从Wework到氪空间，为何联合办公一定是自营模式？

未来计划服务1亿办公人群的氪空间，距离联合办公的蓝海核心地带，尚有一段漫长的远航。那时，氪空间就不止于一桩生意，而是一个物种多样的超级生态，刘成城说，“如果我给一万人提供服务，那就是服务，如果我给一百万人提供服务，那就是生态。”19世纪中叶, 17岁的农夫亚默尔揣着一夜暴富之梦，挤入了加利福尼亚的淘金大潮。

藏金的山谷里水源奇缺, 干旱燥热，持续的干渴成了淘金者难以忍受的体肤之苦。

精明的亚默尔从短缺中发现了商机，他放弃了挖矿，转而寻找水源，把水装在壶里、桶里卖给淘金者，靠卖水而非挖矿，亚默尔很快成为了百万富翁。

这就是”卖水理论”的来源。

联合办公，做得正是卖水的生意——在美国，联合办公的鼻祖Wework成立八年，最新的估值超过了200亿美金；在中国，2016年成立的氪空间正在凶猛扩张，到2019年底，氪空间的管理面积，将超过150万平米，但这一体量，也不过刚刚到达联合办公的入海口——浩渺宽广的联合办公超级蓝海，边界尚远。目前，联合办公行业仅占中国商业地产的1%，未来五年这一数字有望扩大至15%。

2017年，中国联合办公行业已经出现合并、收购，目前公认的两家最大联合办公企业，分别是海外落地中国的Wework和本土成长起来的氪空间，而这两家公司始终坚持的是自营模式。

10倍行业增速，150万平米，22万会员虽然Wework估值已经高达200亿美金，成为比肩Uber、Airbnb的共享经济三大巨头之一，但在中国，联合办公的关注度一直未能赶上O2O、人工智能、共享出行的热度。

高速增长的氪空间，或许有望改变这一状况。

以每月新增4万平米的扩张速度，氪空间预计今年年底，管理的社区面积将达到50万平方米，年度增长速度超过300%，是行业整体水平的10倍。

按照目前的发展速度，预计2019年底，氪空间在中国和海外管理的社区总规模将超过150万平方米，相当于近4个中国第一高楼上海中心大厦（43万平方米）或者5个北京第一高楼中国尊（35万平方米）的面积，服务22万会员。遍布一二线城市成熟商圈的氪空间，将成为创新创业的城市地标。

但即便达到22万人的服务规模，之于中国联合办公长远的燎原之势，也只是星点之火。

在时间维度，联合办公的需求，来源于持续井喷的中小微企业增量。

来自国家工商总局的数据显示：截至2017年底，国内现有市场主体9814.8万户，其中，企业3033.7万户，个体工商户6579.4万户。2015年自上而下的“双创”运动，加快了这一风潮，2017年，超过600万家新注册公司如同冰雪春融，蓬勃而发。

寻找办公室和注册地，是初创企业面临的第一个难题，很多创业公司惧于成熟商圈写字楼高昂的租金，一度在民居办公，但民居里的办公环境，难以招聘到员工。很多初创公司在民居办公，面试者根据导航走到小区，看一眼环境，掉头就走，民居办公很容易被认为是骗子公司。

中小微企业普遍面临的囚徒困境，被联合办公消解了。国际知名咨询机构Frost & Sullivan报告数据显示：在一线城市中，联合办公平均每年每人可以为企业节约1万元以上，总额节省近三成。

价格降低了，环境和服务却提升了，中小微企业，也能享受可以类比谷歌等互联网巨头的5A级办公环境。

（以上为氪空间实景图）

与此同时，大中公司的组织体系也变得越来越碎片化了。比如阿里巴巴集团，在全国有200个办公地点，但只有十几个办公室的规模超过了百人以上。其他如中石油、中国银行这样的超级巨头，也会基于互联网转型升级，孵化一些内部创业项目，为了不受制于臃肿保守的集团管理体制，通常也会为小团队在外选择办公地点。

如今，在氪空间的客户里，七成来自于中小微企业，另外三成则服务于大中型公司的灵活办公需求，摩拜单车、今日头条、泛海控股等均已入驻氪空间各地社区。

再从空间维度来说，Wework的乐观预测说，未来联合办公将覆盖30%的商业地产面积。氪空间的创始人兼董事长刘成城更为保守一点，他认为，在中国，这一比例有望在未来5年达到15%，目前，中国的联合办公面积在整个商业办公物业总面积中的占比大约1%，意味着5年内有14倍的增量空间。

