怕吗？北京再对60万套商住房限购！

文丨 刘信凤

3月28日讯，经过一波“限房限贷又限离”的大规模楼市调控后，北京市出台史上最严商住房限购政策，调控的最终目的也从单纯的抑制房价过快增长，直接过渡到调控北京市的人口规模。

3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，提出对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内打响了商住房限购的第一枪。

该政策对北京商住房市场产生强烈冲击。公告明确要求，开发企业在建(含在售)商办类项目，应销售给合法登记的企事业单位、社会组织，将个人购买者排除在外。且要求企事业单位、社会组织购买商办类项目后，不得用于居住使用。

公告另强调，在政策执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给个人，但个人购买者应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。这两项硬性规定相当严苛，或将大部分意向个人购买者拒之门外。

此外，北京市建委站出来再补一刀。要求开发企业新报建商办类项目时，最小分割单元不得低于500平米。不符合要求的项目，规划部门不予批准。

商住房调控自去年年中流传至今，但靴子落地仍然震惊业界。最终落地政策的严厉程度，已经超出业界所有人的想象，业内人士直言“文字很少很可怕”。本次调控基调从过去的抑制房价过快上涨，直接转变为人口疏散，相当于将商住房逼进死胡同，未来交易不容乐观。

小编查阅资料发现，业界对“商改住”并没有明确定义，它是开发商将商办用地的规划性质改建成住宅形式的使用产品类型，从而衍生出的一种打政策擦边球的违规产品。相比正规住宅用地70年的使用年限，商办用地的使用年限明显缩短，多为40年或50年。值得注意的是，“商改住”虽然改变了建筑形式及使用功能，但用地的规划性质不会改变，故产权仍是40年或50年。

此外，购买“商改住”不能落户，更不能享受学区房等配套设施。但购买“商改住”的首付款与商办物业相同，需要50%首付10年贷款期，且不能使用公积金贷款，不计算住宅贷款次数。尽管“商改住”缺点甚多，但是随着北京市住宅用地稀缺性逐年攀升，“商改住”反而一飞冲天，成为近年来市场销售主力军，并在北京拥有巨大库存。

下面用数据说明。据中原地产对最近10年成交房源的统计数据显示，北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业，其中约25万套为商住类物业，其中90%被个人购买。另外，市场上存在约超过15万套商办类物业的潜在供应量，故本次商办物业调控政策将直接影响起码60万套物业，未来这些房源将全部纳入限购或者企业购买。

政策一出，北京市住建委立马响应。近日，北京市住建委加强对商办类项目的执法检查，严厉惩处违规销售、代理、宣传商业办公类项目用于居住的行为。目前，林肯公园、万科天地、恒大未来城、泰禾中央广场、龙湖西宸广场、尚峰一号等6个开发项目因涉嫌“商改住”，已被停止网签。

这场关于商办物业的严厉调控已经开始，相关辅助政策也在快速跟进。3月26日，北京市推出《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途，禁止违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途。3月28日，北京市发布《北京城市总体规划(2016年-2030年)》草案，确定北京常住人口规模2020年控制在2300万人以内。2020年以后，长期稳定控制在2300万人左右，不断优化人口结构，提高人口素质，积极应对老龄化问题。

北京市连发三份文件，调控人口规模的基调已经非常明显。也进一步明确北京市楼市调控的逻辑已经完全改变，当初市场预测的单纯抑制房价过快增长的思维已经一去不复返，通过楼市调控间接达到人口调控的最终目的才是王道。

三管齐下，自然威力巨大。北京中原地产分析师张大伟认为，史上最严商住房限购政策落地后，北京过去的二手房公寓或者商办的购买条件，比购买住宅更严格。如此严格的约束条件，将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。故其预计，商办物业市场成交量很有可能出现50%以上的跌幅，房价很可能在未来有30%以上的跌幅。

北京市“商改住”政策应该是所有城市当中最严格的，但绝不是唯一的。北京“商改住”限购和多个城市“类住宅”整治，意味着这是全国“一盘棋”的行动。当前，上海、天津、合肥、南京等城市已经同步开展“商改住”项目整治活动。过去一年多房价上涨过快的十几个城市，比如深圳、广州、苏州、厦门等开展类似活动已经指日可待。

无论如何，北京市已经打响商住房限购的第一枪，星火燎原的战况或在不久的将来席卷全国。对此，你怕了吗?

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