房地产融资松绑传闻突起，真相如何？

文丨21世纪经济报道 孙翔峰

4月18日讯，自上交所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，迄今房地产企业发债渠道收紧已经持续超过了6个月的时间。

房地产企业国内发债迅速冷冻，半年以来发行量几乎与2016年高峰期一个月总量相等，新债发行无一通过，拿到批文的债发行也苦难重重。

近期有市场传言，房地产公司发债或将有限放开，但是记者采访多位业内人士获悉，监管层对于房地产企业发债仍然处于相对谨慎阶段，有限放开仍需等待。

“所谓放松这个标准很难确定，地产调控的政策还在，不会这么快就有明显变化。”一家国有上市地产公司负责投融资工作人员对记者表示。

融资收紧

监管机构对于房地产企业发行债券的相关限制已经持续了超过半年。

2016年10月28日，上海证券交易所向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》(简称《监管函》)称，将房地产业采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准;产能过剩行业采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。

根据《监管函》，对房企发债采取“基础范围+综合指标评价”的监管标准，并以此分为正常类、关注类和风险类。对于“风险类”，主承销商应审慎承接。对于“关注类”，发行人及承销商应按要求作进一步披露和核查。

监管标准中，“基础范围”要求，发行人应资质良好、主体评级AA及以上，严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策。

对于哄抬房价、违规涨价等违反国家房地产调控相关政策以及前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题《监管函》则明确指出停止发债。

《监管函》迅速冷冻了房地产企业国内发债途径。记者根据东方财富choice金融终端的数据统计，2016年11月1日至今，房地产企业累计境内发债1179亿元，仅有2016年3季度2988亿元的30%左右，几乎和6月相等。

自2016年11月以来申报的地产公司债，至今无一例获准发行。

更然房地产企业刚到压力的是，除了新增债券无法放行，之前多支拿到批文的房地产公司债上市也愈加艰难。

“我们公司最近发了一个地产公司的，之前已经拿到了批文，但是还是去和证监会沟通了很久。”东海证券债券发行部业务董事凌天麟告诉记者。

一家上海某大型券商的债券发行人员也告诉记者，今年以来该券商一支房地产企业的债券都没发，甚至“有批文的也没发”。

有限放开?

近期市场传闻，监管层房地产公司发债的持续性限制已经有所松动，部分房企正在积极争取尽快发行。

华南一家券商的投行部负责人告诉：“我们了解到审批已经变得宽松。”

“如果按照现有的政策来执行，很多房企本来就是符合标准的，现在只是加强了。”该负责人表示，“后期按照标准严格执行的可能性较大。”这意味相对目前的政策来说，审批会变得宽松很多。

华北一家中型地产公司的财务工作人员告诉记者：“有券商告诉我们这个说法，让我们去审批，但是他们没有明确证明这件事情，领导也在犹豫中。”

同策咨询研究部研究员李想告诉也告诉记者：“我们也听说了审批放松，但是没有看到实际的案例。”

不过采访的多家房企和券商相关人员都表示即使有所松动，也不是一时之功。

记者通过梳理一季度以来房地产发债数据发现，一季度房企发债仍然处于历史低位。三月份房企债权融资有所增长，但是增量集中于中期票据。中期票据作为企业的常规融资手段，每年的一季度都会有一定量新增，并不能反映监管变化和房企融资的关系。

“之前也并没有完全封死，所有主体评级AA以上的都可以去申请，”凌天麟表示，但是目前来看，这个监管标准并没有改变，实际上房企发债仍然需要去和证监会进行很深入的沟通。

“我们公司最近发了一个地产公司的，之前已经拿到了批文，但是还是去和证监会沟通了很久。”凌天麟告诉说。

一家国有上市地产公司负责投融资工作人员表示：“所谓放松这个标准很难确定，要是放松的话，我们肯定先有机会，但是这不是一两天的事情。地产调控的政策还在，不会这么快就有明显变化。”

“上交所、证监会也都是服从政府大局的，”凌天麟说，“不会逆着政策来。”

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