4号文征求意见！基金子公司向楼市输血通道被堵

文丨北京商报

12月30日讯，继银行、信托公司输血楼市资金被加强管控后，基金子公司开展房地产通道业务的口子也被监管堵住。12月29日，市场盛传，中国基金业协会向相关机构下发《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目(征求意见稿)》(以下简称“4号文”征求意见稿)，暂停直接或间接投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目资管计划的备案工作。记者多方求证得以证实。

征求意见稿小范围下发

今年以来，楼市调控政策不断加码，房企融资一度收紧，基金子公司资金向楼市输血也被监管堵住的传闻甚嚣尘上。对于上述“4号文”征求意见稿下发的消息，记者随即也从多家基金子公司得到证实，北京一家银行系基金子公司相关负责人透露，确实已经收到原文，公司也将按照监管要求执行。

不过，记者了解到，并非所有基金子公司都有收到“4号文”征求意见稿，一家小型基金子公司相关负责人就表示，并没有收到，协会应该是向一些资产规模比较大的基金子公司进行了意见征求。上海一家基金子公司项目负责人也表示，“确实听说行业内已经下发了‘4号文’征求意见稿，但我司没有收到，有可能是中国基金业协会向理事单位下发的”。

记者注意到，“4号文”征求意见稿原文的第一项就明确指出，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括但不限于以下方式：委托贷款;嵌套投资信托计划及其他金融产品;受让信托受益权及其他资产收(受)益权;以回购、第三方收购、对赌、定期分红等明股实债的方式受让房地产开发企业股权和其他投资方式。

需要指出的是，文中所指的热点城市共点出了16个，分别是北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

此外，“4号文”征求意见稿第三项还拟规定，私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于补充流动资金或支付土地出让价款;不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

“4号文”征求意见稿要求，不存在第一、第三项禁止情形的资产管理人，应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续监控，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。

值得一提的是，基于产品“新老划断，平稳过渡”的原则，协会表示下一步新设立的私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目应当符合规范要求，不符合要求的存续产品，不得新增投资项目，合同到期后应当予以清盘，不得续期。

私募资管计划输血通道被堵

对于“4号文”征求意见稿在近期下发的意义，市场分析人士指出，在监管层严控楼市价格过快上涨、防范各路资本输血房地产融资的大背景下，“4号文”的出台实际上是监管的配套政策之一，这也意味着，继银行理财、信托等资金投入楼市渠道被堵后，基金子公司开展的房地产类资管计划业务也将被收紧。

在“4号文”征求意见稿的起草说明中，协会也指出，根据房地产市场调控协调工作小组的统一部署，按照证监会的要求，协会近日对证券期货经营机构私募资管产品参与房地产市场投资的情况进行了摸底。统计显示，证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场规模在三类机构资产管理总规模中的占比不高，但资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征较为显著，与落实房地产调控工作的整体目标还有一定差距。

此外，协会前期备案、监测发现，个别证券期货经营机构设立的私募资产管理计划存在通过银行委托贷款、信托计划、受让各类资产收(受)益权等形式向房地产开发企业提供融资，用于补充流动资金或支付土地出让价款的情况。

盈码基金研究员徐丽指出，就楼市而言，配合此前一行三会陆续出台的房地产政策，此次对私募资管计划房地产项目投资做出规范，总体将限制房产开发企业融资、降低地产行业杠杆水平，促进楼市平稳发展。对基金子公司而言，无疑在房地产项目的通道业务上直接被堵死了。

中原地产首席分析师张大伟表示，资金面在收紧，这是一系列文件中的一个，房企资金链逐渐在受到影响，短期来看，2016年销售刷新历史纪录，企业还不至于出现大问题，但小部分杠杆用得太高的企业，将逐渐受到影响。一位基金子公司的业务人员表示，此次“4号文”征求意见稿的新规几乎考虑了所有基金子公司可能通过其他形式规避的方法，按照此文执行的话，基金子公司在房地产通道业务上将几乎无所作为。

基金子公司通道业务承压

徐丽表示，“4号文”征求意见稿的下发，对基金子公司来说是继“八条底线”后的又一紧箍，基金子公司未来发展空间将被逐渐压缩，竞争加大，行业洗牌也不可避免。

不过，也有基金子公司相关负责人表示，对于“4号文”征求意见稿的下发已早有心理准备，对公司和行业造成的影响并不是很大。“这个征求意见稿在没有出来之前，在交易所或协会日常管理中，实际上已经按照这个逻辑来指导业务开展，基本是国家政策的一个大方向，明年的地产行业还是会呈现一个监管收紧的态势。”上述一家上海基金子公司项目负责人坦言。

值得一提的是，除了“4号文”征求意见稿将让基金子公司房地产类通道业务开展面临困局外，今年8月，《基金管理公司子公司管理规定》及《基金管理公司特定客户资产管理子公司风险控制指标管理暂行规定》两项基金子公司征求意见稿出台，可以说直接斩断了基金子公司通道业务的红利，两项新规对基金子公司实施了净资本和风险资本的约束。

徐丽补充道，与前两年相比，明年子公司通道业务将更加难做。首先，在监管趋严的背景之下，券商资管和基金子公司通道业务受限;其次，随着本月初基金子公司两项监管新规的出台，基金子公司净资本消耗显著增加，其经营压力加大;最后，子公司未来发展空间被逐渐压缩，竞争加大，行业洗牌也不可避免。建议子公司提高自身风控意识、合规管理和主动管理能力，向主动管理方向转型，同时增加业务的多样化，这才是长远发展之道。

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