1999年微软推出了一部名为“Microsoft Smart Home”的广告片，用6分钟的时间描述了这样一幅画面：

当你推开家门的那一刻，灯光亮起、窗帘拉开、舒适的音乐随之响起，动动嘴唇发出指令，电视就会自动播放喜欢的节目。如果准备晚餐时发现鸡蛋即将用完，只需要可扫描包装盒上的条形码，鸡蛋就会被放进电脑里的购物车……

可能微软也没有料到，这则广告片在后来的20年里成了智慧人居的指路明灯，吸引了无数的参与者，打磨出了这样或那样的案例。直到AI、IoT、5G等新风口出现，仍有一批探索者在朝着熟悉的方向布局。

有些遗憾的是，几十年的时间里出现了N多种实现路径，但在很长一段时间里缺少可以“触摸”的样本。

01 套娃式进化

问题出在了哪？

只需要盘点近五年的市场动态，就不难找到解释的通的答案，因为这么短的时间里就已经迭代了四个阶段。

第一阶段：单品智能。

2014年前后的智能硬件热让人深有感触，尽管大多数创业者在风口过去后倒在了沙滩上，还是留下了许多有趣的智能单品。

仅以小米为例，先后推出了小蚁摄像头、小米空气净化器、小米智能手环、云米净水器等智能硬件，后来几乎所有的家电厂商都开始智能化，空调、电视、冰箱、洗衣机等都贴上了智能化标签。

这个阶段的智能还处于单品智能的阶段，典型特征就是，想要连接人与物先要在手机上下载一个App，但经历了几次蹩脚的体验，也就逐渐失去了新鲜感。

为这个阶段的单品列个名单的话：智能灯、智能门锁、智能音箱、智能插座、智能冰箱、智能窗帘、智能洗衣机、智能空调、智能电饭煲、智能扫地机器人……几乎每个品类都让人又爱又恨。

第二阶段：联动智能。

到了这一阶段，单品智能的痛点被太多人吐槽，不少企业开始整合旗下的智能单品，尝试进行物与物之间的连接。

还是以小米为例，2015年初首次披露IoT战略，到了2016年底的时候，小米已经投资了77家生态链企业，其中30家发布了产品，16家年收入过亿，3家年收入过10亿……只要一个App就能连接生态链上的所有智能单品。

除了小米这样的生态链企业，也冒出了一些集成商，将多个公司的智能单品集成到一个系统下，比如欧瑞博、Control4等厂商。不同品牌的智能单品，终于有了联动的可能，只是还没有出现定制化的联动场景。

第三阶段：智能家居。

万物互联的概念开始落地，物与物之间的连接，不再依赖某个集成商或某家厂商，而是建立在统一的标准和协议上。

一个理想的场景：A公司的智能门锁可以控制B品牌的智能灯，当门锁被打开的一刹那，客厅里的灯光就亮了起来。如果这样的场景联动可以被推而广之，距离微软广告片里描述的画面也就不远了。

现实当然没有那么顺利，所有的巨头都想一统江湖，Bluetooth、Zigbee、Wi-Fi等智能家居控制方案无不成了巨头的角斗场。

智能家居的落地也开始派系化，有巨头信奉安卓法则，只做平台和服务，不与合作伙伴在产品上进行竞争；也有巨头笃定苹果哲学，自己做产品占领市场，然后寻求获得更多的连接。两个派系的争夺至今没有答案，智能家居的落地也一直没有明确的时间表。

第四阶段：智慧地产。

前两年被提及最多的还是IoT，近两年全然被AIoT的说法取代，因为“互联网下一幕”的人工智能，彻底“搅乱”了智能家居的业态。

比如WiFi路由器的使命还未达成，智能音箱的出现几乎让智能家居的前期积累归零，谷歌、亚马逊、苹果，再到国内的百度、阿里、小米，无不在智能音箱上排兵布阵，除了语音交互，最大的诱惑就是智能家居的控制权。

置身其中的科技巨头们逐渐明白了这样一个道理：智能家居的战争愈发凶猛，想要掌握核心话语权，还需要从源头入手，比如直接与地产商合作，通过产品预装或解决方案上的合作，在智慧地产领域完成抢跑。

