复苏再一次破灭 美国两大城市房地产泡沫已经开始破裂

文|凤凰财经

3月1日讯，数据解决方案公司ATTOM的高级副总裁Daren Blomquist表示：“房地产行业复苏高度依赖房地产投资者，这是一把双刃剑。快速增长的房地产价格对房屋拥有者的权益有利，但是同样也造成首次购房者出现负担能力方面的危机。而房地产市场通常都依靠首次购房者来维持其长期持续的增长”。

分析研究机构Clear Capital公司的高级副总裁Alex Villacorta也表示：“与十年前相比，现在的房地产市场情况完全不同。因此，对于所有的房地产市场参与者来说，了解新常态下房地产市场存在的细微差别是非常有必要的”。

在ATTOM 公司和Clear Capital公司联合发布的白皮书报告中，以上两位人士都各自发表了自己的评论。这本白皮书的题目是“地主之地”。

白皮书分析了谁是藏在美国房地产市场繁荣背后的推手。而正是这些推手让美国国内房地产价格上涨至历史新高，也让房地产市场出现超越其他市场的疯狂泡沫，而且这种泡沫的规模之大，前所未有——即使住房需求已经暴跌且维持在50年来的最低水平。

首次购房者的存在是房地产市场健康发展的一种体现，但现在的他们却没有了足够的购房热情。根据这份白皮书报告中的内容，2012年时，那些申请联邦住房管理局(FHA)担保贷款的购房者——他们通常都是典型的首次购房者，能够负担的首付比例相对较低，但这一群体占购房者总体人数的25%。到2013年时，这一占比已经下降至20%左右，2014年时下降为18%。

然而到2015年1月份时，当联邦住房管理局将担保保险费率(房贷利率)下调50个基点后，购房者需求出现了温和复苏——也许对渴望重新进入房地产市场，而且在现金紧张时无法购买房屋的群体来说，这是一种放松信贷要求的预示。

2015年，这些购房者的人数再度上升至22.3%。而到2016年时，这一占比又下滑至21.7%，联邦住房管理局催生的短暂复苏再一次“破灭”了。

如果首次购房者都处于裹足不前的情况，谁还会去购买房屋?谁又能驱动房地产市场?

藏在美国房地产市场繁荣背后的推手

通常所说的机构投资者是指每年购买房屋数量在10套以上的投资者，他们中就包括那些来自华尔街，购买并转租房屋的“大地主们”。这些大地主中的部分人士手中握有近4万套可供单个家庭使用的房屋。根据白皮书报告内容， “在2009-2013年期间，这些人乘房地产市场价格低迷的机会，大量采摘不良资产果实”。也就是在当时的止赎危机期间，他们从银行大批买入房地产不良资产。

在2013年第三季度期间，机构投资者买入了占房地产供应量7%的房屋。在2013年第一季度，其持有的房屋数量一度曾达到9.5%。随着后来房价的飙升，很少有不良资产房屋被赎回。到2014年时，当房地产价格上涨至历史新高水平时，这些大规模购买并出租房屋的计划开始面对高额的结构性费用，而且投资表现也越来越差。此时，这些大买家又开始变成了大卖家。在2016年时，这部分机构投资者手中持有的房屋数量，又开始降低至占总体购房人数2%的水平。

但是，随着机构投资者的逐步退出，小型投资者又开始大量涌入房地产战场。这些小型投资者“愿意在更广泛的市场前景中购买房产，并且也愿意在更低利润下经营房产”。

为了估计全部购房投资者的数量，该报告着眼于那些后期被非业主住户占用房屋的购买份额。根据这一限定标准，在2009年时，其中28%被购买的房屋属于投资者持有的资产。到2010年时，这一占比上升至30%。到2011年时，上升至32%。随后，那些规模较大的投资者开始撤出，而这一占比数字也下降至30%。但是，截止到2015年时，小型投资者开始大量涌现。

而到2016年时，投资者购买房屋的数量占比再度飙升至37%。根据ATTOM公司21年的统计数据来看，这一数字创历史新高记录。

给定年份中购房者类型占比分布图

在图表中可以看到，首次购房者占比下降情况(蓝线)，机构投资者购房占比下降情况(灰色条形块)，以及小型投资者购房占比上升情况(绿线)。换句话说，现在，小型投资者正在推动房地产市场的繁荣。

拥有房地产资产份额的投资者分布情况。

在今天的房地产市场投资者中，拥有1至2套房屋的小房东占房屋租赁市场最大的份额——79%。

然而，来自华尔街的大地主们只集中在几个城市地区。例如，Invitation Homes公司是由私募基金黑石公司在2012年发起并成立的。这是一家从事购买-出租业务的房地产公司，其拥有的单一家庭住宅房屋超过4.8万套，并且有几乎无限的金融资源，包括政府担保的部分债务。但这家公司的业务只是集中分布在12个主要城市区域，在这些地区有着重要的影响力。

而小型投资者拥有的房地产资产则遍布美国全国范围内。无论在城市地区，还是在农村地区;无论价格低廉的市场，还是价格高昂离谱的市场，都有小型投资者的身影。他们拥有公寓、别墅、复式房，或者较小型的多单元建筑物。

因此，当房地产行业告诉我们，现在的房地产市场需求强劲，库存量很低时，我们要谨记住一点，2016年，房地产市场高达37%的创纪录需求量来自于这里：投资者，绝大多数来自于较小型投资者。当金融等式对他们不再起作用时，他们也将会撤退，就像机构投资者以前所做的那样。

目前，被公认为全球房屋租赁市场价格最高的两个城市——旧金山市和纽约市，商业房地产泡沫已经开始破裂。

纽约豪宅经济公司Olshan Realty在其公司的年度报告中指出，2016年纽约高端楼市中超过400万美元房产的销售量暴跌25%。尽管这些房屋的平均市场价格大涨31%，但是房屋最终成交价较挂牌价下跌了6%。

加利福尼亚州立大学费舍尔房地产和城市经济学研究中心的负责人罗森指出：“旧金山和纽约正走在房地产市场衰退的风口浪尖。本不应该发生的衰退正在发生，这将令人们大吃一惊，太遥远，但是来得太快。”

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