建业新生活（9983.HK）：本地新生活服务，开垦万亿蓝海市场

“御行天下、天地生长、歌赋中华”。2021年6月6日，“只有河南·戏剧幻城(以下简称“只有河南”)”于河南郑州正式开城纳客，这座国内规模最大、时长最长、品类唯一的现象级新剧种戏剧幻城，拥有21个剧场，以黄河文明为创作根基，以沉浸式戏剧艺术为手法，打造成为了目前世界上规模最大的戏剧聚落群。

“只有河南”背后的出品方，正是深耕河南本土近30年的建业集团，而“只有河南”运营由建业新生活负责。事实上，建业新生活已非首次运营跨界文旅实体IP，除了“只有河南”，建业新生活已在运营管理的建业电影小镇、建业足球小镇都是极具地域辨识度的文旅项目。

建业新生活通过物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务三大业务板块，这个登陆资本市场刚满一年的新型生活方式服务商对传统物管进行了重新定义。

估值处低位，成长获多家券商看好

物业管理最早起源于19世纪60年代的英国，作为地产行业服务升级的体现，物管企业产生之初便因具备商业模式好、成长性高、现金流好、周期属性弱等特征而深受资本市场青睐，截至2021年6月8日，港股物业板块平均市盈率超过33倍，远高于港股主板的市盈率(12倍)，充分体现了资本市场对物业服务企业的高度认可。

2020年，建业新生活物管及增值服务实现营业收入22.0亿元，较2019年同期增长63.9%，保持高速增长态势，占总收入的82.8%，占目前公司业务营收主要比重。

作为一家高速成长的新型物管企业，截至2021年6月8日建业新生活市盈率估值仅约18倍，显著低于行业平均水平，亦处在公司上市以来的低位区间。而其未来发展也受到了众多券商的看好，光大证券、兴业证券等多家券商予以“买入”评级。未来，随着公司新型服务业务，特别是“建业+”业务的发力成长，蓄势已久的建业新生活也有望为市场带来更多惊喜。

凝聚用户力，万亿蓝海市场待垦

2019年6月6日，“建业+”大服务体系上线，优选衣、食、住、行、游、乐、娱等线上、线下消费场景，为用户提供时间、地域无盲点的多元化生活服务。这种类似“社区O2O”的商业模式，让“建业+”看起来有点像是物管界的“美团点评”。但由于“建业+”拥有高净值的用户群体和“物业管理增值+社区O2O”的商业模式，使得其又区别于主营餐饮外卖、到店、酒店及旅游的O2O平台美团点评。

经过2年的发展，“建业+”用户数量、交易额等增长迅速，渐露锋芒。截至2021年4月底，平台注册用户已达440万人，较2020年初新增221万人，保持高速增长态势，平均月活用户数132万人，预计2021年“建业+”APP注册用户有望突破500万人。

值得一提的是，在“建业+”已有客户群中，业主比例仅占1/4，其余增量均来自非业主，“建业+”的用户体验使其获得了较为强劲的用户转化。由此可见，“建业+”已经不仅仅限于其小区业主，更成为了中原地区大众化的便捷方式新选择。

作为一家涵盖线上线下的新型生活方式服务商，“建业+”服务究竟拥有多少得天独厚的优势?

首先，依托“建业”良好的品牌力及第三方物业项目提供的强大资源支持，“建业+”坐拥海量的用户资源。相比较互联网巨头屡屡因进社区不正当竞争而遭受主管部门的处罚之外，“建业+”依托稳固的基础物业，拥有着互联网巨头们难以触达的线下服务入口，在本地生活服务落地上具备天然优势。

其次，“建业+”平台上440多万的用户，囊括了中原地带高净值人群和中产阶级优质客户，这部分用户对服务品质及效率有着较高的要求，这与“建业+”聚焦“好、快”的服务差异性有着很高的匹配度，高粘性跟高活跃度转化而来的本地新生活消费力赋予了“建业+”平台难以复制的高速成长性。

历经多年耕耘，“建业+”已经进入了收获期。2019年，“建业+”收入1.6亿元，2020年“建业+”收入达2.9亿元，同比增长81%，2021年“建业+”有望继续保持高速增长突破5亿元收入。

从估值角度来看，对标美团点评(美团-W)的港股估值，考虑“建业+”高成长性、强用户力与高用户价值，如果保守给予当前美团-W市销率(PS)16倍的估值，那么“建业+”合理估值应为80亿元，若加上建业新生活物管业务估值(约100亿元)，公司目前合理估值应为180亿元左右。由此也可以看出，建业新生活当前处于价值被明显低估状态，正是入手的最佳时机。

黄金时代能者取胜，增值服务敲开增长大门

数千年华夏文明发展至今，“安居乐业”一直是广大人民群众的永恒追求。在地产行业服务全面升级的现阶段，物管行业已迎来黄金时代。加之多重政策利好和科技赋能，物管行业正处于行业快速扩张时期，发展空间广阔。

而随着板块稀缺性降低及行业的加速发展，物管公司的估值水平逐渐分化，实力雄厚、品牌力强、业务拓展增速快的优秀企业注定将脱颖而出，引领物管行业新格局。在竞争激烈的“物业概念股”板块当中，独树一帜的建业新生活也必将凭借堪称卓越的增值服务在争霸的“列强”当中占据一席之地。

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