房地产6月统计月报：年中楼市整体刹车，行业热度能否成功“退烧”？

今年上半年，“房住不炒”总基调不变，长效机制进行时。6月份，销售投资增幅收窄但热度不减，核心城市的土地市场依旧供需两旺。但在楼市调控不断趋严的大环境下，房价整体涨幅出现稳中有落的迹象，预计楼市将进入新一阶段的调整。

一、政策篇：租赁住房实施减税，多地启动限售政策

6月，从中央到地方层面都相继出台包括金融监管、限售政策等一系列有针对性的调控政策举措，确保实现“三稳”目标，最大程度保障住房的居住属性。

中央层面，为抑制房价增长过快，在6月18日明确对租赁企业进行减税以保障新市民、青年人基本住房需求;同时，在6月29日开展信贷领域专项监督，将”管住钱“和”盯住人“相结合、内防和外控相结合，严防信贷资金违规流入房地产领域。

地方层面，各地因城施策颁布限售政策，多地出台住房公积金相关政策来保障刚需。如上海、深圳、西安等地分别颁布限售政策以做到职住平衡，遏制投机炒房行为。

同时，多地落实租金管理政策并提高公积金额度。如广州出台新政策延长二手房公积金贷款年限，增加了对别墅等项目不予贷款的情形;海南实行“存贷挂钩”管理机制，保持住房公积金资金规模总体稳定，让更多缴存职工享受到低息贷款优惠政策。

中原地产公布的数据显示，今年上半年楼市调控呈现“井喷”态势，各地共出台调控举措超过286次。其中，6月份楼市调控政策密集发布，单月调控次数高达52次。

中原地产首席分析师张大伟表示，越来越收紧的调控政策有望平稳市场，房价涨势会继续放缓。一线城市是上半年房价上涨龙头，而随着针对经营贷、二手房定价混乱、学区房炒作等调控政策的不断叠加，预计下半年一线城市大部分将进入调整周期。

二、楼市篇：销售增速四个月连降，房价涨幅稳中有落

国家统计局数据显示，今年上半年全国商品房销售同比继续增长，但销售增速已从今年1-2月份的高位连续四个月回落。

2021年上半年，商品房销售额和销售面积分别约9.29万亿元(人民币，下同)和8.86亿平方米，同比增长38.9%和27.7%;比2019年上半年增长31.4%和17%，两年平均增长14.7%和8.1%。

销售增速方面，今年前6月商品房销售额增速较前5月累计增速下降13.5个百分点，与上个月销售额相比下降15.8个百分比，增长幅度进一步减少;前6月销售面积较前5月累计增速下降8.6个百分点，而上个月销售面积下降幅度为11.8个百分点。

单月来看，今年6月份房地产销售额和销售面积均实现环比增加。6月份全国商品房销售额约为2.24万亿元，较5月份1.69万亿元，环比增加约32.54%;6月全国商品房销售面积约2.22亿平方米，较5月份1.61亿平方米，环比增加约37.89%。

就地区而言，东部地区和中部商品房销售增速较快，成为带动全国房地产市场增长的主要力量。

上半年，东部和中部商品房销售额的增速分别同比增长45.9%和41.3%;对比西部和东北地区，销售额增速仅22.1%和16.5%。

再看房价变动情况，新房价格方面，6月70个大中城市环比和同比增速分别为0.4%和4.3%，同时较上个月收窄，均属年内首次减速。

二手房价格方面，70城环比和同比增速分别为0.3%和3.5%，与上月持平。

1-6 月全国商品房销售均价为 10484.7 元/平方米，同比增长 8.8%。6月单月商品房销售均价为 10065.4 元/平方米，环比降低 4.4%，同比增长 1.0%。

整体来看，6月房价涨幅开始稳中趋缓，即全国房地产市场热度有所回落，进一步显示出前期多城出台的调控新政在不断发酵起作用。

还值得一提的是，相对于已实施限价的新房，二手房价格管控压力也在不断加大。多地或借鉴深圳”指导价“新政，加强二手房价格监管，落实住房不炒的定位。

新房“限价令”与二手房“参考价”双管齐下，有助于缓解新、旧房价倒挂现象，同时推动房企开启“降价潮”。

三、房企篇：单月销售已见颓势，上半年累计增速呈放缓状态

全国来看，今年6月诸多房企销售增速同比由正转负，房地产调控政策不断显现成效。

个企层面，极客网选取2021年上半年销售额TOP50上市房企为样本，从中筛选了位于不同梯队的20家典型房企，对该等房企6月单月以及上半年的销售额、销售面积及年度目标完成度进行了盘点。

在单月房企销售额方面，仅万科的销售额过了600亿大关，达到676.3亿元，有三家企业超过500亿，分别为碧桂园(02007.HK)、中国海外发展(00688.HK)和保利地产(600048.SH)，录得单月销售额533.3亿元、517.92亿元和502.87亿元。

从增速来看，20家典型房企中，出现超半数的房企同比增速为负的现象。值得注意的是，单月销售额排名前四的房企，同比增速均出现负增长，其中保利地产销售额下降的幅度最大，同比减少26.96%。

