软银数百亿美元投资WeWork？中国联合办公将重构估值体系

10月10日，《华尔街日报》引述消息人士报道称，软银正在洽购共享办公巨头WeWork的大部分股权，这笔投资总额可能在150亿美元到200亿美元之间，如果该消息坐实，WeWork估值预计最高会达到400亿美元。这笔交易还在谈判阶段，双方具体的交易细节尚未最终敲定。

WeWork的估值争议

WeWork创立于2010年，8年间WeWork经历了近50亿美元的债务和股权融资，其中软银身影频现，2017年，软银旗下的愿景基金以200亿美元的估值对WeWork投资44亿美元，持有其将近20%的股份。

它的商业模式很容易理解：面向小型企业和自由职业者出租短期办公空间，一直以来，WeWork的高估值就饱受争议。

1. WeWork的商业模式较为激进。它为了压低成本而和房地产商签订超长期合同，然而其客户并不稳定，创业者生命周期短，一旦大环境不好，创业者减少，极易造成资金紧张。
2. WeWork没有壁垒容易被模仿。它没有壁垒，竞争者极易模仿它的模式，每个市场都有自己的联合办公巨头出现。
3. WeWork更像一个投资公司。WeWork的收入构成里面地产租赁的收入仅占10%，其余的收入大多来自于投资初创企业获得的股权分红。WeWork自创立以来，已经投资了超过90家公司，其中有21家已经在纳斯达克上市。投资公司市盈率普遍较低，WeWork却拥有互联网公司的市盈率。

相比于传统的办公地产商来说，WeWork的估值也是偏高的。2017年《华尔街日报》报道称：办公空间租赁企业IWG所管理的办公区域面积是WeWork的五倍多，但市值仅为其八分之一左右；另外一个地产商波士顿地产旗下的办公空间都属于自有地产，目前市值在184亿美元左右，WeWork并不拥有地产，采用租赁模式，如果估值400亿美元就是波士顿地产的2倍多。

凭什么值400亿美元？

当然，软银认可WeWork也有自己的理由。

一方面，WeWork的商业模式本质是共享经济，在全球范围内，共享经济前景被资本看好。

共享出行平台Uber上个月被丰田公司投资后估值达到760亿美元，目前Uber在美国乘车收入中的份额占到70%左右。共享住宿公司Airbnb经过10年的发展，估值已经超过300亿美元，是美国除Uber之外的第二大独角兽公司，WeWork与Uber、Airbnb一起被称为共享经济三巨头，享有“概念溢价”。

共享经济平台被看好的原因是因为它们可以基于技术平台（大数据、AI、LBS、物联网等），对传统产业进行重构，创造更大的蛋糕。

另一方面，WeWork具备高速成长能力，看上去没有壁垒，然而WeWork却跑得最快，在不到十年的时间内扩张到美国、欧洲、拉丁美洲、亚洲等全球22个国家，在75个城市发展了283家办公地点，且入租率达到了84%。会员快速增长体现出很高的品牌忠诚度和用户粘性，2017年5月WeWork会员数在12万左右，截至今年6月会员数26.8万，同比增长一倍多。

跑马圈地的速度本身就是一种壁垒——当它开辟站点占据某个区域后，后来者要抢走市场会很难。只要有巨大前景，同时又有高速成长，估值就会在资本的推动下快速飙升，甚至让所有人咂舌。

当然，更重要的是，WeWork有自己的故事，软银是最先接受这个故事的投资者。

联合办公的生意本质

从基础层面上来说，WeWork做的是“二房东”生意，它用优惠的价格租下写字楼，经过精良的装修将其分隔成单间的办公空间，然后出租给企业团队、初创企业和自由职业者，再向他们收取租金和会员费。

WeWork所提供的远不止于办公场地，它同时给企业提供各种办公+服务，包括软硬件，比如免费打印、会议室、免费咖啡、免费微波炉、免费冰箱、免费健身房、免费游戏室等，它凭借庞大的客户数量去采购更多企业所需的配套产品和服务，比如Slack（5折）、微软Office（7.5折）。这种做法一方面形成了更强的服务黏性，另一方面催生出新商业模式，比如会员。

WeWork不认为自己是地产公司、物业公司或者投资公司，而是数据公司，通过大数据选址扩张和精细运营，成为其核心竞争力。WeWork透露的数据显示，它帮企业客户节省25%-50%的运营费用。

