享行业发展红利，朗诗绿色生活差异化战略打开发展空间

物管行业具有国策支持、高成长性、高盈利性、高稳定性等多重优势因素加持，在资本市场的关注热度一直居高不下，越来越多的物管公司登陆港交所逐鹿这一黄金赛道。据统计，目前港股市场已上市的物管服务企业累计已达50家，其中就包括于今日(7月8日)正式登陆港交所的朗诗绿色生活(1965.HK)。

自朗诗绿色生活递表起，笔者就比较关注这只具有“绿色”标签的物管股。一方面是因为“以绿色生态引领高质量发展”是国策倡导的方向，使得公司长期经营的稳健性更强。另一方面，尽管物管赛道十分优质，但是随着上市物管公司越来越多，赛道日益拥挤、板块内部行情逐渐分化也是不争的事实，能否树立起差异化竞争优势成为影响公司投资价值的重要因素，而这一要素，朗诗绿色生活恰好具备。

深耕绿色建筑管理，业绩稳健快速增长

朗诗绿色生活成立于2005年，是一家扎根长江三角洲并持续增长的物业管理服务提供商。公司拥有物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务三大业务板块，2020财年公司实现收益及净利分别为600.9百万元(人民币，下同)及65.6百万元;截至2020年末，公司的在管总建筑面积及总合约建筑面积分别为17.3百万平方米及23.7百万平方米。根据中指院资料，公司在2021年中国物业服务百强企业排行榜中位列第24位。

公司整体业绩增长较快，近三年增速迅猛。2018年至2020年，公司收益及纯利的复合年增长率分别达39.2%及45.5%。截至2020年末，公司来自独立第三方物业开发商开发的项目的在管面积约为7.3百万平方米，占在管总建筑面积的比例由2018年底的16.6%提升至42.3%，彰显第三方拓展能力，核心竞争力持续强化，亦展现出较强的发展潜力。

受益于与朗诗绿色地产(于开发绿色房地产方面的竞争力在中国排名第一)的关联关系及多年以来的紧密合作，朗诗绿色生活拥有成熟的绿色建筑管理经验，已发展成为国内绿色建筑管理服务领域的领先企业之一，这是公司当前最为显著的差异化标签。

于2020年12月底，公司的绿色建筑项目占在管物业总建筑面积达到34.4%，远远高于物业服务百强企业的绿色建筑在管建筑面积仅占其在管总建筑面积的比例4.3%。根据中指院的资料，按拥有两星或以上认证的绿色建筑的在管建筑面积比例计，公司在中国物业服务百强企业中排名第三位。值得关注的是，公司的上海朗诗虹桥绿郡项目是全球首个获得BREEAMIn-UseV6(全球广泛使用的绿色可持续建筑运营评估体系之一)认证的住宅项目，足见其服务品质的优异。

近年来，随着生态文明建设力度加大，国家对绿色物业的关注度显著提升。2017年3月发布的《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》明确指出，要积极引导绿色施工，推广绿色物业管理模式;2020年七部委联合印发的《绿色建筑创建行动方案》要求，到2022年，各省、自治区当年城镇新建建筑中“绿色建筑”面积占比都将达到70%，星级绿色建筑持续增加。步入“十四五”，双碳目标下，绿色建筑重要有望性持续提升，迎来一片蓝海，而朗诗绿色生活大概率将凭借自身于绿色建筑服务方面的领先优势率先从中受益。

图：“十三五”期间绿色建筑发展迅速

资料来源：住房和城乡建设部，浙商证券研究所

精细化打造及运营温情社区，把握行业高质量发展机遇

除了成熟的绿色物管经验，朗诗绿色生活的“绿色”标签还体现在其对ESG理念的秉持以及有温度的社区的打造上，公司也是一家全生命周期绿色生活服务商。

相对于基础物管服务，增值服务盈利弹性更高且可复制性强，未来的收入和利润未来保持非线性增长可期，并有望伴随着不定期的爆发式增长，但是当前物业公司对于物业管理增值性服务的探索与实践普遍还处于初级阶段。所以，随着行业内基础物管服务的竞争加剧，增值服务尤其社区增值服务越来越成为物管企业打造差异化优势，并开启第二增长曲线的有效方式。

对于朗诗绿色生活来说，增值服务的发展路径是清晰的：将ESG理念全面融入企业运营，以ESG管理为基础，主要通过“诗友公社”和“汇邻驿居”两大品牌提供物业管理服务及社区增值服务，于在管社区营造温馨友好的氛围，形成差异化竞争优势，进而扩大品牌知名度及品牌溢价能力。

策略上，朗诗绿色生活从业主的多层次需求出发，通过多管齐下、精细化运营，为不同年龄段的客户营造快乐的康养生活、文娱生活、亲子生活、休旅生活，让家的温暖延展和扩散至整个社区的邻里之间，打造及营运温情社区，最终构筑起更深的护城河。2018年-2020年三年，公司的社区增值服务的毛利率保持着较高水平，分别达到61.0%、66.4%、65.4%，为公司业绩增厚为业绩增长注入持久动力。

图：朗诗绿色生活按类型划分的社区增值服务的毛利及毛利率明细

资料来源：朗诗绿色生活招股书

尽管朗诗绿色生活的社区增值服务收入占总收入比例尚有很大的提升空间，但笔者关注到，公司于经济实力及人口数量在全国居前列的长三角地区已经建立起广泛的品牌影响力及美誉度。截至2020年12月底，在公司于中国的123项在管物业中，有100项位于长江三角洲，占总在管建筑面积的85.2%。受益于长三角多重利好因素，公司基础物管服务及社区增值服务的成长空间均不可小觑，业绩可持续增长有着坚实基础。

图：按地理区域划分的在管建筑面积及在管物业数目明细

资料来源：朗诗绿色生活招股书

新冠疫情推动了物管行业价值的二次发现，国内物管行业有望呈现规模大、增速高的蓝海市场。据申万宏源研究预测，我国物业管理行业预计2030年末市场规模将达2-3万亿元，并较目前规模有望翻番。政策上，国家亦越发注重引导物管行业向更高质量发展，年初10部门联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》明确提出，要加快发展物业服务业、推动物业服务向高品质和多样化升级，极大提振了物管板块氛围;“十四五”规划建议更首次提及物业行业，提出“提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平”，以提高城市治理水平，为行业的高质量发展指明了方向。

考虑到朗诗绿色生活的成熟绿建管理能力及温情社区打造均剑指更高质量的物管服务，在物管行业迈向高质量发展的趋势之下，公司差异化优势将会更加凸显，有助于其在广阔蓝海市场中赢得更大的发展空间。

7月8日，朗诗绿色生活在港交所主板正式挂牌上市，发行价3.18港元/股，发行股份100,000,000股。公司昨日(7月7日)暗盘表现十分抢眼，最高曾一度暴涨近246%，最终收涨87.74%，可见市场资金已给予该股较高关注度。此外，朗诗绿色生活在正式登陆港股后计划加大收购及投资力度，助力业务规模逐步扩大，公司的市场关注度则有望随之持续提升，投资价值也将更加明朗，投资人不妨保持长期关注。

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