多城楼市调控政策加码 多渠道收紧房企“杠杆”

文丨证券日报 王丽新

3月10日讯，就目前透露出的房地产行业信号来看，政策、资本市场的口子都在收紧。

记者注意到，在因城施策的调控方向下，“限购”已经从一线城市蔓延至个别四线城市，而多数三、四线城市房地产市场去库存仍是重要任务;从货币政策看，房地产行业相关信贷政策在适度收紧，央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号，多渠道正在收紧房企的“杠杆”。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，伴随着融资渠道的逐步收紧，房企运营风险越来越大。正如近期《证券日报》接触的多家房企高层所示，今年的调控政策非常严厉，其效果可能在下半年凸显出来，房企要有所准备。

多城楼市调控加码

今年3月份以来，在不到10天的时间内，杭州、南昌、崇礼和北京等地都出台了有关房地产调控的政策。其中，杭州调控升级，外地人购房需要连续缴纳两年社保;南昌扩大限购限贷范围，昨日更是传出有房人不能再买房的消息;崇礼楼市限购升级，环北京地区已有8城限购。此外，北京出台了自住房的补充政策。

更值得关注的是，重庆、南京、北京等多个城市对新建住宅限价都开始趋严，这对房企打击较大，尤其是上市房企有业绩压力，僵局难破。

“我们本来想卖更高，但是不给预售证，每次拿证的新房只能比上一批拿证房源加价10%，但实际同区域内，供量并不足，几乎没多少新房可售，我们只能分多批拿证。”某热点二线城市一位房企营销高层向《证券日报》透露，如果放开限制，房价可能会翻番，但对于这样一种僵局，“我们是不敢捂盘不卖的，因为业绩压力在这里，如此大体量的项目，若积压存货，很可能导致项目无法有效运转，对集团层面造成更大压力”。

事实上，同样在限价上越发严厉的政策在多个城市都存在，无论是一线城市还是二线热点城市。

对此，中原地产首席分析师张大伟向记者表示，从3月份开始，全国的一、二线城市将在过去限购的基础上，加强限价等政策力度，部分区域内投资需求旺盛，未来全国限购范围可能继续扩大。

张宏伟也表示，毫无疑问，已经调控的核心一、二线城市不会存在松动的机会。但当全国核心一、二线城市“全城限购限贷”之后，楼市需求势必会外溢到其他城市，这些非热点城市可能迎来“活”的时机，将成为新一轮的楼市热点。

张宏伟进一步称，对于品牌房企来讲，一线城市周边的三、四线城市甚至县级市，区域中心城市周边的二、三线城市，中西部地区库存去化周期小于15个月的三、四线城市可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模贡献销售额。

值得一提的是，在泰禾集团董事长黄其森看来，楼市调控政策会非常严厉，房企要有思想准备。而一季度，泰禾集团正在加紧出货，包括供量较大的北京地区，以此规避黄其森所判断的“下半年调控效果可显现出来”而带来的风险。

多渠道收紧房企杠杆

事实上，从连续三个月境内公司债无一放行，仅在2月份放行了个别非地产项目，或用于绿色建筑的绿色公司债外，过去为房企输血的大动脉公司债融资渠道仍未放开。

对此，张宏伟表示，就房地产行业来讲，房企的非自有资金已经禁止拿地，房企的杠杆被降低了;房企再融资已经没有那么容易;房企国内发债的单笔规模大幅下降，总规模趋势也出现大幅下降，发债的利率也在小幅回升;私募在16个热点城市被叫停;迄今为止仍然没有房企直接IPO的案例，未来即使借壳上市也将难上加难。除此之外，央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号，多渠道正在收紧房企的“杠杆”。

张宏伟进一步称，伴随着融资渠道的逐步收紧，房企运营风险越来越大。在张宏伟看来，房企“加杠杆”的资金周期一般为2年，也就是说2017年下半年将是2015年下半年房企开始“加杠杆”资金开始到期的时间。这意味着，2017年下半年，房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还，则面临资金的压力。

而此时，对于房企来讲无非两个解决方法：一是借新还旧，但发债成本已推高，私募收紧，非自有资金已经不能用于拿地环节，毫无疑问，资本市场环境已经收紧，到了下半年，房企通过借新还旧的能力会进一步降低;第二种渠道，就是要加快销售回笼资金，通过销售回款解决资金压力。现在看来，在调控政策从严执行的背景下，市场去化速度大幅降低，到了下半年，市场调整的深度也将进一步加大。届时，房企只有通过“以价换量”的方式解决销售问题，解决目前的资金兑付压力。

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