富力地产的城市更新史：二十余载磨一剑，今朝出鞘试锋芒

一、城市更新风口已至，富力地产深耕细作

随着“十四五”规划和政府工作报告的出台，“城市更新”成为当下热议的高频词。对于房企而言，随着中国房地产行业从增量时代进入存量时代，城市更新逐渐成为行业发展的新增长赛道。房地产企业作为城市建设的主要响应者和参与者，在这个10万亿级的黄金赛道上迎来了新的发展机遇。

当众多头部房企扎堆进入新赛道时,有一家老牌房企早已在城市更新领域深耕二十余载，筑建起了坚固的护城河。

27年前，起家于广州的富力地产以前瞻性视角瞄准了城市更新这片广阔蓝海，借助广州三旧改造的时代机遇，在城市更新赛道上率先入局。

经过多年的实践摸索和发展，富力地产形成了一套自己独具特色、相对成熟的城市更新操作模式，并在此过程中构建起了富力独有的护城河：将“厚度，高度，广度，速度，温度”融于城市更新各项业务，促进当地产城人融合发展。

这也是富力地产获得“旧改专家”美誉的由来。

二、城市更新再添佳绩，携手旧村再造“新居梦”

广州是中国城市化进程的一个缩影，也是富力地产城市更新业务的大本营。外界流传着这样一句话：“广州每一根烟囱倒下，都有富力一份功劳”。

富力曾在广州打造了“猎德传奇”、杨箕村旧改等众多标杆性城市更新项目，成为大湾区、乃至全国城市更新的典范样本。

今年以来，富力携手广州赤沙村、海中村等多个旧村改造项目，持续推动城市更新发展，共建村落美好生活。

创意赤沙

赤沙村位于海珠区东北部，是琶洲粤港澳大湾区人工智能与数字经济创新试验区向南延伸的重要区域。早在2009年，赤沙村旧改便有动作，但久拖不决，直到2018年赤沙村オ完成旧改意愿表決工作。

2021年4月26日，富力正式成为广州赤沙村全面改造项目的合作企业。

按照赤沙村旧改规划，富力计划2021年末前启动补偿安置协议签约，并在2022年中建设完成全村改造范围内房屋的签约率达到50%以上，在2023年12月31日前全部安置房开工建设，2025年12月31日前基本完成回迁安置房建设，用“富力速度”高效推进落实赤沙村旧改项目。

目前，赤沙村项目正处于实施阶段。富力表示，在赤沙村旧改过程中，将以生态为本、保护历史人文为前提,改善村民生活环境、优化城市肌理、释放土地价值、促进产城融合;同时发挥产业赋能作用，以会展产业的延伸配套,海珠湿地的园城交汇为发展定位,助力赤沙片区发展会展配套、商务办公、生态居住、商业配套四大功能,打造国际会展及互联网功能配套区和岭南水乡特色的生态区。

人文笔村

据了解，笔村旧村改造项目是广州市第一批城中村改造试点，总占地61.25公顷，总建筑面积174.62万平方米，项目均价3.5万元/㎡。富力集团计划将笔村打造成集交通枢纽、商业、生态公园、中小学及幼儿园等现代化配套的旗舰大盘。

在笔村旧改项目中，富力集团将设立历史文化保护区，保留14座祠堂以及1座玄帝庙，留下大量的历史遗迹，延续村落历史文脉，实现与城市文化的完美融合。

山水茅岗

茅岗路以西城中村改造项目是广州市第一批城中村改造项目，总占地面积79.55公顷，总建筑面积227.43万平方米。

自启动改造以来，富力投入人力物力，计划将茅岗打造成集大型山水田园景观、医院、学校及幼儿园等市政全面配套的高端住宅小区。在富力的不懈努力下，该项目已于2021年3月完成首期复建房回迁交付，项目改造范围内所有地块均已进入拆迁建设阶段。在茅岗旧改项目中,富力集团将原址保留修缮祠堂及古庙、私塾等共16座历史建筑，延续村落历史文脉，实现与城市文化的完美融合。

产城石壁

2020年8月，富力成为广州番禺石壁村全面改造项目合作企业。石壁村毗邻广州南站，项目改造范围总用地面积约为104.8公顷，总建筑面积为265.18万㎡。

石壁村区位优势十分显著，但南站片区建设落地十年，交通枢纽外的其他功能欠缺。按富力整体规划，石壁村旧改将依托区位优势，集中强化高端商务区的产业定位，引入粤港澳高端人才，实现“就业在南站，生活在石壁”。同时，新石壁将保留和修缮村中祠堂片区，延续村落历史文脉，形成南站地区独一无二的岭南文化展示窗口。

三、城市更新加速转化，业绩增长迎来新引擎

经过多年耕耘，目前富力地产的城市更新业务已经进入集中收获期，在全国各地的多个城市更新项目都在加速转化，成为集团业绩增长的新引擎。

据集团2020年报显示，截至2020年底，富力地产在全国已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4100万平米，货值超过1.2万亿元。这些货值中，一二线城市面积占比达到94%，大湾区面积占比达到60%。

从2020年报来看，城市更新业务的转化成果十分显著，为富力销售业绩和营收增长注入新的血液。例如，2020年广州富颐华庭单盘销售突破50亿元，西安富力开远城项目销售超过70亿元，呈现加速迸发的新局面。

可以看出，城市更新业务正成为推动富力地产业绩增长的新引擎。

其推动下，2020年富力地产抗住了疫情等多重考验，依然交出了一份不错的答卷。财报显示，2020年，富力地产权益协议销售达人民币1388亿元，协议销售面积为1153.09万平方米，平均售价约每平方米人民币12000元。

城市更新除了为集团带来丰厚的现金流，也为集团获取低成本、高回报土储资源提供了又一重要渠道。

通过城市更新+招拍挂等多元渠道拿地，富力土储家底充沛。据2020年报显示，去年富力坚持审慎稳健的拿地策略，2020年新增权益土储可售面积386万平方米，约730亿货值，拿地平均地价3100元每平米。截至2020年底，累计权益土地储备可售面积5190万平米，约7000亿货值，足可保障未来3-5年的开发业务所需。

与传统的招拍挂及收购拿地相比，城市更新项目虽然孵化周期较长，有足够的利润提升空间。

随着富力地产货值超过1.2万亿元的城市更新项目进入加速转化期，一方面，穿越周期的丰厚土储不仅保障了富力近期的业绩增长，也为集团远期开发提供了宝贵的新增土储资源;另一方面，城市更新项目也有助于富力在行业整体利润率中枢下行的背景下继续维持领先利润优势，扩大竞争优势，夯实大湾区龙头地位。

四、结语

城市更新的风口已经到来。对于在城市更新领域深耕二十余载、稳居第一梯队的富力来说，这片蓝海既为富力提供了广阔的舞台，也为富力迈向房企2.0时代提供了新的增长机遇。

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