这种阶段式的进化过程在很多产业可以找到案例，但智慧人居又有所不同。每个阶段并非是替代的过程，而是并存的局面，就像一些科技巨头已经开始布局智慧地产的大棋，电商平台上热卖的仍然是各种智能单品。

当然也有一些例外。

比如科技和地产双重背景的实地打造了首个全场景智慧社区，在业界首次将家居与户外社区智慧生活场景打通——由室内家居到户外社区，通过统一智能家居、社区物流、配套商业服务、智能机器人等设备的高效协同调度与数据互联，提供社区内全场景智慧生活解决方案；

再比如绿城试图找到第三方平台解决集成和兼容问题，为客户提供一致的体验；就连家电巨头海尔也亲自下场，进入地产业并着手建立了5G智慧家庭实验室......只是大多数地产商选择了“试一试”。

如同俄罗斯套娃一般，智慧地产的大格局下一层套着一层，代价就是一道道数据壁垒。

02 联姻和矛盾

如果从数据壁垒的角度出发，似乎更能理解科技巨头们涉足智慧地产的初衷。

一组不怎么乐观的数据：目前欧美国家智能家居的渗透率已经超过35%，日本和韩国的渗透率超过25%，而在中国这个数字还未达到5%。

对于这样的结果，国内智能家居产业链上的所有玩家都应该蒙羞，而消费者冷淡的态度，恰恰折射了智能家居的行业乱象：

一是决策成本过高。套娃式进化的代价就是在智慧人居的大生态之外，形成了无数个小生态，当消费者想要购买一款硬件产品时，需要考虑与家中其他设备的兼容性，以及后期产生的替换成本，即便一些公司开始打造智能家居样板间，对降低消费者决策成本的影响几乎可以忽略不计。

二是心理落差太大。或是为了市场教育，或是为了讨好资本，不少创业者喜欢需求AI噱头包装贴金，继而在技术没那么成熟的条件下强行落地。这也成了消费者不买账的另一层原因，在一次试错之后发现营销和实际体验存在太大的落差，致使消费者心里已经先入为主认为智能家居就是个幌子。

由此来看，智慧地产可能是唯一“治本”的选择。

就智能家居的维度来看，科技巨头们可以落地一整套的解决方案，有利于改观用户对智能家居概念的认知，同时智能家居的“链式效应”也直接影响着用户的后续决策，势必会选择与现有系统兼容的产品，有利于生态链的构建，并且在商业变现上有着更大的弹性空间。

而从整个智慧地产来看，打通了智能家居的环节后，有机会向智慧物业、智慧社区、智能安防、智慧建筑等领域渗透，甚至和智能交通、智慧城市的大布局形成协同，无异于找到了一个前所未有的金矿。

事实也是如此，百度、阿里、腾讯、华为、京东、小米等科技巨头齐齐相中这片肥美丰厚的应用标地，涂鸦智能、商汤科技等AI独角兽也顺势进入。

只是结果并没有预想中那般美好，大多数合作仍停留在备忘录或者计划的层面，即便有了落地的案例，也多半是智能窗帘系统、智能安防系统、智能空调系统、智能新风系统等用户感知没那么明显的场景。

原因也不难理解，科技巨头们谋求的是智慧地产的入口。比如阿里云提出了“ONE ID,ONE DATA,ONE SERVICE”的理念，通过统一账号、统一数据及统一服务，帮助房企向服务运营商的转型。阿里云看似在其中扮演了中间人的角色，一边是大大小小的供应商，一边是房地产企业，也变相“掠夺”了智慧地产的数据主权。

而站在地产商的立场上，选择试水智慧地产，本质上还是在房地产步入新一轮下行周期时的转型需要，恒大进军汽车产业，碧桂园深耕机器人市场，莫不是如此。那么当智慧地产的风口到来时，头部的地产企业显然不愿为他人做嫁衣，腰部的地产商也在权衡与单一巨头捆绑的不确定性风险。

简而言之，当AIoT为代表的新兴技术如火如荼，顺势求昌的科技巨头和房地产企业不缺少合作的共识，在利益分配上也存在短时间内无法调和的矛盾：房地产眼中的智慧地产，主体是地产，智能化是手段；可对一些科技巨头而言，智能是不可违背的趋势，地产不过是智能化的载体罢了。

