德银：房地产泡沫是中国最重要的宏观问题

文|华尔街见闻 张舒

11月30日讯，德银分析师张智威表示，债务驱动下的房地产繁荣和可能的泡沫破裂，是最为重要的宏观问题，将是中国政策决策者在2017年面临的最大挑战之一。

德银在报告中称，中国土地销售、拍卖价格都在快速上涨，债务水平也大幅攀升，这是需要引起注意的。土地销售占地方政府收入的超过三分之一，房地产贷款占所有新增人民币贷款的43%。

在土地拍卖过程中，起始价格和最终的土地拍卖价格价差在持续快速扩大，这表明一些开发商预计未来房地产价格依然可以迅速上涨。

下图为今年5~11月期间，房地产拍卖价格溢价情况：

下图为2010年以来，信贷增长和房地产拍卖溢价情况：

德银表示，中国政策制定者明白，房地产市场有过热的风险，会据此采取措施应对。德银预计，在接下来几个月，中国政府会通过紧缩信贷增长的方式，给房地产开发商施压。房地产销售和投资增长在2017年一季度会进一步放缓，地方政府土地收入在明年二季度时会下降。

周一，上海和天津纷纷出台升级的房地产调控措施。

德银并非唯一对中国房地产市场发起警告的。周一，摩根士丹利表示，家庭借贷、特别是房地产贷款上升，应当提起警惕。

中国债务对GDP的比例从2015年时的249%上涨到今年三季度的276%。这主要是受新增房贷驱动。新增房贷在2014年时是1.7万亿元，而过去12个月是4.6万亿元。然而，随着债务的增长，新增贷款给经济增长带来的边际效用在显著减小。

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