再从上游来看，最近两年，随着经济增速放缓，以及电商和新零售带来的冲击，商业地产的日子不太好过，联合办公的入驻及其聚拢的人气，可以重新激活商业地产的活力。氪空间位于上海徐汇区的一个社区，原本是售卖红木的专业商场，但生意越来越不好做，租户来了又走，常年最多收到8成租金，氪空间的入驻，给其带来了长期稳定的租金。

因此，中小微企业持续不断的增量，大中型企业组织分布化的趋势，集结的汹涌勃发的可持续的外部需求，是氪空间高速增长的外部因素。

解码氪空间：自营增长、全服务、高坪效尽管行业蓝海超级宽广，但触礁者居多，不少联合办公项目未成先衰。2017年下半年一直到2018年初，并购和合并，是行业的关键词，友商蒙眼狂奔，靠合并和并购，扩大规模，但氪空间的高速增长，却依赖于内生式扩张，按自营面积来算，氪空间已经是中国联合办公的老大。

海面之上的规模和工位面积是重要的，比拼的是谁跑得快；但规模和速度不是唯一重要的，海面之下，冰山重重，万千沟壑，其实考验的是扩张效率、坪效比、服务质量等等，氪空间的增长逻辑，就隐藏在海面之下。

第一，拒绝并购和加盟，坚持自营模式，有效扩张。

在联合办公行业，有两种模式，一是合并、并购、加盟，这种模式的好处在于，在规模上能够快速领先，典型代表如2017年掀起多起并购的优客工场。

但无论是Wework还是氪空间，甚至中国的商业地产巨头万达广场，都没有采取加盟模式，为什么？原因很简单，加盟模式可以类比淘宝，而自营模式则是天猫或者京东。与个人购买货品，质量不达标还能退货不同，企业入驻联合办公，一呆至少一年半年，搬迁成本极高，只有自营模式才能保证确定性的办公设施、办公环境和办公服务。

以万达广场为例，早期万达模式是把商铺卖出去，但交付给商户的商铺，没有了统一管理，变得杂乱无章，整个万达广场的体验并不好，商铺价格走低，王健林亦陷入持续两三年的纠纷诉讼当中，后来万达广场都采取了自持、自营模式。

同理，美国的Wework和中国的氪空间，都采取了自营模式。

目前，氪空间的装修风格非常多元，包括清新自然系列、人文艺术系列、低奢雅致系列、温馨健康系列等等。

除了提供基本的办公功能，还有功能完备的生活区，氪空间在近期部分新开社区将率先独创性的推出母婴室、迷你KTV、影音室、瑜伽室、SPA和儿童休息室等一些功能区设施。新社区还将引入了被称为“地球上最舒适安全座椅”的Herman Miller 椅子、价值16万的EVERSYS（爱华仕）咖啡机，个别新社区还引入了Talos啤酒机，远比普通写字楼更人性，更时尚。

（氪空间的生活服务设施非常完备）

第二，回归商业本质，追求高坪效、高入驻率。

联合办公的主要营收模式还是以工位服务费为主，因此，入驻率是联合办公的生命线。

优客工场曾透露，其办公社区入驻率在80%以上。而氪空间公布的今年1-4月的数据显示，其成熟社区平均入驻率达95%。坪效方面，过去半年新开业社区的日坪效（每平米营业额）已经突破17元，而氪空间总裁钟澍预计，新开社区的坪效将超过28元，是传统甲级写字楼的近4倍。

因此，氪空间虽然因为高速扩张尚处于亏损阶段，但目前的亏损是基于取舍，而非能力。

可以类比的是，WeWork的利润率，大概在30%左右，氪空间过去也曾达到这一水平，但刘成城希望学习小米，把利润率控制在一定比例“我们希望是10%左右”。

第三，通过标准体系的建设，实现类万达模式扩张。

氪空间之所以不并购，是因为其发展速度极快，100天线下开业12家社区，平均一周开业一家社区，一月开业4万平米，单月新增规模就能排到行业第三，所以其高速增长没必要通过并购实现。

快速扩张背后，是因为氪空间积累的空间标准化体系和专业的智慧供应链模式，统一管理成本、提升效率，让工程造价降低20%，家具采购成本降低40%，缩短交付时间，将办公使用效率提升30%。

以运营为例，从最初选址到签署租赁协议，再到装修建设，开业接受租户，氪空间的整个流程仅需5个月左右时间，速度领先于整个商业办公行业和联合办公同行。比如，很多写字楼有异性空间，这些空间在氪空间能得到有效率用，借此提升5-10%的利用率。

未来计划服务1亿办公人群的氪空间，凶猛的增长只是开了个好头，驶入蓝海核心地带，还有一段漫长的远航，那时候，氪空间就不仅仅是一个公司一桩生意，而是一个物种多样的超级生态，正如刘成城所说，“如果我给一万人提供服务，那就是服务，如果我给一百万人提供服务，那就是生态。”

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