虑到云峰集团目前处于困境，作为间接参股股东，绿地在遵守法律法规的前提下，将积极协助云峰集团妥善处理好相关事宜。”

令绿地不曾想到的是，2016年的“云峰66亿”事件刚过，绿地又因东北子公司的违约问题引起了社会关注。

公开资料显示，2007年，绿地开始进入东北市场，经历2010年至2012年的平稳销售业绩后，2013年和2014年绿地控股东北地区业绩连续两年出现大幅度下滑。2015年，绿地控股东北地区房地产项目亦陆续出现停工现象。

2017年8月，据《投资时报》报道称，绿地子公司本溪绿地实业（集团）股份有限公司资管计划违约逾2亿元。而当时通过天眼查数据显示，本溪绿地合计存在21条法院被执行人信息、3条法院被执行失信人信息及被执行标的金额合计逾7亿元。

随后，绿地做出回应表示，对于子公司本溪绿地的违约事件，绿地控股将以积极的态度全力推动解决。

截至2019年12月16日，绿地的股价为6.82元/股，市值为829.9亿元，与2015年高光时候相比，市值跌去了2000多亿元。

同样，下跌的不止是市值，还有绿地的销售额也被同行所甩开——2014年绿地销售额排全国第1，2018年，绿地的销售额落到了全国第6。

以“快”取胜的后坐力

“我不做大哥已经好多年”。

在地产圈当中，大哥之争持续了多年。

曾经依靠高资产周转率，万科稳坐地产圈“老大哥”。

公开资料显示，早在2010年，万科搞出了一个“5986”的模式，通俗讲就是拿地后，5个月开始动工、9个月开始销售、第一个月销售8成，产品必须6成是住宅。万科的这一模式，确实帮助万科在当年取得了成绩。

2010年，万科销售1081.60亿元，创造了中国房地产行业的新纪录。也因此让万科蝉联了多届房地产销售冠军。

随后跟进的是碧桂园和恒大。碧桂园提出了“456”模式：4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金在周转；恒大要求6个月开盘，首开去化率60%以上。

不甘心落后的绿地集团在2017年也加入到了“高周转”模式的大军中来——公开资料显示，2017年以来，绿地开始在三四线城市不断拿地；

根据上海中原地产研究院的数据显示，在土地储备上，绿地控股2017年拿地82宗，2018年260宗。

而在此过程中，“现金为王”的声音也在绿地频频出现。

让人惊讶的是，据同花顺数据显示，2018年，绿地的存货周转率和总资产周转率分别是53%和37%。而2018年房地产行业的存货周转率和总资产周转率的中位数是28%和19%。2019年中报显示，绿地的总资产周转率为19%，比万科的9%高出了一倍。

资料来源：同花顺

因为追求高周转，曾经喝叱风云的“绿巨人”也不得不直面质量问题：

GPLP犀牛财经了解到，2018年武汉先后爆发精装维权事件，其中武汉绿地旗下就有七个楼盘涉及，位居大品牌商前列。

尤其值得一提的是，2019年9月，武汉绿地国际理想城项目，当女业主欢欢喜喜地去收房的时候，却发现精装修变 “惊装修 ”，“新房”变 “水房 ”。面对开发商的逼迫交付措施，女业主在愤恨交加中，坐地痛哭发出上述质问。此视频在网上大量传播，再一次质问绿地房屋质量问题。

可以说，绿地在争夺“冠军”位置上找错了方向。

2019年5000亿销售小目标

近日，一则446家房企宣布破产的消息刷遍了朋友圈。据人民法院公告网显示，截至2019年11月20日，房地产开发商的破产数量已高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业破产，创下历史记录。

这些破产的房地产企业背后，绝大部分的问题是“缺钱”。

那么，绿地集团“差钱”还是“不差钱”呢？

公开资料显示，绿地发布的2019年三季报显示，截至2019年前9个月，绿地的总资产达1.04万亿元，看起来，这是一个庞大的一个数字。

“资产=负债+所有者权益”。

在绿地集团高达1.04万亿的总资产中，绿地的总负债达到了9181亿元。

可以说，绿地集团的资产负债率高达88.29%。

事实上，自从2015年上市以来，绿地集团的资产负债率就没有下过88%。2015年至2018年的资产负债率分别为88.04%、89.43%、88.99%、89.49%，一直处于房地产行业的高位。

其中，2019年前三季度短期借款266.41亿元较上年末增46.75%；1年内到期的非流动负债和其他流动负债分别为630亿元和137.24亿元，长期借款则增至1517.7亿元同比增长14.26%。

2019年前三季度，绿地有息负债合计约1142.65亿元，而同期货币资金仅823.77亿元。并且，绿地的前三季度经营活动产生的现金流净额仅为91.27亿元，较2018年同期的309.73亿元减少了70.53%。

可以说，即便如“绿巨人”，也相对“差钱”

然而，在资金紧张的状态下，绿地依旧没有忘记继续拿地。根据CREIS中指数据显示，2019年1-11月，绿地拿地面积为3195万平方米，在拿地的面积中，仅次于碧桂园，排在第二位。并且拿地的金额累计达到694亿元。

值得注意的是，2019年年初，绿地曾立了一个小目标：就是2019年实现5000亿元的销售目标。不过，现在年底将至，这一目标对绿地并非一步之遥。

2019年绿地三季报显示，1-9月，绿地实现合同销售金额2345.53亿元，同比减少12.1%。其中，第三季度合同销售金额668.68亿元，同比更是下跌35.8%。以此来看，2019年前三季度也完成目标的不到50%，而要完成目标，第四季度要销售2500多亿元。这对绿地来说“太南了！”

花有重开日，人无再少年。

面对着1万亿的大盘子，9000亿的负债，可以说现在的“绿巨人”少年时光一去不复返。

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