进入2019年后，长租公寓市场的变化有些微妙。

一是长租公寓在爆雷潮后进入整顿期，政策红利的边际效应减弱，长租公寓市场的洗牌浪潮尚未落幕。

二是蛋壳、自如、青客先后传出赴美上市的消息，沉寂了一段时间的长租公寓，似乎要重新热闹起来。

按照互联网的一般规律，趟过“爆雷潮”生存至今的长租公寓玩家，很大程度上拿到了决赛的入场券，进入二级市场似乎只是时间问题。然而留给长租公寓市场的难题悬而未决，稍有不慎就可能让股价翻车，此时开启IPO是否有些操之过急？

01 时机成熟了吗

有些扫兴的是，联合办公企业WeWork刚刚遭遇IPO滑铁卢，估值从470亿美元被压缩至100多亿美元，即便有软硬和孙正义的强势背书，WeWork的盈利能力和持续亏损的现状，仍然经不起质疑。

以至于摩根士丹利首席美国股票策略师迈克·威尔逊坦言，WeWork首次公开募股的失败标志着一个时代的结束，“为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了，最具投机性、定价最不合理的市场领域已经开始崩溃。”

这样的黑天鹅事件，对于冲刺IPO的长租公寓绝非是个好消息。同样是从市场上找房产出租的“二房东”，同样没有解决盈利性问题，同样面临着亏损经营的现状。选择这个时间点赴美IPO，除了捅开长租公寓也是个烧钱市场的事实，恐怕很难拿到理想的估值，甚至是重蹈WeWork的覆辙。

但在长租公寓经历生死时速的时候，IPO可能是为数不多的“生门”。毕竟一级市场已经开始谨慎，二级市场可以说是吸纳资金的最后选择。

2018年的“爆雷潮”成了压垮长租公寓的最后一根稻草，爱公寓、杭州鼎家、乐伽公寓等长租公寓品牌相继倒下，哪怕是侥幸挺过来的品牌，也未能摆脱“以亏损换市场”的窘态。至少青客公寓在招股书中诚实的回答了这个问题：2019年前三季度的营收达到8.98亿元，同比增长了51.435%，但亏损也在持续扩大，前三季度的亏损额达到3.73亿元。

有好事者为青客公寓算了一笔经济账：目前青客公寓的平均租金价差率为25.1%，以1100元左右的平均月租金计算，价差空间约270元。而一个房间的平均装修花费就有1.47万元，折旧年限一般不超过5年，按照目前90%左右入住率，可能连投入的装修费都赚不回来。

同时这笔经济账中没有计算进去的，青客公寓目前的续租率只有5.1%，47.3%的租户在合同到期前退租，65.2%的租客采用了租金贷……看起来不那么健康的运营模式，导致的结果就是青客公寓的总资产20.3亿元，总负债则高达27亿元，资产负债率高达133%，典型的技术性“资不抵债”。

可以预见，WeWork引发的硝烟尚未散去，青客公寓的这份成绩单大概率不讨巧，而面临同样问题的可能远不止青客公寓一家。

02 市场仍在发酵

某种程度上说，长租公寓的兴起属于政策红利刺激的产物。特别是2016年“租购并举”的政策出台后，诸多房地产、创业者涌入长租公寓市场，在资本的助推下快速扩张，泡沫也就越吹越大。

从野蛮生长到淘汰洗牌，适用于大多数互联网商业模式，长租公寓也不例外，只是时间上的转折稍显仓促而已。不管是蛋壳、自如传出IPO的消息，还是青客公寓抢先递交招股书，无疑都是行业继续洗牌的标志。

比如长租公寓的扩张速度已经放缓，如何精细化运营、降低成本、提升运营效率，几乎是所有房产论坛上讨论的话题；再比如2018年以后发生的并购案件，资金、房源都开始向头部玩家集中，进入门槛正逐渐增高。

长租公寓告别快速扩张的一个连锁反应，即是商业模式的重组和分化。

“爆雷潮”发生前的长租公寓主要有两股势力：自如、蛋壳为代表的“分散系”，以及万科、龙湖撑起的“房企系”。前者为了规模化优势忙于争夺房源、哄抬租金，需要靠持续融资续命；后者依靠富爸爸成栋拿房，照旧没能走出过于粗狂的陷阱。归根结底，长租公寓的上半场都在延续重资产模式，资本是唯一的护城河，目标群体也集中在白领阶层。

