深圳二手房成交量遭遇“五连跌”，市场低迷成“新常态”？

7月6日，极客网了解到，据深圳市住建局数据，2021年前6个月全市一手住宅共计成交26410套，较去年同期的16727套成交量同比上涨57.8%。

相反，上半年深圳全市二手房网签套数30505套(含自助)，同比下滑48.0%。

6月单月看，深圳全市二手房网签3216套，较去年6月的13492套同比下滑幅度达到76.2%，网签量呈现出罕见的“五连跌”;深圳二手房过户2575套，环比下跌14%，同比下跌75%。

楼市调控压低市场预期

楼市调控持续加码，或是深圳二手房成交量“五连降”的关键原因。

其中，“指导价”新政亦是造成深圳新房与二手方销售形成巨大反差的主要因素。2月8日，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，目的是建立二手住房成交参考价格发布机制，落实“房住不炒”定位。

2月25日，深圳市房地产中介协会转发通知，要求通过开展专项检查行动，严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为，引导理性交易，稳定市场预期，促进深圳房地产市场平稳健康发展。

5月6日，建设银行深圳市分行再下发通知，分别上调首套、二套房贷利率15BP和35BP，前者执行LPR+45BP，相当于5.10%，后者执行LPR+95BP，相当于5.60%。

在政策不断出台的同时，深圳收紧落户政策并加强金融管管控。5月25日深圳发布通知，不再对引进人才发放租房和生活补贴。

6月2日，深圳市地方金融监管局对辖内9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行集体监管约谈，要求各融资担保公司全面排查经营用途贷款担保业务，重点自查涉及房地产“贷款担保”或“委托贷款”相关业务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，深圳对此类担保公司进行管控，其实也是把监管对象范围扩大了，从传统的商业银行部门增加到融资担保部门，真正体现了在金融贷款市场方面堵住漏洞的导向。

由此来看，连续的楼市调控不断压低市场预期，房地产野蛮生长的黄金时代已经过去，深圳也早进入竞争激烈的存量房交易时代。

二手房市场持续低冷且分化

在充分竞争的市场环境中，供求关系决定了产品价格与交易量，楼市不断收紧政策，人为压缩了市场需求，从而达到供大于求的效果。供大于求，伴随着二手房成交量减少的自然是二手房价格。

乐有家研究中心数据显示，最近半年深圳二手房成交均价自参考价新政出台后，环比一改以往上涨态势，出现了下跌状态，其中3月份下滑幅度最大。与此同时，价格同比也出现下跌。

除此之外，上半年，深圳楼市呈现出分化态势。如根据深房中协中介标准指数，二手住宅网签占比环比4月份再次出现下跌态势，二手住宅网签占比已连续四月低于80%基准线。

同时，二手房住宅类各户型网签占比数据分析，小于90平方米的首次置业户型占比持续走低，而大于144平米的改善型户型占比则持续走高。

分区域来看，数据显示，以龙岗为代表的东部二手房网签占比持续走高，并遥遥领先于其他各区，而去年表现火爆的南山等西部地区，二手房网签占比呈现持续下滑态势，这一特征也与近期市场“西冷东热”的态势基本吻合。

未来走势

有媒体统计，上半年我国房地产调控超过234次。

展望未来，深圳定将继续坚定“三稳”的调控目标，坚持“房住不炒”定位。长期来看，在调控政策收紧的大环境下，预期二手房市场终将回归理性，带来价格的良性发展；短期内，低迷平稳的市场行情或将成“新常态”。

美联物业全国研究中心总监何倩茹同时表示，从目前的市场情绪及交易走势来看，下半年深圳二手房市场的交易量预期并不乐观，而价格也有进一步下行的可能性。政策方面，下半年有关二手房市场交易规则的政策有机会出台，市场可能会出现一个适应期，届时交易量有机会产生波动。

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