调控进入深水区 房贷垫资现象或致监管再度收紧

文丨经济参考报

3月22日讯，随着去年对“首付贷”的严查，互联网金融平台的“首付贷”类产品几乎销声匿迹。但在购房者预期未改的背景下，楼市依然热度难减。随着近期贷款政策收紧，购房者的资金需求大幅上升，场外资金垫资房贷的“类首付贷”再次出现。记者在采访中了解到，该类贷款并未完全消失，只是由明转暗。

专家指出，“首付贷”等垫资买房，让缺乏资质的人贷款买房，变相突破住房信贷政策，绕过风险监测，使统计数据失真，加大房地产购房杠杆，此外，更将阻碍甚至减弱楼市调控效果。预计监管层将再度收紧资金端口，严控资金流入楼市的闸门，谨防风险叠加。

就在北京3·17史上最严调控政策出台的第二天，北京的房产中介小李发了一条朋友圈：“新政出来，钱不够怎么办?第一：北京有房，抵押贷，最多能贷1000万元。第二：北京无房，信用贷，最多贷100万元(多家银行)。第三：抵押信用都不够，只能全款代购，你差多少我来垫，过户后作抵押贷款还我钱。”不过小李表示，大多数抵押贷款额度都在500万以内。

一位不愿具名的北京房产中介人士告诉《经济参考报》记者，目前其所在的公司无法做首付垫资业务，但是可以联系第三方互联网金融平台来做。据其介绍，目前平台的借款方基本上都是卖房再买房时着急用钱的人。通过借款，一方面可以把现在贷款未还清的房子解抵押然后卖掉再买房，另一方面也可以作为另一套房的首付。

“这种首付款垫资必须要有抵押物，不然无法保证还款途径。”上述中介表示，一般情况下，第三方平台有抵押物，贷款额度在300万元左右。同时，借款利率方面也根据客户资质不同而有所差异，大约在每个月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之内。

近几个月，北京房主张一频繁接到关于房屋贷款的骚扰电话。“每次接到电话听到的第一句就是您卖房吗?”张一说，在拒绝卖房后，销售人员会继续询问是否需要资金，称可选择用名下的房屋抵押贷款，再买一套房。贷款额度则是房屋评估值80%基础上的60%，例如一套评估值500万元的住房，可贷额度为240万元。

事实上，不只是房屋抵押贷款被利用为购房资金，众多类型的无抵押消费贷也变相充当了“首付贷”的角色，并增加了隐性杠杆。

有业内人士称，去年有的银行的个人贷款增速很快，其中有这个因素在起作用。记者在采访中了解到，很多中介人士会主动和客户介绍凑足首付款的方法，而有的银行客户经理实际上也知道客户贷款的真正用途，但是睁一只眼闭一只眼。

“本来我觉得自己首付不够，只是去看看，但中介直接介绍了可以给我提供首付垫资的地方。想想飞涨的房价，我立马决定买下来。”刚刚完成买房计划的孙林说。据其客户经理介绍，目前有不少同事根据用户资质和需求来匹配相应的产品。同时，消费贷款的年化利率在5.88%至10.2%，最高可贷金额为50万元，最长贷款期限为三年。

微博中某金融产品说明书介绍称，个人名下任意一家银行个人住房按揭贷款还款已达到一年或以上的话，则可申请6.16厘月息、还款方式为“先息后本”的一年期循环使用的无抵押贷款，额度最高达30万元，3至7天内放款。其征信要求还标明：若一年内信用卡无逾期，征信查询次数不超过10次，无小贷、网贷、担保记录以及信用卡使用额度不超过60%，便可以不看负债、不看流水、不看工作、无回访电话。

“‘首付贷’并没有灭绝，有需求就有市场。”一位券商房地产研究人士感叹道。

有业内人士表示，购房需求不减，而银行贷款额度收紧，因此，各种门类的创新型贷款，由于难以实际监测到贷款人的真正用途，所以难免会被人“钻空子”，成为购房者房款资金的重要渠道。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前看，北京新政导致购房人增加的首付是有限的。不过，若部分主体此前已经加了过高杠杆，再变相加杠杆则可能引发新的风险。当房价平稳时，风险可能不大;但如果房价出现下调，则风险会很大。

上述人士指出，一方面，该类垫资将大幅度增加购房者的资金杠杆，另一方面，过多的资金支撑将大幅削弱房地产市场集中调控本应产生的抑制作用。

业内人士预计，监管层将更为严格地管控资金流入楼市的闸门，谨防风险叠加。2月27日，重庆银监局发文指出，将进一步规范与房地产开发企业和中介机构的业务合作管理——加强企业资质和资本金审查，继续做好业务合作准入管理和名单制管理，严厉打击“首付贷”、“假按揭”等行为。

青岛市2月底也发文指出，禁止中介机构提供首付贷、过桥贷等违法违规的金融产品和服务，杜绝捆绑服务。

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