大唐地产赴港上市“补血” 调节现金流上演“连环套”

原标题：大唐地产赴港上市“补血” 调节现金流上演“连环套”

作者：蔚芮

审校：周鹤翔

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

有钱的日子难过，没钱的日子也难过。在当下“钱紧”时代，越来越多的中小型房企瞄准港交所上市，来进行纾困。

近日，以京剧脸谱“窦尔敦”为LOGO的闽系房地产公司大唐地产向港交所递交了招股说明书。

大唐地产此次上演的是“盗御马”还是“连环套”？

创始人离世，大唐地产“改命”

1984年，余英仪在台湾开发“台中大唐世家”。1994年，不甘于偏安一隅，余英仪清零台湾资产，“西迁”进入福建厦门成立公司，更名为“大唐地产”，并取京剧中“窦尔敦”的脸谱代表企业形象。

2008年，大唐地产为了解决企业扩张所需的大量资金，计划于2009年赴港上市。如果成功了，大唐地产将会是第一家在香港上市的大陆台资不动产企业。

然而，天有不测风云。2008年，金融危机席卷全球。无数的房地产企业陷入到资金危机当中。大唐地产作为一个台资房企融资更加困难。雪上加霜的是，这一年，大唐地产的创始人余英仪意外去世了。

一时间，大唐地产处于风雨飘摇之中，发展命运也随之改变。

2009年，福信集团向大唐集团抛去了橄榄枝，并购了重创不振的大唐地产。随后，大唐地产进入了漫长的整理期。

经过10年调整，2019年，大唐地产终于再开启香港上市之路。

3年1000亿“好大一张饼”

2018年大唐地产总裁郝胜春曾表示，大唐地产的目标是“未来3年冲刺500亿元的销售目标”。

而到了2019年，大唐地产将目标进行升级，定为“3年，1000亿，并进入全国房企50强”。

根据相关数据显示，2019年1-11月，大唐地产的销售金额为298.3亿元。业界人士表示，预计大唐地产2019年全年的销售金额为300多亿元。300多亿与1000多亿相比，还是有很长距离。

当前，房地产企业融资总体比较艰难，房企上市前突击“画大饼”的做法，已经不被投资人所接受。

在销售目标上，大唐地产的野心和实力，已经出现了严重的不对等。

资料来源：大唐地产招股书

总负债逐年攀升，现金流调节后转正

大唐地产的总负债呈现逐年攀升的趋势，2016年至2019年6月30日，大唐地产的总负债为186.69亿元、257.78亿元、297.51亿元、312.86亿元，而总资产分别为190.57亿元、264.26亿元、311.56亿元、335.77亿元。

2016年至2019年6月30日，大唐地产的资产负债率分别为97.96%、97.55%、95.49%、93.17%。房地产企业的资产负债率大多在80%以内，而大唐地产的资产负债率远高于同行业水平。

资料来源：大唐地产招股书

值得注意的是，大唐地产的现金流也是其致命问题。大唐地产的招股书显示，截至2019年6月30日，大唐地产未偿还的借款为75.98亿元，其中，一年内偿还借款17.30亿元，1-2年偿还借款31.69亿元。而截至2019年6月30日，大唐地产的账面现金及现金等价物仅为19.42亿元，债务覆盖上资金显得紧张。

与此同时，GPLP犀牛财经发现，2016-2017年，大唐地产的经营活动净现金流一直为负，而2018年至2019年6月30日，筹备赴港上市期间，经营活动现金流转为正，分别为20.53亿元、29.50亿元。

大唐地产表示，经营活动现金流由负转正的主要原因是利用合约负债进行调节，而合约负债增加是由于收取客户的预售垫款增加。当收取预收款成为房企常改善现金流的主要手段时，恰恰说明了企业的现金流压力骤然增加。

资料来源：大唐地产招股书

GPLPG犀牛财经注意到，2018年至2019年6月30日，大唐地产待偿还的借款就已经远超出其借款所得的款项了。

此外，招股书显示，2019年11月，大唐地产获得美地及唐嘉两大股东约4.1亿元增资，这也将进一步改善其财务结构。

对于目前大唐地产来说，现金流已经成为生死存亡的大事，上市融资迫在眉睫，能否抓住IPO这根“救命稻草”，依然是未知数。

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