不只是WeWork，所有联合办公服务商都采取类似的“办公即服务”模式，本质是企业级服务，他们都无一例外地提供办公配套服务，甚至做起了加速器、孵化器，天使投资等业务。就商业模式来说，当他们拥有足够多的办公面积、办公位，且有足够高的入驻率后，就会得到三个收获：企业用户、办公场景以及数据，基于此可以延伸出2B2C、新零售、SaaS、招聘、法务、投资等等周边生意，这一点倒跟SalesForce、LinkedIn等公司有一些相似，不同的是它们更擅长线下。

企业社群则是另一个故事，正如WeWorkCEO亚当.诺伊曼所言：“WeWork拥有实现人与人之间的连接以及社区营造的崇高愿景”。传统的互联网社群通常是基于线上网络，依据自身兴趣而组建，但是联合办公空间是基于人和社会关系和工作学习等多元需求聚合而成的。如今，线上流量成本日益高昂，线下场景正在变得越来也值钱，新零售和联合办公空间都是提供了基于物理空间的新商业场景，这也就意味着这种连接将孕育出更多的商业模式。

联合办公背后是线下企业社群、企业级服务、大数据公司和新零售诸多要素的交汇，得到资本市场青睐不是没有原因。

孙正义的下一个阿里巴巴

软银创始人孙正义对WeWork寄予厚望，他甚至表示WeWork可能就是他在寻找的下一个阿里巴巴，他最有名的投资是雅虎和阿里巴巴。雅虎改变了人们获取资讯的方式，阿里巴巴改变了买卖，WeWork将重塑全球办公市场甚至企业级服务市场。

400亿美元的WeWork在软银眼里也不算贵，去年以200亿美元投资WeWork的软银愿景基金负责人RajeevMisra当时预测：WeWork的估值未来几年内会达到1000亿美金。

WeWork成为软银的心头好，与后者的战略布局方向密切相关，软银正围绕AI和物联网进行大量投资布局，而这两个方向都将与联合办公直接交汇。

在AI领域，软银很早就在机器人领域布局，有知名的Pepper机器人；软银去年6月份从谷歌手中收购了波士顿动力和Schaft；在今年7月份，软银中国向商汤科技投资10亿美元，商汤估值已达到60亿美元，成为中国最知名的AI独角兽之一。

在物联网领域，软银是日本最大的运营商之一，在2013年又斥资220亿元收购美国电信运营商Sprint，通信正是物联网的基础，即将商用的5G一个核心场景就是物联网。2016年软银斥资320亿美元收购移动芯片设计商ARM后不断增持英伟达的股票，已成为其第四大股东，布局芯片同样意在物联网。

孙正义坚信以物联网和人工智能为主的技术将会引领未来，掀起万物互联的新革命。这与WeWork以及联合办公的发展方向不谋而合。

联合办公空间的本质将是数据公司，再应用AI技术来挖掘数据最终提高选址和运营效率，再对企业价值进行深挖。

WeWork创始人亚当.诺伊曼直接将WeWork与Uber和Airbnb对标，他认为：这三者估值的飙升，前提其实都一样，都是因为背后的技术平台，而不是因为出租车行业或酒店业或传统办公楼业。WeWork技术平台最强大的地方是可以对办公数据日积月累，知道去哪里找好的办公地点，知道如何优化办公空间，帮助企业降低运营成本的同时，提高自己的坪效、加速扩张速度和延展更多服务。

大量的传感器被布放到办公区，就可以帮助WeWork获取更多办公数据，与此同时，基于智能家居、智能安防、智能能源、智能交通等物联网技术，WeWork可以提高办公区的体验、效率和安全。

当然，更加长期地看，像机器人这样的AI和物联网技术的集大成者，未来也可以进一步改变办公，比如机器人管家、机器人前台、机器人保安、机器人保洁，在办公场景都大有可为。

AI、物联网、机器人都可以跟联合办公在一起发生化学反应，正是因为此，软银以及孙正义仍然坚持相信WeWork的长期潜力，他们认为这会是一家千亿美元公司，绝非夸大其词。

WeWork的中国本土对手

说回中国市场。

中国联合办公市场本身十分可观，正快速增长。艾媒咨询的报告预测，中国联合办公市场2018年将突破600亿元。按照联合办公的增长速度，到2022年这个市场的规模将达到4000亿左右。

2016年，WeWork就已正式进入中国市场，首站便是上海，截至目前，中国WeWork官网上显示已经覆盖到上海、北京、深圳等城市。今年7月中国WeWork融资5亿美元，投资方包括了挚信资本、软银集团等知名机构，此轮融资之后，中国WeWork的最新估值达到50亿美元，成为中国估值最高的联合办公公司。

