软银欲购WeWork，桉树IBC发布在即，联合办公的苹果呼之欲出？

日前，据《华尔街日报》报道，软银正计划以150亿到200亿美元收购联合办公鼻祖WeWork多数股权，如果消息坐实WeWork估值将在400亿美元左右，此前软银已参与WeWork多轮投资，这一传言引发了行业对共享办公市场的关注。

巧合的是，就在今天，“罗超频道”收到了一家名为“桉树IBC智能商务中心”项目发布会的邀请函，这个项目看上去是联合办公空间，不过定位却截然不同，高端商务、人工智能和服务式办公是三大亮点，看上去要做联合办公界的苹果。

WeWork的巨额收购传言、桉树IBC项目发布在即，再结合氪空间今年的3亿美元融资以及优客工场和SOHO 3Q明年IPO的传言，相信所有人都能感受到，联合办公市场一夜间火了，这背后，是一次前所未有的办公升级大潮。

办公升级掀起联合办公潮

WeWork是共享办公的始祖，跟Uber和Airbnb一起被称为全球共享经济三巨头，它的商业模式很简单：租赁传统写字楼进行二次装修，再分隔空间并转租给企业、创业者和自由职业者。在不到十年的时间内扩张到美国、欧洲、拉丁美洲、亚洲等全球22个国家，在75个城市发展了283家办公地点。

如果WeWork只是简单地做“二房东”，是不可能有400亿美元的估值的，它在提供办公空间的基础上，提供孵化投资等创业者服务，其收入构成里面地产租赁的收入仅占10%，其余的收入大多来自于投资初创企业获得的股权分红。自创立以来，它已投资超过90家公司，其中21家在纳斯达克上市。

WeWork给自己的定位不是投资公司，而是办公社区，其CEO Adam曾表示：“WeWork拥有实现人与人之间的连接以及社区营造的崇高愿景”。

WeWork只是众多联合办公玩家中的一个代表，联合办公潮流出现，体现出办公升级的趋势。

一方面，协作在互联网时代变得越来越简单，组织、员工和产业的协作在线化、智能化和社会化，网店店主、自媒体、网红、滴滴司机诸多职业出现，让个体和平台的共享协作关系，取代了员工和公司的固定雇佣关系，个体创业者、自由职业者、中小企业越来越多，传统的写字楼办公模式已无法满足这样的群体。

另一方面，年轻人成为主流办公人群，他们对工作的理解跟上一代人（80后以及70后）截然不同，工作不只是一个饭碗，而是生活方式。他们重视工作与生活的平衡，青睐健康的工作方式、快乐的工作环境和酷公司的企业文化，他们将工作当成一种生活方式、社交方式和成长方式，工作应该时尚、愉悦和舒适，而传统的写字楼也同样不能满足他们对办公环境的追求。

中国联合办公市场热战正酣

虽然发展相对较晚，不过中国办公升级潮流更加凶猛。

第一，中国传统办公体系不发达，没有类似于IWG、波士顿地产这样的传统办公地产巨头，办公环境完全是由企业决定，整体差异巨大。资金实力雄厚而且老板有一定品味的企业，办公环境会好些；需要对外接待重视形象包装的企业，会有更多办公投入，然而大多数企业办公环境是能省则省。传统办公不发达，就有更大的升级空间。

第二，万众创业和大众创新的潮流下，中国创业者、中小企业、自由职业者这样的群体正在增加，比如自媒体、网红、网店店主这样的群体，中国明显更多。这些人对体验、效率和环境的要求更高，越来越不愿意接受传统且昂贵的写字楼，转而成为联合办公空间的忠实追随者。

第三，中国房地产市场本身在进入多元化发展的阶段，地产商在住房和商业地产市场遇到增长瓶颈后，积极地瞄准办公市场精耕细作，利用智能家居、环保材料等新技术来提供新一代的办公地产。

联合办公市场在中国正强势崛起，iiMedia Research(艾媒咨询)的报告预测2018年中国联合办公行业市场规模将突破600亿元，到2022年规模有望突破4100亿元，2018年增长率有望高达159.3%。2016年，发现中国办公市场潜力的WeWork从上海开始进军中国，截至目前，中国WeWork官网显示其已覆盖上海、北京、深圳等城市。WeWork旗下中国子公司获得由软银、软银愿景基金、淡马锡等领投的5亿美元B轮融资，估值升至50亿美元。