联姻双方的不同诉求直接拉长了智慧地产的落地周期，数据壁垒近乎无解，又增加了利益分配的隐形壁垒。

03 等待引路人

如此再来梳理智慧地产的进化史，微软在20年前的广告片就像是一个“陷阱”。

打个比方：

一群人站在了道路的起点，有互联网厂商、硬件厂商、运营商、工程服务商、地产商等等，微软就像是里面最聪明的一个人，自告奋勇地告诉大家终点就在某个方向。然后所有人都朝着那个方向涌过去，才发现想要走到终点需要翻越两座大山，渡过三四条河流，可手中没有攀登工具，也没有过河的船，只能选择绕过去，结果离终点越来越远。甚至没有人想过是不是可以回到原点，乘着飞机直接去终点呢？

回到智慧人居的情景中，1999年的时候连PC都还没有普及，距离智能手机的出现还有近10年的时间，微软的广告片未免受制于时代的局限性。一个既定的事实，打造智能家居的过程中人为制造的重重壁垒，反倒成了智慧地产成熟落地的包袱。

有地产背景的玩家似乎更能明白其中的症结，实地在重庆的全场景智慧社区就是例子。

为了打通智慧社区中的数据壁垒，实地通过健康服务机器人、智慧物流机器人等诸多单品，智慧厨房、智慧浴室等场景化解决方案，以至于研发一整套的SLS智慧人居系统，以解决非结构化数据的痛点。甚至为了连接家庭和社区商业，自主打造了海绵创客学堂、实地书坊影院、逗号精品生活超市、家有健康门诊等多种新业态。

算一笔经济账的话，实地的选择俨然不是一个“聪明”的方案：倘若采用阿里云那样的解决方案，不仅在软硬件上无须投入太多的资源，或许还能在流量和商业生态上得到阿里的垂爱；可从更长远的打算上，智能和地产本就是鲜花与土壤的关系，一旦地产商缺少持续深耕的决心，智能化也就成了空中楼阁。

可以借鉴的是麦肯锡在《智慧城市：数字技术打造宜居家园》中的观点，在旁观者的立场上给出了诚恳的建议：

智慧城市建设应避免单兵作战，协同合作、多方共赢才是王道。各企业应充分发挥所长：平台型企业积极打造智慧城市大脑；应用服务商深耕交通、农业、医疗等垂直领域；硬件提供商以硬核技术入局。而对于层出不穷的新兴技术，应先做加法，再做减法，以便确保这些技术能够真正解决市民痛点，提升价值。

现实却偏偏走向了另一个极端。以百度、腾讯、阿里三大互联网巨头为例，既在与国内大大小小的地方政府进行城市大脑上的合作，又在交通、农业、工业等垂直领域亲自下场，同时还伴随着一起接着一起的投资并购。并非是BAT不理解麦肯锡的“善意”，而是自身真金白银般推行了近五年的时间，智慧城市的建设仍不温不火，如果采用麦肯锡的方案，智慧城市恐怕在二十年内都没有落地见效的可能。

同样的道理，虽然智慧地产的业态远不及智慧城市那般庞大，寄希望于第三方推动智慧地产的进化，恐怕并不是一个好主意。

就好像有人捣腾出了一块智能面板，就喊出了“重新定义智能家居，智慧地产的革命性动作”的口号；有人拼凑了一份AI解决方案，就可以在资本市场中变相圈钱。在智慧地产的大蛋糕下，几乎所有人都想从中分一杯羹，奔着商业前景筑起了一道又一道数据和用户认知的壁垒。

而市场需要的，恰恰是实地这样敢于“单兵作战”的引路人，回到智慧地产的原点，打造一个可以触摸的样本，还原智慧地产应该有的形态，化解用户认知上的种种谜团，反向疏通市场上存在的壁垒，继而找到一条正确的路径。

莱特兄弟将飞机送上天之前，没人相信重于空气的飞行可以实现，而后才是飞机产业的黄金时代。

智慧地产大抵也是如此。

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