长租公寓的兴、困与解

房住不炒已成大势，租房这个大盘正在发生变化。与此同时，因资源优势，北上广深一线城市持续不断吸引年轻人涌入。政策支持，人口流动，以及新生代群体对生活品质的诉求和消费理念的转变，共同带动了长租公寓的初期繁荣。但问题也接踵而至，长租行业供应链条复杂，服务场景多元且周期长，如何完善标准化的机制成为破局之道。

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3月19日，央视新闻频道和央视财经频道先后播出一条关于“我国长租公寓标准化建设提速”的报道。

报道从赵女士的个人经历切入，她在北京的一家互联网公司工作，因家住郊区，每天上下班开车要花费三、四个小时。

她想在单位附近租住一套房子。相比起普通房源需要自己配置家电等诸多不便，赵女士在东直门附近找到了一套自如的长租公寓。两室一厅，70多平方米，两个月前装修过。关键是，床、衣柜、电视等家具、家电基本齐备。

赵女士说，当初选择长租公寓，主要是为了避开黑中介，不用担心房租随意涨价、上当受骗。另外，还有安全以及品质的考量。

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赵女士个案背后，是租房这个大盘的变化，以及长租公寓的兴起。

中国的租赁市场由于起步发展较晚、市场收益率较低等因素，机构在其中的占比跟发达国家相比有较大差距。据了解，美国专业化租赁机构在租赁市场占比为60%左右，日本则高达87%。而在中国，这一比例还不到3%。

但情况正在发生变化。首先是政策的顶层设计，房住不炒是大势所趋，租房新时代大幕拉开。在这样的背景下，租房为城市居民提供了另一种关于“家”的居住选择，符合居民住房需求的提升和行业政策的初衷，是房产行业发展的重要方向。

央视的报道也谈到了，住建部已就《住房租赁和销售管理条例》向社会公开征求意见，明确提出，鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，签订并履行3年以上住房租赁合同的，各地政府应给予政策支持。为促进长租公寓市场良性发展，《租赁式住房装修技术规程》将于今年上半年公布并施行。

然后是人口的流动和新青年群体对品质的追求。北上广深四大一线城市，以及杭州等这样的新一线城市以其资源优势不断吸引人口流入。受限于一线城市位居高位的房价和严格的限购政策，相当大比例的外来人口必须选择租房的方式。这群人中，大部分是80后、90后和00后，这些群体其对生活品质的诉求和消费理念的转变，正在带动长租公寓的需求逐渐旺盛。

虽然目前我国的租赁市场主流依旧是C2C模式，即房东与租客直接交易。同时C2B2C模式的发展也方兴未艾，即业主委托房子给品牌长租公寓，然后由品牌长租公寓统一装修规整之后再向外出租，比如自如、冠寓等长租公寓。

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从资产情况分类来看，长租公寓运营商现阶段主要是重资产运营和轻资产运营两种方式。从房屋集中度或者从物业分布来看，又有集中式公寓和分散式公寓之分。不管是哪一种，都在这两年迎来了其产业风口。

但就在众多资本加持了这一赛道的同时，原本并不成熟的中国的居住租赁行业出现喧嚣与浮躁。

首当其冲的是标准化之困。新派公寓创始人王戈宏曾深夜在微信朋友圈中发布长文，声讨店面春节期间遭遇新业主无故强行停电的行为，引发舆论关注。

行业标准的缺失是导致种种混乱的主要根源之一。长租公寓这个业态出现的历史并不长，企业经营过程中物业的使用用途类似住宅，但经营行为又类似商业，和传统的酒店类似。这就导致各地在长租公寓的验收中，有的参照住宅，有的参照商办公，有的参照酒店。标准不清，给建设、运营增加了不确定性。

长租公寓面临的最大困局，萌生于当前城市化迅速发展时各类社会关系转变的大背景中。市场迅速增长的需求使住房租赁市场内生强烈扩张，但房屋租赁市场各类标准仍然有待完善。

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令人欣慰的是，面对乱象各方都在行动，各类媒体始终在持续关注，相关部门又对租赁式住房装配技术规程的出台给出了明确时间点。

长租行业供应链条复杂，服务场景多元且周期长，这就要求企业不仅要严把最终环节的空气检验质量，还要从源头和供应链上努力。

今年1月22日，长租公寓领域的代表自如与中国质量认证中心共同举办了“租住健康可持续发展”研讨会，并宣布启动战略合作，共同探索租住行业标准化建设。

央视新闻和财经频道关于“我国长租公寓标准化建设提速”的这则报道主体来自自如租客赵女士的采访，画面就是对自如寓的拍摄以及对上述研讨会的采拍。

报道指出，政府相关部门联合长租公寓代表企业启动行业标准化建设，将绿色环保融入行业发展理念，为租住者提供健康安全的居住环境。

那么，长租公寓如何做到标准化？以自如的做法为观察窗口，我们可以管窥一二。

管理专业化：启用TQM (全面质量管理)体系，这也是TQM首次应用于长租领域。自如品质管理中心负责人刘秋实解释过自如的TQM，涉及从研发质量管理、供应商质量管理、物料质量管理、施工质量管理、成品质量管理、售后服务管理、质量改进管理等所有环节。

以TQM体系为保障，自如也推出了行业内收个保障租住空间环保健康的企业标准—「深呼吸」标准。深呼吸房源可以说是行业迈向新标准化的第一步，第一批“深呼吸”系列产品已于2018年11月上线，从家具板材、装修材料、施工过程到空气检测测和空置期管理等层层把关，空置30天且空气检测合格才能上线出租。

据了解自如目前“深呼吸”系列已经过7项功能空间、23项实验测试、49项材质检测、56件家具/家居检测、707个检测点位，在施工标准、配置标准、家具标准、主材标注、空气健康标准等59项企业标准，并且其深呼吸2.0项目也已在研发中，将全面深度升级产品。

产品线标准化：长租产品以主要定位服务大学毕业生的自如友家和服务家庭、情侣的自如整租两大分散式产品线为核心，配合服务高收入白领阶层的集中式产品自如寓。

智慧标准化：在手机APP上就能实现在线租房、找房、预约维修、请保洁，这些功能对于自如来说已然是「常态」。按照自如CEO熊林的说法，是沿着两个方向去做，一是做物和资产的互联网；二是不断推进服务的互联网化。

如熊林所说，未来租住的房子肯定是有情感有服务的。今后，人们的居住以及社区服务将会进入到万物互联时代，进入到一个智慧化的时代。有「感情」的房子意味着对个性化服务将提出更高更具体以及更智能的要求。这条路很难，挑战也非常大。

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作为国民经济的支柱产业，房地产行业在过去中国经济发展历程中发挥了重要的引擎作用。

快速发展之后，如今城市的年轻人租房的周期将越拉越长，住房租赁市场将成为实现“住有所居”的重要载体之一。

站在长租公寓的风口，只有行业直面「痛点」，让政策与市场共同发力，建立起科学健全的标准机制，才能走得更远，更稳健。

吴怼怼，虎嗅、36氪、钛媒体等专栏作者，前澎湃新闻记者，人人都是产品经理2017年度作者，新榜2018年度商业观察者。

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