不过，中国本土玩家表现比WeWork更加生猛，他们更理解中国市场。

一派是地产系玩家，前万科副总裁毛大庆创办优客工场、SOHO中国推出了SOHO 3Q，这两家都传出了明年IPO的消息，他们最大的优势就是有相对廉价的物业成本以及成熟的地产运营经验。据我了解即将发布的桉树IBC就有地产背景，不过它跟另外两个地产系项目的玩法截然不同，稍后介绍。

另一派则是创业空间类玩家，他们的优势则是提供大量周边服务，比如融资、孵化、招聘、公关、法务等服务，其中最知名的是从36氪拆分出来的氪空间，上半年已覆盖11个城市，拥有57家社区，以及42000个工位，今年8月，“罗超频道”北京站启动，经过多重对比后，选择入驻氪空间。

如果WeWork以高达400亿美元被软银收购的传闻坐实，那么联合办公市场将吸引更多资本，这个市场上演类似于共享出行领域的补贴大战，“花钱请你去办公”，不是没有可能。不过，从目前各家的玩法来看，单纯PK谁的服务更全、谁的价格更低和谁的网点更多已经成为过去式。随着用户群体的增多，需求正在出现分层，市场的竞争将会像酒店一样出现分层分级，有人做青年旅社，有人做经济连锁酒店，也有人会做五星级甚至超豪华酒店，即将发布的桉树IBC就是希望应用科技手段和独特的设计理念，做最高端的联合办公。

联合办公的苹果呼之欲出

据“罗超频道”了解，桉树IBC只做高端办公，相当于联合办公界的苹果，不论是地段、装潢、设计还是设备，都定位高端，甚至对入驻企业都严加筛选，确保整体会员水准，而且桉树IBC不只是简单地提供更加高端的办公场地，而是要做办公配套服务商。

一方面，桉树IBC会大量应用人工智能、智能家居、智能协作系统等高科技手段，提供更加智能、高效和友好的办公基础设施，比如会有人脸识别考勤仪、智能会议室、智能交互屏幕、智能新风系统这样的高科技设备。

另一方面，桉树IBC强调服务式办公，提供会员制的俱乐部式顶级服务，包括物业管理、前台服务、贵宾室、办公空间定制等高端服务，确保办公体验和环境品质，满足高端群体的办公服务需求。桉树IBC超越传统独立写字楼的形象，引入艺术和科技元素，成为高端用户的商务新名片。

相对于WeWork以及氪空间等联合办公空间的大众化而言，桉树IBC只做高端，不只是办公场地的地段、装潢、涉及、设备和服务更高端，其也更加注重会员空间的私密性、提供更多定制化的专属服务，比如WeWork、氪空间会做很多办公区域的创业者分享会这样的social，但高端客户并不需要这样的social，不想有更多打扰，因此桉树在空间设计上将更注重私密性。

相对于传统的高端商务中心而言，桉树IBC提供全新的定制化服务，全新的空间设计以及引入智能技术，提高办公效率、提升办公体验，迎合办公升级潮流，桉树IBC希望应用科技手段、设计理念和运营模式，让办公室不再只是一个工作场所，而是以办公为核心，结合科技、时尚、娱乐和健康的第一办公空间和第二生活空间，满足精英用户的需求。

桉树IBC的盈利模式将不是单纯的房屋租赁或者创业服务，而是“办公即服务”，通过提供办公配套增值服务，与所在楼宇全面互动协作，构建高端精英商务人士社群实现多元化的变现。

在同质化的联合办公市场， 桉树IBC给人耳目一新的感觉，其定位像苹果公司之于电子产品，软硬件结合一体化服务形成最好的体验，同时只给高端用户做产品。桉树IBC希望重新定义办公空间，是一个结合了地产、科技、设计、商业和办公多种元素的经典跨界案例。

当然，最终客户是否买单？还要时间证明，16日桉树IBC第一站将在北京乔福芳草地开幕，关于这个项目的细节会一一揭晓。

桉树IBC发布在即，WeWork被巨资收购，联合办公大战正愈演愈烈，谁会成为最后的赢家？“罗超频道”将对这一市场保持持续关注。

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