但在2019年后，“分散系”在资金压力下从扩张转向运营，“房企系”也开始反思，万科已经无限期停止“万村计划”，远洋地产、朗诗地产等表示将剥离长租公寓业务。“巨头”们放缓脚步的过程，也是长租公寓多元化的开始。

有玩家开始从重资产运营转向轻资产管理，效仿OYO加盟托管的模式深耕长租公寓市场，目的无外乎降低成本，在资本寒冬下寻找新的可能性；

有玩家开始“避实就虚”，一改盲目扩大规模的习惯，将精力放在租客的社群文化、运营管理、零售等增值服务上，意在探索多样的变现场景；

也有玩家开始调整目标群体，通过拆分房间为床位的形式改造成蓝领公寓，或者说是企业员工宿舍，消费模式从直接的个体付费转向企业付费……

正如冯仑曾将房企转型形容为“胖子转身，慢慢过渡”，类似的逻辑或许也适用于长租公寓。对于青客公寓等急于IPO的玩家，与其在现阶段到二级市场碰运气，倒不如聚焦于行业本身的微妙变化，努力改善自身的经营状况。

03 缺一个好故事

如果非要给长租公寓打一针鸡血，美团可能是最好的参照物。

过去一年中市值翻倍的美团，无疑是资本市场最大的宠儿，从盈利方面来看，美团仅在今年第二季度首度盈利。之所以被券商投行集体唱多，多半要归功于互联网的下半场，流量日益见顶，生活化的刚需服务越来越多，增长机会也就越大，而美团的定位恰恰是生活化场景服务提供商。

简单翻看美团的成长逻辑，无论是早期的餐饮团购，还是赶上潮流的美团外卖，都牢牢抓住了餐饮的“主航道”，然后以高频打低频的模式向酒旅、出行、生鲜等场景渗透，以无边界的形式无限拉高了美团市值的天花板。

同为“衣食住行”高频刚需中的一环，占据了“住”场景的长租公寓，是否也存在围绕一个主线持续做大的机会？

以自如为代表的互联网玩家很早就在尝试，从住宿切入到保洁、搬家、维修、家居零售等市场。只是其中的局限性在于，相比于美团所拥有的近600万活跃商家、超过4.2亿的活跃用户，即使是自如这样的头部玩家，所服务的用户数量也只有百万级别。长租公寓想要在线上再造一个美团，几乎没有可能。

好在线下是另一套逻辑：长租公寓有着天然的社群属性，在居住的场景之外，不乏便利店、生鲜零售、美容、美食、娱乐、家政等可以联动的场景。哪怕长租公寓本身的盈利问题无法解决，一旦可以打通场景制造更多的消费机会，挺有存在持续盈利的可能。特别是在线上流量红利枯竭的时候，线下空间的想象力更值得挖掘。

站在地产商的立场上，逻辑同样成立。包括万科郁亮在内的掌门人，多次主动谈及“第二条增长曲线”，不仅在物业服务、租赁住宅、物流仓储等方面跃跃欲试，甚至不乏跨赛道进入机器人、汽车等领域。倘若以长租公寓为试水，逐渐从房企向服务运营商转型，以居住体验为主航道，不失为诞生新增长点的可行路径。

遗憾的是，至今还没有长租公寓玩家可以把故事讲通、讲透，比如先让一级市场的投资者相信。带着“回报低、周期长”的伤痛，踩着WeWork的脚印向资本市场暴露自己的短板，无异于一场生死未卜的渡劫。

04 写在最后

长租公寓被诟病最多的无外乎“爆雷体质”，为了抢更多的房源，不惜债务高企，不惜引入租金贷。

在是否要IPO的问题上，一些长租公寓品牌似乎再次犯了急功近利的毛病。等待长租公寓的直接问题仍是降成本、补短板，还需要在不断的试错中平衡单一的盈利结构，找到流动性的资金回笼方式。否则即便顺利进入二级资本市场，在无数双眼睛的注视下，一个小小的雷区就足以崩盘。

一言以蔽之，长租公寓还有很长的路，切莫摔倒在天亮之前。

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