而在20家典型房企中，单月销售额下降幅度最大的是中国金茂，同比录得下降46.86个百分点，越秀地产次之，下降幅度44%。与之对应，销售增速最快的是招商蛇口，同比增速36.1%，销售额达到443.31亿元，排名第五。

在单月房企销售面积方面，20家典型房企中同样有过半数的房企出现负增长，其中有11家房企的单月销售额和销售面积出现双降。根据销售面积的增速排名，增幅拔得头筹的是华润置地，同比增加35.8%;保利地产降幅最大，同比减少47.12%，销售面积232.92万平方米。

尽管6月不少房企单月销售业绩出现了不同程度的负增长，但从累计业绩来看，今年上半年房企的整体销售业绩相比去年同期依旧处于上升态势。不过，同比增速明显放缓。

从上半年累计销售额的竞争格局来看，头部房企中，万科企业、碧桂园和保利地产占据20家房企里TOP3的位置，头部效应明显，累计销售额分别为3544.3亿元、3030.9亿元以及2851.85亿元，分别同比增加10.59%、13.54%和27.01%。相应地，这三家头部房企的累计销售面积也是稳居前三。

从增长幅度来看，今年上半年，20家房企中累计销售额增速最快的是佳兆业集团，同比增加77.2%，其累计销售面积也同样是排行榜上增速最快的，同比增加79.6%。累计销售额增速和销售面积增速最慢的均是万科，分别同比仅增加10.59%和5.52%。

最后，从年度销售目标完成率来看，上述20家房企中，18家房企有明确销售目标，其中4/9的房企都取得不错的成绩，上半年的销售额完成率超五成。目标完成率最高的全三名分别是金地集团、首开股份和正荣地产，完成率分别为58.15%、55.22-60.24%和54.87%;目标完成率最低的是越秀地产，完成率为42.23%。

对于业绩增速明显下滑的原因，极客网分析认为，一方面是基数高导致的同比收窄态势。2020年二季度末，随着疫情影响的消退，销售状况恢复至正常水平;另一方面，受“双集中”供地新政的影响，房企投入更多资金集中供地，叠加楼市调控加码，房企融资受限，信贷收紧，进而市场逐渐趋于理性，对房企销售业绩造成影响。

亿翰智库进一步指出，6月为房企推盘冲业绩的小高峰，但从数据上来看，房企单月销售同比已为负数，且房企单月销售同比从2020年5月至2021年5月连续13个月为正，需求端释放了较长时间，且地方政府出台了各类调控政策，预期未来累计销售同比增速呈放缓状态，单月销售难有较大增幅。

四、投资篇：房产开发投资持续降温，资金压力或致使房企拿地受限

整体来看，6月份，房地产企业开发投资增速连续4个月收窄;房企拿地力度同比减缓，但热点城市土地热度不减。从各等级城市来看，“两集中”政策后，布局更加聚焦一二线城市及核心城市群。

2021年上半年，全国房地产开发投资增速逐月放缓。

国家统计局官方数据显示，1—6月份，全国房地产开发投资7.22万亿元，同比增长15.0%;比2019年1—6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资5.42万亿元，同比增长17.0%。

但从开发投资的增速来看，1—6月份的增速与1-5月份相比，再次放缓3.3个百分点，房地产开发投资累计增速已从今年1-2月份38.3%的高位，连续4个月回落。

不过，虽然开发投资增速自3月开始持续收窄，但累计增速仍维持在较高水平，一定程度上表明房企市场投资信心仍存。

分地区来看，1—6月份，东部地区房地产开发投资38544亿元，同比增长13.6%，在东中西部地区投资总额中继续排行首位;中部地区开发投资增速最快，同比增长22.7%至15053亿元。

值得注意的是，房企上半年的土地购置面积和成交价款整体来看均同比略有下降。

国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%;土地成交价款3808亿元，同比下降5.7%。

不过，中指研究院跟踪的TOP100中国房地产企业拿地总额与去年相比呈现出小幅上升趋势。

2021年上半年，TOP100企业拿地总额16485亿元，同比增长4.6%，门槛值为37亿元，与去年同期相比明显提升。

数据还显示，今年上半年，万科、保利发展和建发房产拿地金额再次领跑，分别以962亿元、794亿元和723亿元居拿地金额榜前三名;拿地面积榜前三名分别为碧桂园、万科、保利发展，拿地面积分别为1253万㎡、1081㎡和966㎡。

行业监管加强叠加土拍“两集中”政策，给资金充足的房企带来了机遇，也束缚着另一部分房企的拿地动作。

根据中指研究院数据，绿地控股上半年拿地金额约223亿元，相较于去年同期减少40.1%，名次也从第9名下滑至第23位。此外，绿地控股上半年全口径拿地面积为462万平方米，排名第15位，而去年绿地控股曾以1258万平方米的业绩成为拿地面积榜单的NO1。

绿地控股拿地力度下降的背后，是“三道红线”重压，致使其房地产业务营收“原地踏步”。2020年，绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1%，净负债率为139.2%，现金短债比为0.97，“三道红线”全部踩线。至2021年2月底，其短债比超过1，才实现“红档”降至“橙档”。当下房地产监管持续加强，绿地控股扩张脚步也放缓。

