房企们为何集体重返三四线城市？

文丨南方周末 冯叶

3月24日讯，“开心过、生气过;大笑过、哭泣过。多年阴霾悄然过去，而今依然‘窈窕淑女，君子好逑’。”常州市房地产研究中心近日发布喜讯称，正努力跻身千亿房企的雅居乐和新城地产最近在常州拿地了。

常州是一个位于江苏省的三线城市，2008年后，全国性大型房企争相转战三四线城市，大量外来房企涌入常州。常州过去因开发面积过大，库存高企。如今，常州的去化周期已进一步缩短为6.67个月，市场基本面已然向卖方市场过渡。

各大房企重返三四线城市拿地的新闻不断出现。几天前，西邻常州的无锡市出让4宗地块，其中一块吸引了19家房企参与竞拍，刷新了无锡单幅地块报名数量纪录。最终该地块被恒大以18.6亿元竞得，楼面价11686.9元/平方米，溢价率95.79%。

除了长三角，恒大也在珠三角广撒网、找土地。上个月，恒大集团珠三角公司在报纸整版刊登珠三角优质土地求购信息，并且公布了珠三角公司八个投资部近30个领导和员工的姓名及联系方式。

与恒大相似，碧桂园的拿地特点也是“一二三四五线火力全开”。碧桂园2016年中报显示，碧桂园在国内共有1.17亿平方米的可销售面积，其中52%瞄准一二线市场，另还有48%深耕三四线市场。

此外，华夏幸福、绿城、绿地等千亿房企也在通过特色小镇等模式进入三四线城市。如一直以产业新城安身立命的千亿规模房企华夏幸福，签署的产业园项目就大多位于三四线甚至是乡县区域。

据中国指数研究院数据显示，2017年头两个月，三四线城市对一线城市及热点二线城市溢出效应承接作用明显，拿地全额占比同比提升5.7个百分点。

为何时隔几年，房企们又集体重返三四线城市?

需求溢出

“现在价格如果超过物价局要求，不给你办预售证。”据常州当地一位地产人士观察，2016年10月，常州的均价还只有7000元，到现在已经破万。

国家统计局3月18日发布的2月70个大中城市房价数据显示，一二三线城市呈现阶梯上涨态势，三线城市价格上涨最多：一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。

不仅价格上涨，三四线城市的销售面积也在增加。方正证券首席经济学家任泽平发现，2016年不仅一二线，而且部分三四线城市地产销售也很火爆，去库存超预期。如2016年全国商品房销售面积增速达22.5%。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3%;二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1%;三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6%。

这种状况还在持续。中国指数研究院的数据显示，2017年2月末，国内楼市整体成交平稳增长，19个主要城市中，一线城市同比下降16.3%;二线城市同比增长76.69%;三线城市同比增长35.84%。

不过，并不是所有三四线城市都受到热捧。受到热捧的主要是集中在大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市。比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门以及汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上;长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上;京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上;厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%;合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。

碧桂园徐州城市公司总经理徐乃阳近日接受媒体采访时表示，在前期3—4年的去库存的基础上，目前整个苏北市场平均去化周期不超过8个月，徐州市区现有住宅库存200万方，去化周期不足5个月。2016年徐州市区商品住宅销售额330亿元，销售面积531万方。对于这样一个市场，碧桂园必然会在今年重点布局。

任泽平认为，三四线城市销售火爆的其中一个原因，就是一二线核心城市限购。

2016年年末，中央经济工作会议为楼市定调，提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，2017年两会，“房地产市场平稳发展”又多次被高层提及。据不完全统计，自2月28日以来仅仅半个多月时间，就有22个城市出台限购或者限购升级措施。

近日再度限购升级的广州，多年来一直严格执行限购政策。广州克尔瑞研究主管肖文晓认为，这种限购效应就将很多需求挤到了隔壁的佛山。他向南方周末记者举例，广州有1400万人口，2016年大约卖了1400万平米的房子，而佛山只有800万人口，2016年却卖了1800万平米的房子。

任泽平认为，人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移的趋势不变，三四线城市分化仍将持续，一些城市也正逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。

在上述限购的二十余个城市中，就不乏这样的城市，如环北京的崇礼区、涞水县和涿州市，还有环上海的嘉善市。

供给减少

“你们组已经hold住一套了，不要再hold单位了。”几天前，在广州一个万科区域销冠的售楼群里，当一位中介提出想要帮客户保留一晚房源时，几秒就被上司驳了回来。

“不捂盘，有货就出。”另一位万科楼盘中介对南方周末记者说，在销售不那么理想的时候，万科会按照销售套数给予中介奖励，以便快速清盘。

2016年首度超越万科的恒大开发了一款App，号召全民卖房——任何人都可以成为恒大的兼职销售，每卖出一套即获佣金1%。据媒体报道，恒大每位员工要完成30名用户的注册量，按照恒大目前拥有的8.9万名员工推算，恒大或将拥有267万名地产销售。

就在2017年的前两个月，据房企们披露的销售数据，2016年诞生的12家千亿房企销售总额已达到4204亿元，同比增长了84.2%。此前很长一段时间，千亿房企一直维持在7家的状态。

两个月时间，12家千亿房企共卖出3614万平方米，涨幅超过八成，约等于50个故宫;均价则达到了1.16万/每平米，同比贵了150元。

“以前只有一两家大房企是高周转，现在几乎所有大房企都是快速跑量清货。”一位不愿具名的长三角地产人士对南方周末记者说。

这一说法得到了广东中原地产项目部总经理黄韬的认同。房企做到一两千亿的规模，必然要去高周转，“不周转根本没钱拿地”。

房企的资金来源越来越依靠项目销售。肖文晓以统计局房地产年报为例，向南方周末记者解释，2016年，房企开发资金共计144214亿元，其中，来源最多以及增长最快的均为其他资金，占比过半。而其他资金主要包含定金及预收款以及银行按揭贷款，即主要来自购房者。

另一方面，为了获得一二线城市的土地，房企需要付出的成本越来越高。

中国人民银行参事盛松成近日公开发表文章称，保持房地产市场平稳健康发展、促进经济增长的目标，都与供给密切相关，尤其是一二线城市的土地供给要增加。但近年来，在供给层面，国有建设用地供应面积呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。

他提供的数据是，2013-2015年，房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%。2016年，房地产用地占供地面积的比例为20.8%。在最近一轮房价快速上涨的16个热点城市中，住宅用地供应量减少的现象非常突出，如厦门同比减少50%，上海减少48%，广州减少42%，北京减少31%。

黄韬对南方周末记者说，开发商规模越大，消耗越多，就必须吃更多的地才能维持生命。面对有限的一二线土地资源，为了维持规模不断增长，房企们不得不四处拿土地。这正是房企们回归三四线城市的另一个原因。

不仅是三四线城市，还包括寸土寸金的香港。有媒体统计，从2016年5月至今，海航、龙光等内地房企在香港购入9块土地，成交金额已经超过513.85亿港元(约合455亿元人民币)，占香港卖地总价的50%。

2017年2月初，花旗举办中国房地产市场电话会议。分析师认为，中国房地产业已经出现了翻天覆地的变化，以前的王者可能弱了，但以前非武林正派的战斗力却非常强了。比如万科，前几年2000亿左右，别家都和他差几倍;而现在恒大、碧桂园、融创都能说我们的规模差不多了，“现在谁是超级大整合时代的赢家呢?要有地、有资源。”

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