全球楼市泡沫蔓延，其中加拿大的泡沫无限大

文| 李园

11月30日讯，在经济合作与发展组织(OECD)最新公布的经济展望中，其对全球经济整体看好，预计全球经济增长从今年的2.9%将加速升高到2017年的3.3%，2018年将达到3.6%，但是唯独对加拿大经济感到担忧。

对于加拿大来说，尽管实施了“2016年联邦预算适度扩张性政策”，加拿大经济表现出良好的发展势头，但是经合组织仍然警告称：“房价、房地产投资和家庭债务都非常高，全是影响该国金融稳定的风险。”

下图显示温哥华和多伦多的房价指数，仅这两个城市就占全加拿大房地产市场的三分之一，与加拿大其他地区房地产指数明显不同，在近两年出现飞速增长。但是在红色线条顶端出现钩状线：这一微弱的迹象表明温哥华房价可能将出现拐点：

因此该组织警告称，当前加拿大正在经历无序的房地产市场调整，尤其是对房地产价格过高的多伦多和温哥华来而言，该现象将会带来风险。

该组织提出的加拿大“房地产市场无序调整”将减少在该国经济中扮演重要角色的房地产投资。于是出现相反的“财富效应”，私人消费将受冲击，最终银行将承受极大风险，甚至“可能威胁金融稳定”。

利率水平过低，这为已经过热的温哥华和多伦多房地产市场煽风点火，使越来越多的加拿大家庭承担过多债务，而偿还这些债务可能已经超过了他们自身的能力。这两种效应都极大地影响金融系统的稳定性。

同样由于低利率，加拿大家庭的负债占可支配收入的比例“从已经很高的水平上继续攀升”：

没有对比就没有伤害，在经合组织的众多成员国中，只有六个国家的债务与可支配收入比率比加拿大高：爱尔兰，瑞典，澳大利亚，挪威，荷兰和丹麦(最后两个国家的比率超过250%)。但是人家都实施了大规模的政府资助，并且有意煽动房地产泡沫。我们总是批判的美国债务指标仅是100%，这比加拿大2000年时的债务水平还要低!

报告中称，“贷款利率过低使家庭信贷飙升，并且资产价格上涨，特别是对房地产来说。”

在报告中所说的“金融稳定性”方面，报告充分考虑了银行规模占GDP的比例，非银行规模占GDP的比例，住房贷款占总银行贷款的比例，流动资产占短期负债的比例。

经合组织经济部国家研究处处长Peter Jarrett在另一份报告中对加拿大房地产泡沫、家庭负债以及系统风险有一个特别说明：

加拿大房地产市场在全国各地表现非常不同。在大多数较小的城市，房地产价格相当稳定，并且符合基本面(收入和租金)，但是大城市就不一样了，加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)监测的15个大城市普查显示，有10个城市出现价格过高的迹象，7个城市已经过度开发房地产。

房地产过度开发建设导致过剩。因此该组织尤其警告该国的“无序”的房地产市场调整政策。

多伦多和温哥华的房价占全加拿大房地产市场的三分之一，同时家庭债务居高(在2015年底全国可支配收入的167.6%，接近经合组织的上限)，这些都显示该国金融极度脆弱。

由于失业率大幅上升的冲击，导致房价急剧下跌，将削弱家庭偿还债务的能力，导致抵押贷款违约率升高，可能危及金融稳定。

推动温哥华和多伦多房地产市场过热的另一个因素是外国买家大量购买。不过，这些购买数据资料目前有限，加拿大联邦政府已经为加拿大统计局拨款开始收集这些数据。

不列颠哥伦比亚省已经出台想相关措施，解决由于外国买家大量购买导致的价格飙涨。

除了上述风险之外，与房地产泡沫总息息相关的另一个经典风险是：房产建筑过多，以及过多房产建筑对经济和银行产生的作用：

加拿大房地产投资占加拿大GDP的份额目前是经合组织成员国中最高的。房地产投资火热一定程度上可以反映人口增长强劲，但加拿大出现的情况似乎不是基本的人口增长所能解释的。而且，如果房地产投资所占的比例越来越大，繁荣过后出现巨大下跌的可能性也就越来越大。

飙升的房价不仅可能造成经济大幅下跌，银行也会在抵押贷款和建筑贷款飙升的时候面临众多风险，银行对此风险的措施是“压缩高房价市场中的中产阶级贷款”。

不过“压缩中产阶级家庭贷款”对经济增长来说可不是一件好事。

那经合组织认为是什么造成现在加拿大房地产市场、家庭负债和银行贷款过于火热?该组织认为罪魁祸首是银行利率过低，但该组织为“当局”建议的所有解决方案都集中于宏观审慎调控措施，也就是加拿大现在已经在实施的措施。

那么反过来说提高利率可以解决这个问题吗?答案是要适度提高，同时结合实际情况。加拿大各大商业银行在11月已经开始逐渐上调银行贷款利率标准。虽然银行业目前的平均贷款利率仍然仅仅保持在2%到2.5%之间，相对来说还是较低的水平。但是这释放了一个信号，低利率并不是一直存在的。在长期保持低利率之后，经济逐渐还是会调整回正常的水平。

加拿大金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions，OSFI)主任Jeremy Rudin表示，鉴于目前的形势，可能出现利率水平上升以及开始的房价

下滑将会对贷款人以及银行带来压力。他说，“如果经济继续疲软，而房价又出现回调，银行和贷款方可能会出现巨大的经济损失。很多人可能因为失去工作或是贷款增多而被迫违约。鉴于目前的风险水平，最必要的还是慎重审查发放贷款。”

Jeremy Rudin表示，“我们希望银行未雨绸缪，在发放贷款方面更加谨慎，同时在自己的资金方面，也做好应对冲击的准备。”

生成海报

免责声明：本网站内容主要来自原创、合作伙伴供稿和第三方自媒体作者投稿，凡在本网站出现的信息，均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性，但不保证有关资料的准确性及可靠性，读者在使用前请进一步核实，并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏，概不负任何法律责任。任何单位或个人认为本网站中的网页或链接内容可能涉嫌侵犯其知识产权或存在不实内容时，应及时向本网站提出书面权利通知或不实情况说明，并提供身份证明、权属证明及详细侵权或不实情况证明。本网站在收到上述法律文件后，将会依法尽快联系相关文章源头核实，沟通删除相关内容或断开相关链接。