管理层摸底房企借道资管融资

文丨上海证券报 浦泓毅

12月30日讯，记者获悉，日前，有关部门对证券期货经营机构私募资管产品参与房地产市场投资情况进行了摸底。未来，管理层有意加大监管力度，限制资金通过私募资管通道流向房地产价格上涨过快的热点城市。

据了解，此次摸底显示，证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场规模在三类机构资产管理总规模中的占比不高，但资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征较为显著，与落实房地产调控工作的整体目标还有一定差距。

从项目所在地看，目前证券期货经营机构私募资产管理产品投资房地产市场，存在投向为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个房地产价格上涨过快的热点城市的情况，个别热点城市还较为集中，需进一步强化落实房地产调控政策;另一方面，从项目属性来看，投资项目目前多为普通住宅地产，而政策鼓励的保障性住宅地产项目占比偏低。

有鉴于此，有关部门拟以分类对待、统一规范、平稳过渡为原则，根据相关房地产调控政策导向，在房地产项目所在地、项目性质、资金用途等方面区别对待，重点关注私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于补充流动资金或支付土地出让价款等行为。

未来，证券期货经营机构将不能设立私募资产管理计划，直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市的普通住宅地产项目。而为规避监管，机构通过嵌套投资产品、受让信托受益权、受让资产收(受)益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权等方式变相投资于热点城市普通住宅地产项目，也可能被禁止。

此外，管理层通过摸底还了解到，个别证券期货经营机构设立的私募资产管理计划存在通过银行委托贷款、信托计划、受让各类资产收(受)益权等形式向房地产开发企业提供融资，用于补充流动资金或支付土地出让价款的情况。未来资管机构直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利也可能被禁止。

一些业内人士建议，未来如果有关规范正式出台，可按照新老划断原则执行。资管机构不得新设符合限制标准的产品，旧产品按合同到期清盘不得续期。

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