然而，在入驻城市、空间数量、办公位、管理面积等关键数据上，中国WeWork却不是最好的。在它进入中国市场前，大量的联合办公玩家就已出现。

一类是地产巨头的玩家，前万科副总裁毛大庆创办的优客工场、SOHO中国旗下的SOHO 3Q，都已传出明年IPO的消息，实地集团将于16日发布桉树IBC，希望做联合办公的高端版。

另一类则是如雨后春笋般出现的创业空间，从商业模式来看，从中国最大创投媒体36kr拆分出来的氪空间，最为接近中国WeWork，它们都提倡办公即服务的模式，而不是简单地做“二房东”。

氪空间成立于2014年，转型成为联合办公且独立发展是在2016年，这个时间比WeWork进入中国市场晚了半年时间。不过从2017年下半年开始，氪空间加快扩张速度，在自营规模方面占据了行业第一的位置，此前根据氪空间创始人刘成城介绍，氪空间的自营面积已经达到了20多万平米，其核心指标已全面超越WeWork中国，艾媒咨询发布的《2018中国联合办公行业监测报告》显示，从管理面积、综合竞争力、核心衡量指标、用户满意度等维度衡量，氪空间均领先于中国WeWork。

对于氪空间未来的规划，刘成城表示：预计到2019年底，氪空间管理将超过150万平方米的社区，实时服务22万会员——这是WeWork当前的会员规模。

相对于WeWork400亿美元估值以及中国WeWork 50亿美元估值而言，包括氪空间在内的中国联合办公玩家都被低估了。在今年6月份，据彭博社报道，氪空间新一轮融资为3亿美元。而在此前的一轮2亿美元融资中，氪空间的估值为13亿美元；优客工场对外的估值在110亿人民币左右，约合15亿美元；SOHO 3Q没有进行融资因此没有公布过估值。

由于优客工场、SOHO 3Q与地产行业关联紧密，从商业模式到产品、服务并没有体现互联网行业的特征，过去几年里，中国的投资圈大多认为联合办公是一门地产生意，给联合办公企业估值往往是参照IWG、波士顿地产这些传统地产类公司。

软银向来是全球科技行业投资的风向标，如今，软银愿意用400亿美元的估值来收购WeWork，必然会影响到众多投资人，他们将重新评估联合办公行业。另一方面，氪空间、梦想加等互联网背景的联合办公企业，正在将越来越多的互联网属性的产品和服务融入到社区之中。接下来，中国的联合办公企业估值体系极有可能逐渐从地产转向互联网。

中国市场赢家将是“地头蛇”

“罗超频道”认为，联合办公本质是互联网生意，结合此前发展历程来看，联合办公的赢家大概率将是中国本土的“地头蛇”，原因如下：

1、中国本土公司更理解当地企业的办公需求。比如中国办公室租赁往往会伴随地址注册的问题，再比如配套的金融服务，本土联合办公空间都能更好地满足。

2、海外互联网公司在中国往往会面临水土不服。海外互联网巨头从来没有赢过本土同行的先例。Uber、Ebay、Google、Groupon、LinkedIn，都被中国本土公司给打败了，他们往往水土不服，很难适应本土化的快速扩张，总部与分部的协作流程也不如本土公司灵活。而且中国本土公司更加聚焦中国市场，国外巨头往往面对全球市场，无法将精力全部放在中国。WeWork中国发展采取独立融资和运营的做法正是规避上述问题，不过在战略方向上却依然要与总部一致。

3、中国本土玩家有更强的本地服务整合能力。WeWork主张办公即服务，然而它在国外整合的一些服务比如office软件、免费咖啡，可能不是中国客户最重视的。中国本土玩家具有更强的本地服务整合能力，比如氪空间可以基于36kr提供融资机构对接，媒体曝光，创业者社群分享，WeWork很难做到。再比如创业者重视的政策补贴、商标专利、法务公关等服务，海外玩家也难提供。

当然，充分竞争会让市场更加健康地迅速发展，软银如果收购WeWork多部分股权为真，后者就有更多资金来布局中国市场，甚至与软银系公司如阿里巴巴战略合作，这将导致中国联合办公市场竞争加剧，联合办公市场也将爆发新一轮投资热，最终掀起类似于补贴大战也不是没有可能。而且可以确定的是，WeWork的估值如果真的冲上400亿美元，中国联合办公玩家的估值势必也将大幅上涨。

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