坐稳“销售之冠”，碧桂园为何能持续领跑？

3月18日，碧桂园控股有限公司（股票代码：02007.HK）在港披露全年业绩。2018年，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元，同比增长31.25%。

2018年，碧桂园营收、毛利润、净利润等核心财务指标均有大幅增长。在去年房地产行业降温的背景下，碧桂园取得这样的成绩实属不易，但这一切都与碧桂园前几年正确的战略布局和强有力落地有直接关系。

销售额甩开万科，碧桂园交出一份满意答卷

自2018年7月起，碧桂园仅公布权益销售数据，不再公布全口径销售数据，但第三方统计机构克而瑞数据显示，2018年碧桂园全口径销售金额7287亿元，同比增长32%，蝉联第一。对比来看，万科以6069.5亿元，同比增长14.54%，位居第二；恒大以5513.4亿元，同比增加10.1%，位居第三。

从房地产市场最关键的指标即合同销售额来看，碧桂园甩开万科超过1000亿，是市场当之无愧的领跑者。增速方面，「碧万恒」三巨头的销售额只有碧桂园的增长率超过30%，远超其他两家，如此体量下能有如此强劲的增长，着实不易。

从营收和净利润来看，2018年碧桂园也交出了一份让市场满意的答卷。财报显示，2018年碧桂园营业收入约为3790.8亿元，同比增长约67.1%；毛利约为人民币1024.8亿元，同比增长约74.3%；净利润约为人民币485.4亿元，同比增长约68.8%。即便是放到整个房地产市场来看，碧桂园营收和利润的增长能力都无人能出其右。

截至2018年12月底，碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个县/镇区，成为地区覆盖度最高的中国房地产企业。在业绩增长的同时，碧桂园在全世界的影响力也在提升。碧桂园去年再次入选《财富》杂志世界500强企业，排名大幅攀升114位，至353位，成为榜单中排名跃升最多的中国企业之一。

安然度过寒冬，碧桂园经受住考验并非偶然

2018年，房地产行业可谓是风起云涌，令人琢磨不透的一年。在“房住不炒”的政策指引下，各地区房地产政策表现趋严，调控措施更细节、更全面，去杠杆降温也成新主题。房地产企业融资环境趋紧，融资成本明显上升，国内房地产行业中大部分企业因为高速扩张而处于现金流紧绷状态。

在这样的大背景下，如今市场上，仅有少数运营能力较强的企业，能够让现金流在内部良性运转，实现企业的自我造血功能，从而做到连续多年的净经营现金流为正值，碧桂园则是表现最为突出的企业之一。

财报显示，碧桂园全年房地产权益销售现金回笼约人民币4557.9亿元，权益销售回款率高达91%。得益于销售回款额的大幅度增加，碧桂园截至去年末的净经营性现金流连续第三年为正。截至12月31日，公司账面拥有现金余额2425.4亿，占总资产比例14.9%。另有约3017亿银行授信额度尚未使用。

截至去年末，碧桂园净借贷比率仅为49.6%，同比下降7.3个百分点。尤其难能可贵的是，作为一家快速成长的企业，碧桂园已连续多年保持了净借贷比率低于70%，这在国内一线地产军团中十分罕见。

在土地储备和全国布局方面，碧桂园也为持续的销售现金流入提供了保障。随着2018年下半年碧桂园项目首次进入西藏，碧桂园完成了进驻中国内地所有省份的布局。财报显示，截至2018年12月31日，碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可满足集团未来三到四年的销售量。

值得一提的是，公司前瞻性地深度布局粤港澳大湾区，可售资源充足，领先同行。碧桂园位于粤港澳大湾区的权益可售资源达3721.2亿元，可售建筑面积约2544.5万平方米。另外湾区内有潜在权益可售资源约5554亿元，与已获取的权益可售资源合计9275亿元，发展空间巨大。

除了在现金流和土地储备的前瞻性布局之外，2018年的碧桂园也在不断尝试业务多元化布局。一方面，基于产城融合战略布局科技小镇，通过以产带城、以城促产、产城互动实现生产、生活、生态「三生融合」；另一方面，则是将长租业务通过“长租社区”和“长租城市”的概念形成多业态组合，在住宿以外提供商业配套、办公需求、各类创意企业办公地点等需求，整体打造成生态链闭环。