易居研究院智库中心研究总监严跃进进一步指出，当前房企拿地面临很多压力，包括资金面的管控以及企业自身的原因，部分房企出现了不敢拿地的情绪。下半年应进一步加大土地供应，积极增加房企拿地机会，从而有助于改善供求关系。

地域分布上，土拍“两集中”政策使得布局更加聚焦一二线城市及核心城市群，热点城市热度不减。

中指研究院跟踪的50家代表房企数据显示，从城市等级分布来看，上半年，50家房企在二线城市拿地面积最多，占比52.6%，主要由于集中供地的22城，全部为一二线城市且土地市场较热。

从城市群分布来看，上半年，50家代表房企在五大核心城市群拿地面积占比达69%，较上年同期增长12.2个百分点，其中，长三角拿地面积最多，占比达35.4%，同比增长7.9个百分点。

五、融资篇：房企上半年融资规模再收缩，下半年房企融资压力持续

房企债券融资方面，今年上半年房企发债规模同比大幅下降，较上年同期收缩超千亿。贝壳研究院统计，2021年上半年房企境内外债券融资累计约5480亿元(人民币，下同)，同比下降16%，收缩了1026亿元，规模累计增速连续两年下降。

由于房地产融资“强监管”高压不减，影响整体债市下行，上半年境内、境外融资规模同比分别下降7%与29%。

单月来看，6月房企境内外债券融资规模约857亿元，环比增长32.5%，同比下降2.3%。其中，6月境内融资规模回升至615亿元，受5月低基数影响致环比增长56.5%，境外方面维持低位，规模约242亿元。

值得注意的是，到期债务方面，下半年房企偿债压力较上半年减弱，但仍维持到期债务规模高位。2021年上下半年分别偿债6990亿元与5832亿元，偿债总额达约1.28万亿元，达到房企历史偿债规模极值。

高额的到期债务引发出接二连三的房企债券违约事件，促使行业监管不断升级。在政策效果显现的过程中，不少房企暴露出业绩风险。根据贝壳研究院统计，2021年上半年有23支债券被评估机构列为“低评级高危债”，主要涉及房企5家，包括华夏幸福等。涉及债券规模337.2亿元，其中已经发生实质性违约的有11支债券，涉及金额104.3亿元。

个企方面，贝壳研究院统计了上半年融资总额排名前50的房企，其债券融资总规模约为3864亿元，其中，万科、金地集团、远洋集团排在累计发债规模的前三名，分别发债225亿元、143亿元和142亿元。单月看，排名前50家房企融资总规模增长了266亿元，其中这次排名中前三的房企在6月份分别发债39亿元、15亿元和0亿元。

从房企发债数据来看，据中房网统计，6月发债量最高的企业是招商蛇口，发行了21.6亿元的公司债，年限3-5年，融资利率3.37-3.66%，同时也发行了15亿元的超短融资券。

事实上，6月发行债券的房企仅26家，发债企业数量较上个月减少1家。从发债年限来看，保利发展发行的公司债年限达到7年，时间最长。从债券发行利率来看，中海发行3年期的20亿元公司债利率最低，年化利率为3.25%。

至于发债的目的，翻看房企发债融资的募集说明书，其募集资金用途最多的是借新还旧。“三道红线”政策发力，融资环境持续保持收紧，叠加债券兑付高峰期，财务结构差的房企不得不发债，甚至更加依赖境外市场的高息融资。

展望未来房企的融资形势，受”强监管”政策影响，短期内预期维持房企融资收紧态势，下半年房企融资压力还会持续，债务违约案例或继续增多。

结尾

6月，中央到地方的房地产调控政策井喷，全国商品房销售同比增长但增速放缓，不少房企6月的销售业绩出现负增长，开发投资增速实现四个月连续降温，融资“紧箍咒”再收紧。

展望下半年，面对土地供应“两集中”、到期债务位处高位等因素，调控手段或将进一步深化，更为全面。与此同时，7月9日央行降准，货币政策进一步宽松，为防止违规资金进入房地产，在资金监管方面一定更加严苛。

房地产行业正式进入管理红利时代，房价上涨压力尤在，在“全新赛道”上，更加利好多元化发展、精细化运营能力强，土储丰富且结构合理、财务稳健合规的地产企业。

生成海报

免责声明：本网站内容主要来自原创、合作伙伴供稿和第三方自媒体作者投稿，凡在本网站出现的信息，均仅供参考。本网站将尽力确保所提供信息的准确性及可靠性，但不保证有关资料的准确性及可靠性，读者在使用前请进一步核实，并对任何自主决定的行为负责。本网站对有关资料所引致的错误、不确或遗漏，概不负任何法律责任。任何单位或个人认为本网站中的网页或链接内容可能涉嫌侵犯其知识产权或存在不实内容时，应及时向本网站提出书面权利通知或不实情况说明，并提供身份证明、权属证明及详细侵权或不实情况证明。本网站在收到上述法律文件后，将会依法尽快联系相关文章源头核实，沟通删除相关内容或断开相关链接。