再造一个碧桂园，打造高科技综合性企业

去年发布半年报时，碧桂园董事局主席杨国强发表了题为《行稳致远！杨国强致投资者的一封信》的公开信。2019年度会议上，杨国强进一步确立了未来碧桂园三个重点：地产、农业、机器人。

透过这三个关键词，碧桂园作为一家「高科技综合性企业」的蓝图愈发清晰起来。对碧桂园来说，地产是根本所在，必须要有稳定持续的盈利能力，而农业和机器人产业则为企业提供新的发展动能，在地产之外再造一个碧桂园。

1、抓住乡村振兴的机会，助推农业生产发展，以此强化产业链优势。

如今中国消费升级趋势不可阻挡，三四线城市居民对住房的改善性需求也在快速提升，这个市场还有很大的增长空间。虽然碧桂园是所有房地产巨头里面最重视三四线城市的，但在一二线城市市场竞争逐渐饱和的情况下，三四线城市已成为房地产企业重要突围的方向。

作为业内唯一的全产业链覆盖的企业，助推农业生产则是碧桂园布局乡村市场关键的一步棋。通过助推农业生产，碧桂园将借助房地产行业积累的经验运用在农业生产领域，也即通过规模化种养殖，实现农产品育种、生产、加工、物流、销售等产业流程一体化，与农民共享现代农业发展的红利。

与此同时，碧桂园还通过社区生活服务品牌——凤凰优选，在农产品与消费者之间嫁接起一道直通的桥梁，为业主提供更好服务的同时也为农民的增收致富提供助力。未来则可以进一步提供教育、交通、商业超市、酒店等配套，实现在乡村市场的全产业链布局。

《中国智慧农业行业市场深度调研及2017~2021年投资商机研究报告》中数据显示，早在2013年，我国智慧农业的产业规模已达到4000亿元，仅以应用（硬件和网络平台以及服务）为基础的智慧农业市场就有望在2022年达到184.5亿美元的规模，年均复合增长率13.8%。

对碧桂园来说，通过发展现代农业以及社区新零售，响应国家助力乡村振兴的政策，农民在这个过程中得以增收致富，碧桂园则通过深入智慧农业找到新的业绩增长点，而这又进一步拉动三四线城市的房产消费，最终形成一个完美的闭环。

2、基于房地产本身，深耕机器人产业，向服务和制造不断延伸。

在深耕三四线市场之外，碧桂园还在积极向地产外的科技产业扩展。按照碧桂园的规划，未来五年内，将在机器人领域投入至少800亿元，最终使机器人广泛地运用到建筑建造、社区服务、生活起居等各类场景当中。

对于碧桂园来说，机器人业务具有极高战略价值。一方面，机器人在建筑行业已开始被广泛应用，未来十年，装配式建筑的推广与普及，也将会为建筑机器人的标准化作业奠定良好基础。

借助各类建筑机器人，碧桂园不仅可以实现更高效率得生产，减少建筑成本，更重要的是降低潜在的人身伤害，杜绝各种生产过程中的安全事故，将危险发生的几率不断降低。

另一方面，房地产行业的庞大体量，能够为机器人业务提供足够的市场空间，这将成为房地产之外的新增量。除了建筑行业的需求之外，工业机器人市场未来五年将达到5000亿元，碧桂园完全有可能在这个市场实现弯道超车。

与此同时，家用服务类机器人的市场规模也将井喷，这将能帮助碧桂园实现房产之外，生活场景的进一步延伸。作为房地产开发商，抓住居住升级需求，给居民一个放心满意的居家环境至关重要，这在未来可能不仅仅只是居住的小区环境，更包括各类生活服务的基础设施，家用机器人很可能是实现居住业务形态全覆盖的重要场景。

总结来看，作为房地产行业标杆企业，碧桂园深耕地产多年，本身具有资源和土地优势，蝉联房产销售额第一绝非偶然，但这家公司打破旧有的模式，不断进行自我革新的勇气却值得称赞，而这或许也为未来进一步腾飞埋下了伏笔。

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